建築条件付土地の購入について

質問

建築条件付土地の購入について
かなり同じ質問があるのですが読むほどに自分の契約が不安になってきたので、詳しくわかる方や経験者の方から回答をいただきたいです。

1番聞きたいのは、土地契約と建築請負契約を同時にするのは絶対にない話なのですか？ 同時に契約をする不動産屋は全て悪なのでしょうか？
自分は同時に契約をしましたが…銀行ローンが通らない場合は全て白紙解約、またマンションを売っての住み替えなのでマンションが自分の希望価格で売れない場合（３ヵ月）は白紙解約の停止条件が付いています。
その不動産屋が分譲している新興住宅地を何度も見に行って引き渡し前のお宅を見せてもらい、設計プランも何度も自分がこうしたいと言えば作ってきてくれます。 同時契約後も１ヵ月で設計してくれなどの話もなくゆっくり建築士と打ち合わせして納得してから着工するとの話です。（もちろんマンションが売れなければ話にならないのですが）
資金計画もオプション費用、外構費用も全て多い見積もりで出してもらい最終の段階で最初の見積もりを越えることはないと思います。ざっくりな内容で申し訳ありませんが回答をお願いします

回答No.5

kei1966

コストアップについて回答が既にありましたので補足を。
コンセント数や天井の高さ、階段の段数（勾配）なんでもちょっとくらいは聞いてくれるよねというお施主様もいますが、今時そういう業者も減りました。なんでもやりますよ建築は。お金さえいただければ。というのが基本だと思ってください。カーテンレールもアンテナもついてると思ったと言う方さえもいましたからね。ご注意ください。

ハウスメーカーの契約もこのような不動産が行う契約もほとんどが本来の契約のあるべき姿とは違います。施主の常識と業者の常識をすり合わせた時初めて納得できる仕様で出来上がります。常識というのは他人によって会社によって違うものですのでそれを理解してなくて後で差異を知るからクレームや不満を生みます。契約した責任もありますので、今からでも勉強して満足度の高い家を作ってください。

お礼

アンテナやカーテンレール…そんな方もいらっしゃるのですか…さすがにそれはないですね。 私自身の考えとしては、建売と注文住宅の間に位置すると捉えています。 色々ありがとうございます。
ひとつひとつ納得行くまで話し合い家を建てたいと思います。

回答No.4

MVX250F001

標準仕様→オプションでコストアップになるケース(一般論)

床材　合板　→　むく材
窓ガラス　通常　→　防犯ガラス
トイレ　タンクレス　→　タンク付き
玄関ドア　シングル　→　親子
バルコニー奥行　90cm　→　それ以上
屋根裏収納　無し　→　あり

などなど

逆に標準仕様がグレードの高いものであれば、低いグレードに変更してコストダウンすることも可能な場合もあります

回答No.3

atelier21

前回答分を吟味されればと思いますが
NO、2への質問者さんのコメント？
其の一「仕様」の内容はお解りでしょうか
「プランのみではなく」とも書いてあります
延べ面積と間取りが決まれば凡て良しではありません
材；どんな建築材料を使うか
工；如何なる工（構造）法で　如何なる職方が施工するか
付帯；建築の造作、外構、設備機器備品、雑、他
説明するとなると仕様図書一式になります
・設計士は建主の利益代理人でもあるのですが
　設計施工一貫業社に凡ての力を取られてしまう
・手軽は一番危ない

回答No.2

kei1966

先の回答の方の意見に賛同します。
ただ気になるのは、建築請負契約の内容を「プラン」とだけ考えているのではないかと思う点です。
たいてい問題になるのは仕様の標準からの変更、地盤改良などの発生、途中で坪数が変わった時の費用など最終的な建築の設計と契約時の設計の内容が明確に比べられる状態にない契約が多く、契約時からの追加変更契約が折り合わない、不満足ということでもあります。これはコスト余裕があるときはいいですが厳しい時は契約解除したくてもできなくて・・・また、契約内容が変わった時の対応に不信感を抱いた時も契約解除したくてもできない・・・ということが考えられます。
「悪」とまでは今の状態では思いませんが、私は建築士として建築請負契約の内容を精査できずに契約としたことだけでも問題であるとは思います。
それでも、ネットで描かれるのは主に問題があった場合で、問題がない場合はそうそうかかれる事もないですからね。全てが悪い結果にならないのだと思います。ですから、いろいろな防衛のポイントを押さえてもうしてしまった契約をいい形で完了できるよう施主として一世一代頑張っていただくしかないと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
やはりこの契約方法は少しまずかったのでしょうか…
ただ何度も資金計画の中で元々地盤改良費用（必要なければ消える）も含まれているなかの資金計画でしたし、みなさん標準仕様からの変更とよくありますが具体的にはどんな内容があるのでしょうか? 再度教えていただきたいです。 ちなみに標準仕様が25坪ですがもうすでに28坪までの資金計画も出してくれていますが…

回答No.1

takapiii

土地売買契約と同時に建築請負契約を締結する手法は、停止条件を実行させない手段ですので、外から見れば、独占禁止法的には問題となるケースです。
しかし逆に考えれば、プランと費用に納得してから土地の契約と建築請負契約を交わすと言う事でもありますから、むしろ問題の無い契約と考える事ができます。

そもそもプランと費用が気に行っているのであれば建築請負契約を交わせない場合の停止条件を利用できません。(単に買主都合で建築請負契約を結ばないと違約となり損害賠償対象になる)

ちなみにその他の停止条件も期日だけはよく確認しておいてください。
手順的に期日を越えてしまい、停止条件が使えないと言う相談はとても多いケースです。例えばローン停止条件の場合、期日よりも前に仮審査をし、期日後に本審査提出になるとかですね。よくある例です。その場合本審査で却下されると停止条件が利用できません。
白紙撤回する場合は、その期日に必ず契約解除を書面で通知する必要があります。

お礼

お返事ありがとうございます。
少し気持ちが落ち着きました ただやっぱりお話を読むとあまり良い契約方法ではなかったようで少しショックです 今の時点では最後までしっかりとやってくれる感じを得ています 40～50以上のその会社で建てた家がみな普通に建っているので… 再度教えていただきたいのですがこういう契約方法はかなり多い契約方法なのでしょうか？
あと停止条件ですがマンションが希望価格で売れない場合は解約しようと思っているのですが…効力はありますか？