負債の減額（借金は忘れろ！』は本当か？？

質問

義兄がビル（４階建て、200坪）を建設しました。ビル建設に際し、義兄が主たる債務者となり、土地の所有者である母と姉が連帯保証（極度額7億円）をし、約1億円を借り入れました。本来既に完済されているはずですが、義兄はその後も、土地と建物を担保に借金を重ね、マンション、車、証券の購入、運用に失敗、負債総額は約2億円となっています。土地の価格は下がり、今では2億を割ります。銀行が債務を回収機構に売却し、返済を求められており、返済しない場合は競売に掛ける旨の連絡を受けています。その後の義兄の勝手な借金については、まったく知らなかった母と姉他が驚愕して、義兄に説明を求めたところ、某作家の本、借金は忘れろ!!、借りた金は返すな!等の本を見せ、この通りすれば負債額は減らせる、第三者に土地建物を売り、名義を移転して、テキジョしてもらえれば、負債は半分に減るので、それを買い戻すことが出来ると、非現実的な論理を展開します。妙な税理士にも相談しているようで、法外な相談料、手数料を要求されています。こんな話が現実的に通用するのでしょうか。高齢の母は義兄と同じビルに住んでいますが、最近では姉まで義兄の話に乗り、母の部屋を賃貸に使う計画を進めています。2億の負債が名義変更等で簡単に減額できたり、その分の負債を返済を出来るとは思えません。税理士の手数料が成功、不成功に限らず物権価格の20％、約２０００万円と言うのも変です。土地、建物を競売にかけられることを恐れた義兄は、これらの上手い話を信じています。実質負債を返済するには土地、建物を手放さなければならないのでしょうが、現実的な対応をし、これ以上大きな負債を抱えないようにするにはどうしたらよいでしょうか。宜しくご意見をください。

回答No.3

bisromani · ベストアンサー

滌除に関しては、＃２の方がおっしゃるとおりだと思います。滌除は、担保権は担保物件の時価を超えて
主張できないはず、という考え方に基づくものなので、義兄様の債務そのものを減らすことにはつながりません。
（債権がなければ抵当権も無効ですが、担保から貸し金を回収する権利と、債権それ自体とは別です。）

手数料２０％はどう考えても法外ですね。税理士のことは知りませんが、弁護士の成功報酬は、
得られた利益の絶対額が大きいほど比率が下がるしくみです。仮に本物の税理士だとしても、
関わりにならないほうがいいと思います。

ところで、ビルの土地建物に設定された担保は根抵当権ですか？　そして、お母様とお姉様は、
義兄様の借金を包括で連帯保証なさったわけですね？（つまり、保証人になった時点以降に
借りた分も含めての連帯保証ですね？）
今となっては遅いのですが、物上保証だけ（自分の不動産を担保に提供するだけ）になさっておけば、
万一ビルを売って借金を払い切れなかった場合、差額を払う義務はなかったのですが……。
そして根抵当でなければ、義兄様がその後勝手に借金を増やすこともできなかったはずです。

最悪の場合、ビルがなくなり、借金だけ残る可能性もあります。競売だと任意売却した場合の６割程度でしか
売れないといいます。
早めに専門家に相談なさってください。義兄様は少し冷静さを失っていらっしゃるようですが、どうか頑張ってください。

お礼

ご意見、有難うございました。義兄が事実関係を一切明らかにしない(母にも、姉にも)、ので、機構からの催促の連絡をたまたま知った家族が吃驚して、色々自分なりに登記簿謄本、その他、調べて見ました。
　どうやら物上保証のようですが、極度額はバブル当時の価格、約7億まで保証したようで、義兄はその範囲まで母には無断で借り、好き勝手に使ってきた結果返済が出来なくなり、債権が銀行から機構へ売られたようです。
　ご意見の通り、弁護士に相談しますが、義兄が一切の情報を開示せず、同じビルに住む老齢の母、姉が義兄の理論に言いくるめられていて、今自分の住んでいる部屋、（フラット）まで借金返済のために貸すか売る方向で事が進んでいます。
　何れにせよ、母の義務がどこまでどうなっているのかもわからない状況ですので、事実関係をはっきりさせた上で、自分に出来る然るべき対応を図るつもりですが、義兄の身勝手と姉を庇い、義兄の言いなりにされている母との板ばさみで困っているのが実情です。

回答No.9

bisromani

補足を読みました。
せっかく弁護士に相談なさったのに、お母様とお姉様が怪しげな計画のほうを向いて
しまったのは、弁護士さんの言うことが悲観的すぎたからでしょうか？
いずれは義兄様も理解してくださると思うのですが、私の考えつく範囲で、注意点を
お伝えしておきたいと思います。

