農振転用での農家住宅の建て方

質問

実家が、農業をしており農家住宅をもっていますが老朽化もあり父が建て替えを検討しております。
今の家が４ｍ道路に接していないので土地を変えて農振を転用して農家住宅を建てたいと考えています。
私は長男（兄弟は妹２人のみ）でゆくゆくはすべての農地を相続しないといけないのですが、今は結婚し実家の近くの賃貸住宅に住んでいます。父が家を建てれば、今父の住んでいる家はいらなくなるのでを相続し住もうと思っていました。

そこで、市役所に行き相談したのですが、以下のような回答を得ました。
農家住宅は一世帯に一件なので、農家住宅を農振を転用した場所に建てる場合は今住んでいる家を壊さないといけません。また、壊した跡地は、農振へ転用をしてもらいます。
要は、農振の面積は維持する必要があり、今ある家には私は住めないそうです。
この問題をクリアしたいのですが、何か方法はありませんか。詳しい方どうか教えてください。よろしくお願いします。

たとえば、父が住んでいる農家住宅を私が相続して父が住む家をなくしてから、農振を農家住宅へ転用することはできないのでしょうか。
また全ての農地を租税法７１条に基づき授与し、私が農業を営み（今でも手伝いはしていますが）相続時清算課税制度を利用し父から住宅取得の資金を相続し私名義の家を建てる。
こんなことはで、今ある農家住宅を残したまま新に農家住宅を建てることはできないのでしょうか。

回答No.3

dr_suguru

補足１

＞今ある家は、先祖代々すんでいた家で線引き以前からあります。これは、県の合同庁舎に行き確認しました。

と言う事は、昔で言う「既存宅地」
で50戸連担が整うかどうかです。

＞そうなると、私が住んでも分家にはならないのですね

あえて、難しい「分家許可」じゃなくて
簡単な
上記の既存宅に替わる許可を取得するだけです。
愛知県では17号許可と言います。
ちなみに、分家は1号許可です。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
開発審査会基準第1号
■農家の二・三男が分家する場合の住宅等
開発審査会基準第１７号
■既存の宅地における開発行為又は建築行為等

＞業者に頼むにしても許可をいただける目途がなく頼むのもどうかと思っていました。

確かに農家住宅は２軒はおかしいですけど
線引き前宅地を農地に戻すことを要求する
行政のがずっとか変です。
既存宅地と言うのは
調整区域の用途無視定のなか
転売可能でなのです。
１７号の文面を参考に
↓
1 予定建築物の用途は次の各号の一に掲げるもので、居住の用又は自己の業務の用に供するものであること。

＞旧家を私がもらうことは分家になるのだと思います。

これは間違い。
開発手法として
分家許可を選択できない場合を指し
あなたの場合は
５０戸連担が整えれば
１７号許可で可能なのです。
あなたの県の基準を確認しましょう。

回答No.2

explicit

若干お話の内容がヘンだと思います。
家の建替えをされる訳ですから、それを理由に農振除外・農地転用の申請をします。当然実際に建てる段階で申請しなければなりません。それであれば、引越しが済んだら壊しますということで許可されます。
また、分家住宅の転用の話が混ざっています。整理された方がいいでしょう。

お礼

回答ありがというございます。
まさしく、そのとおりだと思います。
建て替えた後に、旧家を私がもらうことは分家になるのだと思います。しかし分家としてもらい受けれないのが市役所の回答でした。理由としては、今後相続する人は分家になれないのと、他の土地に白地があり分家ならその土地を利用してくださいということです。
老朽化したとはいえ、我慢して暮らせば暮らせない家をお金をかけて壊すのはもったいなく、経済的理由からも私がすみたかったのですがなかなか難しいようです。

回答No.1

dr_suguru

＞今の家が４ｍ道路に接していないので土地を変えて農振を転用して農家住宅を建てたいと考えています。

農家住宅移転のよくある理由です。

＞農家住宅は一世帯に一件なので、

都計法適用除外（２９－２）の
農家住宅のことですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
農家住宅は一世帯一軒と言うより
・10アール以上の農地につき、みずからその耕作の業務を経営する個人
・前号の業務に従事する個人
が農林漁業を営む者の定義です。
よって、上記に該当すれば
貴方とお父さんでも農家住宅は可能です。

＞今住んでいる家を壊さないといけません。また、壊した跡地は、農振へ転用をしてもらいます。

この質問の意味は
宅地から農地に転用し
農振区域に戻すことですか？
であれば変な回答ですね。
一般的に農家住宅は
先祖代々の土地（宅地）であるので
線引き前宅地（いわゆる旧既存宅地）が多いのです。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
この要件に該当していれば
分家の許可は不要で
本家の土地は転売可能ですし、後は理由だけです。
↓
＞今は結婚し実家の近くの賃貸住宅に住んでいます。父が家を建てれば、今父の住んでいる家はいらなくなるのでを相続し住もうと思っていました。

市役所も変な事を言ってますし
貴方では太刀打ちできそうにもありません。
都計法の許認可のプロに依頼し
農振除外から依頼されたほうが良いでしょう。

以上、愛知県での都計法の運用基準で説明しました。

お礼

丁寧な回答ありがどうございます。
今ある家は、先祖代々すんでいた家で線引き以前からあります。これは、県の合同庁舎に行き確認しました。
そうなると、私が住んでも分家にはならないのですね。後は理由ということになるということは、やはり農業委員会等もろもろを説得するにはそれなりの理由を提出しないと許可は難しいのですね。
私にとって今回の件は難しすぎると思っていました。ただ、業者に頼むにしても許可をいただける目途がなく頼むのもどうかと思っていました。
都計法に明るいかたを探してみたいと思います。
ありがとうございます。