住宅ローン（調整区域の分家）

質問

はじめまして。みなさまよろしくお願いします。

埼玉県で妻の父が持つ畑に分家ということで家を建てます。土地は市街化調整区域で、農業振興地域。
農振除外、開発許可などの申請はすでに終わっていますので家は建てられます。

こういった市街化調整区域で農地転用（分家）での建築だと、土地の担保価値が低い（？）ので多くの銀行がローンを受けてくれないようです。

農協・埼玉りそななどは住宅ローンを受けてくれるようですが、それ以外（主に都銀）ではやはり受けてもらえないものなのでしょうか？

回答No.4

noname#11476

補足しておきます。

農地から宅地に転用される場合には、転用時に転売しない旨の誓約書を提出します。
が抵当権行使などでは事実上売却されるということは起きるなどざるになっているのは事実です。

しかし、その話はあくまで農地転用に関する話でしかなく、「市街化調整区域」での建築では法的規制を受けることについては違いはありません。
少し前までは既存宅地制度という制度があり、既に宅地になり、建物が存在していれば建替えは許可を得ずに出来ることから、その意味では誰でも取得して何の問題もなく建替えられるような状況でした。
しかし、この制度は既に廃止になったため（地域により経過措置はありますが）、たとえ現在宅地であっても、建て直しや増改築には許可が必要になっています。

ということで担保価値は非常に低いとみなされるでしょう。

お礼

いろいろ詳しくありがとうございました。

銀行をハシゴして一番いい条件で受けてくれるところ探してみます。

最近はどこの銀行もキャンペーン金利などやってて10年固定であれば大きな差はないんですが、公庫提携ローンに積極的なところ（みずほなど）を選択したいんですよね。

回答No.3

jyamamoto

農振地域に転用許可をとって住宅を建てた場合、地目は「農地」から「宅地」に変更されて、以降は第三者がその土地を譲渡されても住宅の建替えは通常の宅地の場合の手続きで可能なのではないでしょうか？
その点を再確認されてはいかがでしょうか？

もし、「宅地」となって、第三者にとっても価値あるものになるのであれば、担保価値は「農地」ではなくて「宅地」並となって、銀行も相談に乗ってくれるのではないでしょうか？

回答No.2

noname#11476

銀行が抵当に入れる目的は債務デフォルトしたときに、それを競売にかけて資金を回収するためです。
競売に掛けるということは第三者が購入するということです。
しかしご質問のような場所ですと購入する人はそんなにいるわけではありません。
農家であれば問題なく買ってくれるでしょう。でも全くの第三者が購入した場合は問題があります。
今回分家ということでご質問者は特別な許可を得たわけですが、誰でもその許可を得ることが出来るわけではありませんから。

そうすると土地だけではなく土地と建物の全体の価値は低くなりますので、敬遠されます。

回答No.1

nakaizu

そのようです。
私も3年ほど前に住宅ローンを組んだのですが、都銀等はダメで地方銀行でローンを組みました。
全ての都銀に聞いてみたわけではないので住宅ローンを受けてくれる都銀もあるのかもしれません。
都銀等では
市街化調整区域の農家住宅は
農業に関係の無い一般の人が持っていても
老朽化したときに建て直したり大規模リフォームができないので競売等で売れない
という理由で担保価値がないと説明されました。

お礼

回答ありがとうございます。

土地の価値を設定しにくい理由は、私も同じように説明を受けました。

やはり地銀・信用金庫・農協中心ですかね。