(1)債権者が回収機構だけなら、自己破産は必要ない

もしかしたら弁護士が破産を勧め、それでお母様とお姉様が反発なさったのかもしれないと思って、
書いておきます。

土地だけでも２億程度とのことですから、建物ごと任意売却すれば手元に現金が残るはず
です。しかし運悪くマイナスになった場合、マイナス額が大きければ、弁護士は必ず自己破産を
勧めるでしょう。手っ取り早いし正攻法だからです。

しかし、債権者が回収機構・銀行・正規のサービサー等だけなら、破産申請は不要です。まともな
金融機関は差し押さえて回収できるものは回収するし、これ以上は資産が無いと思えば、深追いは
しません。（回収機構には財産調査権があるので、生命保険や個人年金も弁済に当てさせられる
かもしれませんが、解約返戻金が小額なら放っておいてくれるでしょう。）
私が知っている８０歳近い方は、経営していた会社が破産整理となり、都市銀行３行と
信用保証協会に、会社の借り入れの連帯保証債務が７億以上も残ってしまいました。それでも
破産申請はせず、自宅は処分して弁済に当てたものの、年金が多いので郊外の庭付きの
貸し家に住み、ゴルフや海外旅行もして悠々自適です。マチ金や闇金に手を出していたら、こうは
いきません。
しかもこの方は、都内にビルの底地を所有しておいでです。親戚が経営する別の会社のため担保
提供してあったので、競売できないというわけです。５年の時効が過ぎるまで長生きなされば、
子供さんが相続できるでしょう。
この件では、弁護士さんが「さっさと破産申請しないなら降りる」と言って降りてしまわれ
たので、素人の私が相談に乗っています。といっても、たまに催告状が来て、奥さんから
電話がかかってくるので、「大丈夫、無視しておいてください」と答えるだけです。（うかつに
返事をすると時効の進行が中断されるので。）
ただし、年金は差し押さえできなませんが、給料は可能なので、ケースバイケースでしょう。

(2)どうしてもビルを失いたくなければ、親族が競落しても可。

ビルがご家族にとって愛着ある不動産で、どうしても失いたくない場合について。
mukudesuさんと妹さんの不動産に担保設定がなく借り入れが可能なら（あるいは現金を用意
できれば）、義兄様のビルが競売にかけられたとき、お二人で競落してしまうという手も
ありますね。もちろん落札できるとは限りませんが。
最近はあまりに競売物件が増えたので、裁判所も親族の競落を歓迎しているそうです。
例えば８～９千万なら落札できそうで、その額の借金なら義兄様も背負えるというのなら、よい
案だと思います。
妹さんとお二人で10万円で買い取って、９千万で滌除、というのでもほとんど同じです。
競売という事態を防げるので、できればそのほうがいいでしょうね。いずれにせよ、
この案はマチ金などでなく、銀行か信金から資金を借り入れできる場合に限ります。

競売または滌除により、ビルの担保は消えますから、mukudesuさん
と妹さんの名義で登記して、義兄様は自己破産。その後、破産手続き終了後の
適当な時期にビルを買い取って賃貸に出し、家賃収入でmukudesuさんと妹さんに購入代金を
返済していく、といった方法がとれます。
（万一のときのため、ビルには代物弁済予約を設定し、家賃を差し押さえできる旨、公正証書を作成しておいてください。）

もちろん、この方法を実行する前に、ビルの収益性や、義兄様の支払い能力などを、慎重に
見極める必要があります。
少なくとも怪しげな税理士ご推薦の滌除作戦よりは、現実的なメリットがあり、リスクも
少ないのではないでしょうか？

ご参考になれば幸いです。もしまだ私でもお力になれそうなことがあれば、補足欄に書き込んで
ください。わかる範囲でお答えします。
お辛い立場ですが、冷静なmukudesuさんならきっとご家族を護れると思います。妹さんとも力を
合わせて頑張ってください。

お礼

長い期間色々とアドバイス有難うございました。昨日、母から連絡があり、義兄が税理コンサルタント?と回収機構に行って、今後の対応等について話（恐らく返済計画の説明）をしてきたとのことですが、納得は得られなかったようで、９月までに更にキチンとした回答を求められたようです。従来通り、義兄からは一切、詳しい情報が開示されませんので、現状は、今後の展開を静観するしかありません。頂いたアドバイスを基にできるだけの対応を図りますが、未だ時間がかかるようですので、一応ここで質問を締め切らせていただき、また何かありましたら、改めて質問させていただきます。

