登記しないで30年住んでいます

質問

現在住んでいる一軒家（とその土地）は、30年前に亡くなった母の名義のまま登記されています。

本来であれば、私と姉の2人で相続すべきものでしたが、姉が「相続税を払いたくない」等の理由で登記をしないまま、私（と私の家族）が30年近く住み続けています。もちろん、固定資産税等は私が払っており、姉とは数年に1回程度は会いますが、私の家に来たことはありません。

土地の登記をきちんと行っておかないと、権利が保全できないことを知りました。
(1) 土地・建物の所有権を時効取得できるか。できる/できない場合の条件は？
(2) 登記するには、まず何をしたら良いか。どのようなコストがかかるか。
ご教授下さい。

回答No.6

toratanuki · ベストアンサー

時効取得はできません。
相続財産については、限定的に適用される扱いになっています。

昭和47年09月08日最高裁判決
共同相続人の一人が，単独に相続したものと信じて疑わず，相続開始とともに相続財産を現実に占有し，その管理，使用を専行してその収益を独占し，公租公課も自己の名でその負担において納付してきており，これについて他の相続人がなんら関心をもたず，もとより異議を述べた事実もなかったような場合には，前記相続人はその相続のときから自主占有を取得したものと解するのが相当である。

登記するには、姉にはんこ代を払って、実印と印鑑証明書の提供を受ける。

お礼

ご回答ありがとうございます。
相続しない間は共有物であり、遺産分割請求権は時効消滅しないということですね。ご提示いただいた判例は、「単独に相続したものと信じて疑わず」の理由が明示できる必要があると理解しました。

OKWave内では見つからなかったのですが、改めてYahoo!知恵袋で検索したら類似の質問がありましたので、締め切らせていただきます。皆様のご回答と併せて、参考にさせていただきます。ありがとうございました。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1411536289
http://okwave.jp/qa/q2670554.html
http://okwave.jp/qa/q3457600.html

回答No.5

hekiyu

登記は第三者に対する対抗要件に過ぎません。
従って
登記の有無に関係なく、その家建物は
あなた達が相続しており、あなた達の所有物です。
自分の所有物を相続云々という話は
おかしいですね。
それとも、お姉さんの持ち分を時効取得している
という話でしょうか。

登記済証は何処にあります？
俗に権利書、と言われているものです。
登記は
それを持って司法書士に手続きをして
もらうのが普通です。
自分で出来れば問題ないですけれど。

尚、相続税ですが、基礎控除５０００万、相続人二人で２０００万。
合計７０００万まで無税で申告の必要もありません。
土地の値段の査定は、相続においては相場より相当安いのが通常ですから
支払わなくて済む可能性が高いと思います。

登記と併せて、司法書士に相談してみたらいかがでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
「登記の有無に関係なく、その家建物は
あなた達が相続しており、あなた達の所有物です。」
なるほど、実態と相違している登記を修正するのみ、ということでしょうか。登記済証（権利証）は手元にあります。
相続税というのは、相続登記をしたときに発生するのでしょうか。

回答No.4

0621p

時効取得には、自分の物と思い込んで占有している事が必要であり、現在は相続登記をしていないだけであなたと実質はあなたとお姉さんで共同相続しているわけですから、時効取得は認められないのではないかと思います。また、もし時効取得という事になると、あなたには現在の家の価値相当の所得があった事になりますので、所得税がかかってきますよ。
相続税については基礎控除がありますので、財産が家だけくらいならおそらくかからないでしょう。ですからお姉さんと話ができるなら相続登記をした方が良いと思います。実質はあなたが維持管理してきたのですからあなたの物にしたいのでしょうけど、場合お姉さんは自分の権利を主張するのでしょうか？あなたがだけの物にしたいと思い、お姉さんも自分の権利を主張してもめるようならば、お姉さんにいくらかの金銭を渡してでも解決しておいたほうが良いと思います。お姉さんが亡くなればその子供に権利が引き継がれますので、そうなればお姉さんと話をするよりもややこしくなるのではないですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
「自分の物と思い込んで占有している事が必要であり」というのは、善意無過失のことでしょうか。その場合は10年で、それ以外の場合は20年と思っていましたが違うということでしょうか。
「相続登記をしていないだけで～共同相続している」という点と、所得税がかかる（相続税よりも多い）という点について、ご指摘ありがとうございます。どちらも良く分からないので、調べてみます。

補足

（所有権の取得時効）
第百六十二条 　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 　十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

回答No.3

ki819

mena107さんの仰る法律事務所もしくは司法書士はまもちろんです。

土地の測量などは済んでいますか？隣近所や道との境界は確定していますか？
もし、していないのなら、土地家屋調査士も頼むと良いでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
土地の測量、境界の確定の有無は確認していませんでした。ぜひ調べてみます。

回答No.2

mena107

こんなところでこのような権利に関わる法律問題を聞こうとすることが論外です。

個別具体的な問題に関しては弁護士でないとお答えできません。
それは法律で決まっています。有償無償に関係ありません。
法律事務所もしくは司法書士へ問い合わせるのが通常の手段でしょう？

お礼

補足の通り、「報酬を得る目的で」とありますので、無償の法律相談は誰が行っても違法ではないという認識です。
何が論外なのかが分かりませんが、質問サイトには質問サイト並みの回答を期待しておりますので、皆様のご回答のみをもって最終判断をすることはありません。

補足

（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）
第七十二条 　弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

回答No.1

粟国 浩明（@irabuzima）

私も、父が亡くなったとき財産相続しました。

やはり相続税や、固定資産税はたかいですがやっててよかったです。

現在は、母がすんでいますが自分の財産があると思うと大変良いものを感じます。

相続にはみんなの署名、捺印でできますがもしあなたの姉が私も財産をもらう権利があると

主張すれば厄介になりかねません。もめずにスムーズにできればそれに越したことは無いですが。

できればすぐに相続の手続きをすることをお勧めします。

しかしやはりお金がかかります、相場はたぶんですが司法書士を頼むので２０万円位か？

それ以上かかると思います。あなたの土地や建物の状況でも変わると思います。

もしかしたら自分で申請できるかもしれませんのでネットとかで調べてみてください。

現在親がいないわけですからたぶんあなたの兄弟の署名捺印が必要です。

メリットは（あなたの財産になるそれぐらいでしょうもちろん負担はかかりますがね）

兄弟がもめずにできることをあなたが姉に説得することをお勧めします。

中には売って財産分与をする人もいます。あなたが一番いい方法ですることを家族で

話し合ってみたほうがいいと思います。

お礼

お書き頂いたことは全て了解しており、そのために方法を調べています。質問にお答えいただければ幸いです。

過去に遡っての「相続」と、「時効取得」の関係についても良く分かっていないので（あくまで相続が最初？相続に関係なく取得できる？）、お答えいただける方がいらっしゃいましたら宜しくお願いします。