建築条件付宅地の解約について

質問

昨年１０月、不動産会社と建築条件付宅地の契約を結びました。

契約書に記載された特約事項には、３ヶ月以内に売主代理と建築請負契約をすることができなかった場合、この売買契約は解除するとなっていますが、業者に対し仕事が忙しく期限までにできるかわからないことを伝えると「３ヶ月を過ぎてもかまいません」と言われていました。

また、土地の契約の際に、「売主の余っている土地があるので、お客さまの土地としてなるように売主と相談してみます。」と言われたので、私もいい話だと思い業者に対して「そういったお話であれば是非お願いしたいです」と伝えました。

そして何度か設計打ち合わせをしているうちに３ヶ月の期限を向かえましたが、業者にも何も言われず、期限後もそのまま設計打ち合わせを２回したところで、妻との話し合いでいいプランを示してこないので今回の契約は断念しようと決断し、契約から約５ヶ月経過しましたがそのことを業者に今月の頭に伝えました。

当然業者は考え直して下さいと言われましたが、設計士と私たちのイメージが違うと伝えると「わかりました、ただ、契約した土地については既に分筆登記をしており、履行に着手していますので、解約には違約金が発生します。」と言われ、当初は１５０万円と言われました。
確かに解約を申し出る前に一度ローン打ち合わせ時に「売主の許可が下りたので、お話していた土地はお客様の名義になりましたと」と言われ、公図も受け取ったので、分筆登記はされています。

私も不動産の契約について詳しくないので市役所の消費者生活センターに問い合わせたところ不動産適正推進機構に連絡するといいと言われ連絡しました。
結果は「相手が分筆登記をしていても、建築請負契約をしていないのであれば、建築条件付という契約についての白紙解約となる」旨の説明を受けていたので、白紙解除になるのではないかと伝えると、回答については後日と言われその電話の4日後に、「県庁の宅建班に相談しその結果を売主と協議したところ今回は手付け流しでの解約とするのはいかがでしょうか」という結果になりました。
私はそれでも納得がいかなかったので「後日、回答します」と伝え電話を切りました。

長々とわかりづらい文章となってしまいましたが、業者は分筆登記をしたから白紙は無理だと言って、私の申し立てた白紙解除についての話を聞き入れません。
手付金も100万円弱支払っているので何とか返してもらいたいのですが、業者がいう分筆登記を行ったことによって建築請負契約と同等もしくは、それ以上の法的効力があるのでしょうか？
どうにか白紙解除につなげることはできませんか？どなたかアドバイスを下さい

回答No.2

takapiii

No.1です。

>３ヶ月が過ぎてからも設計打ち合わせを二回程していますし、分筆登記についての承諾についても契約した際に委任状に署名をしていたと思うので、建築請け負い契約をする意思があったと思われても仕方ないと思います。

建築条件付き土地販売の場合は、必ず期限日辺りに意思の確認を行います。それは買主に建築請負契約を交わす意思があるかどうかの確認であり、その時点で意思があるとなると、既成事実を作って解約を阻止しようと動きます。それが土地の所有権移転登記なのでしょう。

しかし、建築条件付き土地販売は土地と建物の抱き合わせ販売ですので、独占禁止法に抵触する販売方法です。なので業界のルールとして建築請負契約を交わさない場合の停止条件を付けて、買主を保護しているわけです。
買主は素人ですので、意味も分からず手続きを進めてしまう所に問題があるのですが、「建築請負契約を交わせない場合」の「停止条件」な訳ですから、例え土地の所有権移転登記がされていようが、業者側としては、白紙解除を本来認めなければなりません。

もちろん、業者側として考えると、契約のために動き回った挙句に買主からのキャンセルですから、振り回されているという感覚を持っていますし、事実、貴方も建築を進める意思を見せてしまっているので、業者側は威圧的に違約金の請求等行っても致し方ありません。
でも、分は貴方にあります。停止条件である「期限までに建築請負契約を交わせない場合」を満たしているのですから、シンドイ所ではありますが、それを武器に、手付金の返金を迫るしかありません。

>もし仮に登記費用のみだった場合、その費用はどのくらいなのでしょうか？

土地の分筆登記と所有権移転登記が行われていると思いますが、分筆登記には測量が必要ですので30～40万円程かかっていると思います。所有権移転登記は司法書士の報酬が10万円以内、登録免許税は土地代によるので分りませんが、総額で20万円以内でしょう。
ただし、土地の分筆登記費用は支払う必要はありません。貴方が買わなくても分筆登記費用は必ずかかるはずですので、本来売主が負担すべき費用です。

とは言え、業者は色々理屈を付けて費用を上乗せしてくると思います。仮に貴方が認めるとしても所有権移転登記だけにするべきだとは思います。
お役に立てれば幸いです。

回答No.1

takapiii

業者です。

分筆登記をしていようが、期限内に建築請負契約を交わしていないので、土地取引は白紙解除が一般的ですが、問題は期限の3ヶ月目に貴方が契約を続行する意思を見せていたのかどうかという点、土地代金を支払っているかどうかという点、土地の所有権移転登記に同意しているかどうかという点です。

その3ヶ月目で契約が白紙になった事を言い出さず、土地の所有権移転登記に同意していれば、それは建築請負契約を交わす意思が貴方にあったという事になりますので、当然業者側はその意思を持って、履行の着手を行った事になり、業者側の言い分が正当化されてしまいます。

とは言え、実質契約書が交わされていない事、土地代金の決済が終わってない事で貴方側の言い分も正当化されますので、仮に司法での争いになれば、登記費用のみ買主負担で解約の和解斡旋になる可能性があるように思います。

戦うのならば、建築請負契約を交わしていない点、本来土地の所有権移転登記は土地代金の決済と同じ日でなければならないのに、先に登記してしまったのは、業者側の勇み足であり、その責は貴方にはないと主張する事で、勝てる可能性は高いとは思います。

不動産適正推進機構での回答は貴方に味方しているようですので、後は業者側が相談したという行政の窓口に事情を説明し、味方につける事でしょうか。行政は相談された方側からの話だけで回答をしますので、貴方の不利な形で相談している可能性もあるにはあるのですが、後の業者の対応から推測すると、多分白紙解約するべきであるという回答なのではないかと思います。なので、違約金から手付流しにトーンダウンしたのでしょう。

行政の相談窓口は業者のためだけの物ではありませんので、是非ご相談ください。

補足

返答が遅くなり大変申し訳ありません。
実際に
３ヶ月が過ぎてからも設計打ち合わせを二回程していますし、分筆登記についての承諾についても契約した際に委任状に署名をしていたと思うので、建築請け負い契約をする意思があったと思われても仕方ないと思います。
ただ、土地代金の決済もしていない状態なのは確かです。

もし仮に登記費用のみだった場合、その費用はどのくらいなのでしょうか？