補足

いつも親身で適切なアドバイス、本当に有難うございます。仕事の関係でレスが遅くなりすみませんでした。今回頂いたご意見の中で、妹と二人で安く買い取り、その後滌除、登記、義兄が返済と言う段取りのところを、他の第三者、つまり義兄の知り合い、税理士の紹介する人物と読み替えると、義兄が描いている筋書きに近いのではと思います。私（多分妹も）は、母は何とか助けたいと思いますが、本件で義兄を援助するつもりは毛頭ありませんので、当座の買取人、名義変更人、テキジョ申請者にし、その後買い取りを行い、応分のお礼をする、更に税理士?手数料を支払うつもりでしょう。世の中それほど甘くはないと思いますが、現在はその方向で事が進められているのが実情です。弁護士対応、機構との調整を含め、この半月ほどの間に今後の展開が見えてくるような気が致しますので、誠に失礼ですが、今回この欄を閉じることなく、別途状況をお知らせしたいと思います。宜しくお願いいたします。

回答No.8

bisromani

３たびおじゃまします。補足説明、拝見しました。
ご家族とのあいだですれ違いが生じているとのこと。辛いお立場だと思いますが、ご家族を
護るためにも、ここはお独りだけ冷静なmukudesuさんが頑張ってください。

占有屋のことで、おどかしてしまったらすみません。債務者のほうが被害者であることは、警察も
承知していますから、よほど乱暴なことをしない限り、義兄様の刑事責任が問われることはまず
ありません。そもそも占有屋を排除すること自体が非常に難しいのですから（だから彼らのビジネスが
成り立つわけです）。

ただ（これはホントの杞憂だと思います。義兄様に失礼なことを言ってすみません！）……お母様と
お姉様の実印と印鑑登録証だけは、しっかり管理しておかれるとよいかと思います。念のためです。
瀬戸際に立った債務者は半分正気でなくなるようです。普段は立派な人ほど、逆に責任感から
追いつめられて判断力を失うことがあるみたいですよ。

蛇足ですが、整理回収機構には「財産調査権」があります。妙な裏ワザを使わないという点では
日本一あり難い債権者ですが、資産隠しをしようと考える人にとっては、最も手ごわい相手でしょうね。
とりあえず、お母様、お姉様を弁護士のところへ連れていらっしゃることはできませんか？　目の前の
専門家の話を聞けば、お二人のお考えも多少は変わるのではないでしょうか？

補足

色々アドバイス有難うございます。
スペースの関係で、全てをきちんと一気にご説明できなかったことがありますが、ご理解ください。母も姉も一度は私の話に同意、きちんと事実関係を把握する目的で母と一緒に弁護士にも相談したのですが、その後、同じビルにいる義兄により彼の論理を無理やり？呑みこまされ、今は義兄の考える方法がないと考えて、その指示に従っています。私としては物件に関する直接の権利者ではないので、自分のできる範囲で事実関係を掌握するべく努力しているところです。父の死後、隣接した土地を相続した妹も、別の土地を相続した私も幸いに今回の負債の担保にされたり、連帯保証はしていません。母の気持ちが変わればいつでも弁護士と動ける状態にはしてありますが、今はやや無理ですし、限られた条件下で事実関係を調べています。
仰るとおり、負債の中心にいる義兄、姉だけでなく母まで視野が狭くなっており、柔軟な対応ができないのが残念ですが、いざと言うときは母は徹底的に守るつもりです。。色々有難うございます。

回答No.7

bisromani

#３、＃５です。
＃６のblanketさんが「整理屋」と書いていらっしゃるのを見て、ハッと思ったんですが…
義兄様はお母様の住戸を賃貸に出すとのことですが、だれに……？
まさかと思いますが、「占有屋」じゃありませんよね？
要するに、暴力団などが賃借人になって競売を妨害し、落札希望者が寄りつかないようにして
安く競落できるようにすることです。
最近は占有屋がけっこう摘発されています。失礼な想像をして申し訳ないのですが、競売を妨害
すれば、刑事事件になる可能性もゼロとはいえないのでは……。
義兄さまに怪しげな税理士？がついているだけに、心配です。

それから、滌除の件はあまり現実味がないと思って詳しく書きませんでしたが、
整理回収機構は、義兄様が雇った不動産鑑定士のつけた価格に納得するでしょうか？
不満なら、増価競売を請求することができます。つまり「この値段より一割以上高く競売で
売れる」と回収機構が判断したら、滌除は通りません。

義兄様が回収機構へ行くというときに、mukudesuが同行なさってはいかがですか？

補足

重ねがさねご心配をかけて済みません。母は義兄の言いなりに、自分の住んでいる階を整理、(貸す?売る？）義兄のフロアーに移るとの事で、どんどん事が進められています。具体的にどのような返済計画か、誰に貸すか、等の詳しいことは義兄が一切言わないので分かりませんが、母も同意？？の上のことであり、あまり干渉すると、姉までが邪魔をしないでと言いますし、私が母の権利を何か狙っているとまで言われるので、困惑しています。一応、税理士？は義兄の近くにそれなりの事務所を持つ人のようなので、間違いないと思いますが、おっしゃるような危惧もある事を前提に注意します。私が懐疑的であるので、本件については、皆私とは話しをしないようになりました。同行は無理でしょう

