建築条件付土地の登記後の請負契約解除

質問

建築条件付の土地を買い、不動産売買契約と建築請負契約を結んでいます。売買契約の特約として３ヶ月以内に建築請負契約を締結できない場合は無効となっていますがすでに締結済みですので、近いうちに土地の所有者移転をし登記が完了します。この登記が完了して土地を手にいれてから請負契約を解除することは可能なのでしょうか。当然違約金が発生してしまいますが、その違約金は今までの打ち合わせ、設計料等の実費の他に、本来ならば建築条件をなくした場合に追加されたであろう土地代金の上乗せ分も追加されてしまうものなのでしょうか。（すでに売買契約は完了しているのに）

回答No.4

noname#68703

建築条件付土地の売買契約というのは、指定された建築業者と請負契約を交わして建築することが条件での土地売買ですから、請負契約を解除するのであれば請負契約を締結していない状態に入りますので土地契約も白紙になります。

決済・登記が完了していても、必要経費をあなたの負担として差っ引かれた上で全て元に戻すことが前提となるでしょう。

又、もしかしたら建築条件を外した形で土地売買だけは認めてくれるケースがあるかもしれませんが、請負契約解除の違約金に「条件をなくした場合に追加されたであろう土地代上乗せ分」も最低限追加されることになるでしょう。

既に売買契約は完了してますけど、その売買は請負契約締結を停止条件としているのですから、請負契約が解除されれば土地契約も効力が消えます。登記が終わってしまったら後はどうにもならないという事ではなくて、今回の内容に限らず、登記後でも違約等があれば売主が所有権を回復することはたまにあります。

回答No.3

nonbay39

２です。

　書き漏れましたけど、私の回答はどうしても土地の契約を解除しない場合の話です。
　明らかに土地の契約を急がせるために、おかしなダミーのような工事請負契約を同時に結ばされていたなどの場合で、土地の契約解除を考えるのであれば、弁護士なり、県の担当課なりに相談してください。

回答No.2

nonbay39

＞建築条件をなくした場合に追加されたであろう土地代金
　それは無いかもしれませんけど、その代わり単純に工事請負契約を解除した場合に支払うべき違約金となってくるでしょう、それはおそらく建築条件を外すための費用よりも高いでしょう。

　そもそも工事請負契約を一方的に解除しようとすることはかなり乱暴な行為でしょう。

＞その違約金は今までの打ち合わせ、設計料等の実費の他に
　当然に業者が建築すれば儲けとして考えていた部分は全て実損として請求されるでしょう。
　工事請負契約を解除したら実費分しか損害が無いと考えているのならばその部分が根本的に間違っているでしょう。

　要は、今建築業者を変えれば損害賠償額の額は、確実に建築条件を外す際にかかる費用よりも高いと思います。仮にそっちの方が安ければみんなそうするでしょう、そんな馬鹿なことはあり得ません。

　工事請負契約書を良く読んでください。建設業者はあなたに損害の賠償を請求できるきっと書いてあるでしょう。

回答No.1

detekoiya

要するに、請負契約を解除して土地だけを入手したいということ？

原則としてそれはあり得ません。万が一解除の場合は登記済なら再度所有権移転登記をして買い戻しとなります。
土地代金は登記費用等を差し引いて返金されます。
請負契約は契約に則した違約金が発生するでしょう。

土地は返すことになるので、条件外し分の金額とかそういう話ではありません。