農振地域に家を建てたいのですが・・

質問

親名義の畑の一部を貰い家を建てる予定ですが・・。
農振地域で調整区域内です。
農家分家で建てることは可能だと思われますが、担保価値が下がるはずです。
そうなるとローン資金が足りません・・。
どんな方法でも構わないのですが、この土地に担保価値を持たせる方法はあるのでしょうか・・。
ぜひ教えてください。
土地一部は主要道路に接地してます。

回答No.3

dr_suguru

補足１

＞農地は基本的に、調整区域を外れない限り「農地」としてしか見てもらえないということですよね・・。

調整区域において農地転用は「許可」制
市街化区域の場合は「届出」制
です。

＞分家は良しとしても、代々「農業」を営むための土地なんだから、他の人は買わないっていう前提ということですね。

一般論として
市街化区域と調整区域を決定した日を
「線引き」と言い
その線引き以前から
・継続居住
又は
・土地取得
していた者は「分家住宅」「自己用住宅」
の建築は可能である。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
開発審査会基準第1号
■農家の二・三男が分家する場合の住宅等
開発審査会基準第７号
■既存集落内のやむを得ない自己用住宅

＞もしこのまま分家として家を建てた場合、例えば私の子供の代になって、まだ調整区域内だったとしたら、転売できないということになりますか・・・？

合法立地できた場合でも
都市計画法の許可申請時に
「転売しない旨の誓約書」印鑑証明付き
を提出する
よって、原則転売禁止
ただし、裁判所の競売、転勤等の理由により
※社会通念上のやむをえない理由
で転売は可能
↓
開発審査会基準第１６号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
　1 原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、~

以上

回答No.2

dr_suguru

＞土地に担保価値を持たせる方法はあるのでしょうか・

調整区域（農業振興地域含む）
の建築物に際しての許可は
他法令の見込みも重要であるが
都市計画法による許可見込みがあるか無いかが大前提です。

＞土地一部は主要道路に接地してます。

主要道路＝幅員などに起因する許可メニューが
都道府県の開発審査会基準にありますので
それらを調べる必要があります。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
開発審査会基準第９号（平成19年1月1日から）
■幹線道路の沿道等における流通業務施設
は道路幅員に依存します。

調整区域において建築できる人は
特定の「業種」及び「属人」に対する許可ですので
担保価値はあがりません。

お礼

ありがとうございます・・。
ということは、農地は基本的に、調整区域を外れない限り「農地」としてしか見てもらえないということですよね・・。
分家は良しとしても、代々「農業」を営むための土地なんだから、他の人は買わないっていう前提ということですね。
価値なし・・・。
か・・・。
もしこのまま分家として家を建てた場合、例えば私の子供の代になって、まだ調整区域内だったとしたら、転売できないということになりますか・・・？

回答No.1

plannar

こんにちは。住宅ローンの審査において、
市街化調整区域の土地（農振含む）は農地転用し宅地に地目変更しても担保価値として
あまりみなされないので市街化区域にでもならない限り担保価値を持たせることは
出来ないと思われます。

それよりも住宅ローン申込み本人次第でローンの借入可能額が決まります。
主に年齢、勤務先、勤続年数、年収、過去の金融事故の有無という点が重要です。

また建物の担保価値もハウスメーカーか工務店かで変わる銀行もあります。

ご参考下さい。