農地（畑）を親戚（非農家）に譲渡か売却するには

質問

父（非農家）が十数年前に自分を含めた男兄弟４人の
共同名義で農地を(畑の土地)を相続しています。

相続した農地は、叔母（5人きょうだいの末子）が
家庭菜園として使用していますが、農地の固定資産税は男兄弟4人で
ずっと払い続けています。

父が亡くなると今度は私と妹がこの農地を相続することになりますが、
私たちは非農家で、農業をするつりは全くなく、
使ってもいない土地の固定資産税を払い続けたくもないので、
叔母か叔母の子供に譲渡または売却したいと思っています。

農地を非農家に譲渡するのは大変難しいと聞きましたが、
どのように進めれば良いのか、詳しい方教えて下さい！

回答No.7

yuki_n_y

元農業委員ですが、見えてきました
ご先祖様からの相続も分かりました

その共同名義から抜けたいのですよね、それ相当の対価を得て
一つは、評価価値・売ると幾らかを二人子どもと、おじさん三人で話し合い
それを4等分、
例えば100万円とでれば、一人25万円分の価値
その25万円を残り3人から頂く、一人8万強
登記費用は、言い出しっぺが持つ
上手く行った場合、農業委員会へ名義変更届を出します(または許可、4等分を3等分に行う手続き)

ここで考えが変わる事も、ただで良いから引き受けてくださいとか
勿体ない話です、ご先祖様の考え(4人で上手く分ける)と父の気持ちをくんであげたいと思います
(そうでなかったら、早めに決着していたはずと考えます)

もう一つ、その農地を3人対1人に分筆、1は農地のままか(のち転用)、転用できる条件がそろっていればその時に行う、農業委員会の許可必要
不動産屋さんで手ごろの面積で有れば(500～600m2)、例の25万以上に売れる可能性有ります

分筆するにも、他の叔父さんの了承理解が必要ですが、こじれると進まない
私も売りたい現金化したいと出れば良いですが(不動産屋さん儲け率上がる)

これら段取りは自ら行うものです、不動産会社に全て依頼して行うのは非常識です、段取りが済み後に不動産・行政・司法の専門家に依頼します

後、叔母さんにも相談・段取りはしますが農地として所得出来ません(普通は)
農地法4・5条かで地目を変える必要が有ります、何か建てる目的でもあれば25万円で譲り渡しても良いかと

登記に関する経費が多分にかかる可能性が有ります
税金はしょうがないです

回答No.6

davio

はじめまして。
不動産と建築を営むものです。
農地の取扱に関しては、農地法、都市計画法等色々な法が関係してきます。
1、信頼されている不動産屋、行政書士等に聞いて対処する。
2、ご自分でその市町村に存する農業委員会に相談に行く（担当によっては杓子定規な事しか教えてくれません。）
この二つの方法を選択していただく形になると思います。
　私もある程度の事をお答えさせていただきたいとは思いますが、質問者様の質問でわからない部分が多過ぎて的確な回答を出すことができません。
プライバシ‐の問題もございますので、メッセ‐ジ等をいただければ一度ご相談いただければ回答させていただきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
いろいろと難しいことが多そうなので
やはり専門家に相談するのが良いようですね。

回答No.5

bunjii

>相続した農地は、叔母（5人きょうだいの末子）
叔母とは父の妹と言うことですよね？
お父さんの兄弟姉妹は全部で何人ですか？（5人？）
遺産相続のとき共有の仲間に入っていないのですよね？

>叔母か叔母の子供に譲渡または売却したいと思っています。
譲渡と売却は同じ意味ではないでしょうか。
贈与は無償で渡すことなので用語の間違えでは？
叔母さんが農家であれば所有権移転が可能です。
しかし、共有名義なら売り主の持ち分の割合のみが対象になります。
買い手の叔母さんが買う意思が無いと売買は成立しません。

>農地を非農家に譲渡するのは大変難しいと聞きましたが、
>どのように進めれば良いのか、詳しい方教えて下さい！
農地法で農家以外への農地売却はできませんので地目変更が必要です。
地域によっては農地転用ができないので所有権移転の登記ができません。
市街化区域であれば宅地に変更して譲渡すれば所有権移転も可能です。
市街化調整区域で然も農業振興地域では農用地以外の地目に変更することは原則的にできません。
従って、叔母さんが非農家であれば所有権移転ができないと思います。（買う気もないのでは）

お礼

ご回答ありがとうございます。
私もいろいろと調べてみましたが、農地については余りにも縛り？が多くて
本当にお手上げ状態です。
叔母の返事待ちですが、いつになるかわかりません…
第三者に売却か贈与しかないかもしれません。

回答No.4

yuki_n_y

ちょっと間柄が分からないですが
父からの相続人は男4人・女1人、一筆を5人名義???

叔母さんは、父さんの兄弟か連れ合い
上で相続放棄されているか時効で、叔母さん家庭への(無償)相続は出来ない

この、今度はが分かりません、十数年前に相続協議されているので

間柄が文書から読み取れないので

叔母か叔母の子供に譲渡または売却したい(共同名義なので、全員の承諾が必要、分筆かな)
は、叔母さんちで農業経営をしておられ、下限面積に達すれば所得出来ます
(していなくても、上手くやると所得出来ます)
または、叔母・いとこの何らかの目的で農地転用をすれば、所得出来ますがそれなりに税金が掛かります(農振除外必要)

現相続人のルートに、叔母、いとこが入っていれば、自分の相続分を誰かにあげても、放棄してみんなで按分するなど出来るのですが
農地相続は、農家・非農家関係ないです

固定資産税が痛いと言われると、それなりの有効活用できる土地(宅地並み税金)か
広大な土地に思います

お礼

ご回答ありがとうございました。

私の父が5人きょうだいの長男で、叔母が末子で長女です。
いろいろと説明不足で申し訳ありません。

父の実家は男兄弟はみんな出てしまい、
婿取ではありませんが、叔母が結婚してからもずっと実家に住み続けています。

両親の死後、家屋は叔母が、隣接の畑は男兄弟4人の共同名義で相続しました。
当時からこの相続の仕方で何かともめていたようですが…

相続が関わってくるとますます難しくなりそうなので
やはり専門家に入ってもらうしかなさそうですね。

回答No.3

vaf326

農地の売却は通常の不動産売買と異なります。
非農家への売却、譲渡は難しいです。
まずは、所在地の農業委員会に相談されるのが良いかと。
私もちょうど、売却希望の方がいらっしゃいます。その方が
農業委員会に相談された感じでは、たまたま隣接場所が宅地なので
大丈夫そうなことを言われていましたが、どうなるかわかりません。
農業委員会次第といった感じはありそうです。

回答No.2

seble

一番簡単そうなのは相続放棄か限定承認か、、、限定の場合は負債との兼ね合いになりますが、負債がなければかなり自由にできるような・・だめかな？
譲渡するのではなく、相続しないだけの事ですから、非農家とか関係ないと思いますよ、たぶん。
畑は全部あげるから、（代わりに現金）とか

お礼

ご回答ありがとうございました。
相続も関わってくるとますます難しいですね。
専門家に相談しないと無理な感じです。

回答No.1

noname#242403

農地にも色々あって、非農家に売れる農地と売れない農地があります。
市街化区域内なのか、外なのかで手続きも変わります。
農地転用で検索すると良いでしょう。
詳しくは、その農地のある地域の農業委員会で確認して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
田舎ですが市街地なので転用は可能かもしれません。
やはりまずは農業委員会に相談のようですね。