回答No.6

blanket

＃４です。補足、ありがとうございます。
bisromaniさん（＃５）のご回答にもあるとおり、かなり支離滅裂な作戦でしょう（＃５の第二点は的確なご指摘かと思います。）。あくまでも想像ですが、典型的な「整理屋」の手口のような気がします。

この作戦の結果、土地建物が「回収機構」から競売に付されることが回避できたと仮定しても、約１億３０００万円の債権者（ノンバンク系ですかね？）から、さらにキツイ追い込みをかけられることは必定でしょう。
少し冷静に考えてみれば分かることですが、銀行からの借入金にかかる利息と、ノンバンク系からのそれとでは明らかに銀行からの利息の方が低利であり、外見上は「２億円→１億３０００万円」に見えても、怪しげな税理士への報酬や金利を考えれば、実質的にそんなに大きい減額となるのでしょうか？
また、ノンバンク系も当然「抵当権」等の設定要求はしてくるでしょうし、土地建物に対しても賃借権や代物弁済予約などの網をかけ、事実上、「その気になればいつでも土地建物はウチのものさ」という状態を作り出すでしょう。
もちろん想像ですが、「怪しげな税理士」、「ある人」、「ノンバンク系」が一体であると仮定すれば、どうでしょうか。「ノンバンク系」は１億３０００万円の貸付けをしますが、このカネは「親切なある人」にそのままわたる算段になります。つまり、仮に貸倒となってもプラマイゼロだし、弁済があればその分丸儲けとなります。たしかに、「ある人」は自腹で８０００万円を支払うこととなりますが、そのかわり「ノンバンク系」の名義でこの土地建物を取得することができます。しかも「怪しげな税理士」はちゃっかりと手数料をいただけるという寸法。
したがって、確かに「回収機構」からの競売は回避できるかも知れませんが、土地建物は「合法的」に、結局は他人の手にお安く渡ってしまう結果となりませんかね（しかも１億３０００万円の弁済義務は残ったままで。）。

大事なのは、この「作戦」を採ったとしても、１億３０００万円の弁済が現実的に可能かどうかという点であり、そうでなければ、結局身ぐるみ剥がれた上に、莫大な借金だけ残るという最悪の結果となるかも知れません。
どうも義兄さまは、目先の競売にしか目がいっていない様子。繰り返しますが、生半可な法律の知識ほど、危険なものはありません。

補足

皆さんから頂く、コメント、ご意見、客観的な立場(別の場所に住み、今のところ義兄の負債による直接的な被害を受けていない私は、もっともだと思いますし、冷静に考えて行動するようにしていますが、土地の所有者で、直接の被害者、かつ一緒のビルに住んでいる母と姉は、事態の深刻さに驚きながらも、少しでも救いがあるように思える論理、変な作家、税理士の論理、義兄の話に惑わされており、皆さんの忠告を伝えても耳を貸さないのが実情です。おかしいと思うのですが、姉の話では、近く義兄がその税理士?と一緒に回収機構に負債の返済計画を説明に行く事になったし、機構も今度は了解するはずだから、予定通りの方向で進める、母も理解し、自分の住んでいる階を明け渡す事になったから心配ないと言っていることです。被害者本人たちが信じているので、これ以上は私の話を聞かない状態です、静観しかないでしょうか？

回答No.5

bisromani

＃３です。お礼のレスをありがとうございます。
義兄様が細かい話をしないとのことで、心配になりました。

第一点。
極度額７億の根抵当が設定されているのはわかったとして、それで全部ですか？
物上保証のほかに、お母様とお姉様が署名した連帯保証契約書があるのではありませんか？
その契約書は、包括連帯保証でしょうか？
それを確認なさったほうがいいと思います。包括でなく、最初の約１億の借金だけを連帯保証
したなら、不動産を売って１億円以上返済できれば、土地の売却代金が２億１千万に
不足しても、差額の請求はお母様とお姉様には来ませんから（もちろん義兄様には
債務が残ります。）

第二点。
「補足」は私向けではないので、＃３か＃５の方が回答なさるかと思いますが、
義兄様のおっしゃる作戦がさっぱり理解できないのですが……。
ビルを８千万で売却し、１億２千万で買い戻す。つまり滌除のために危ない橋を
渡ってくれる人への手数料が５千万ですね。
で、回収機構への借金が１億３千万残りますね。債務総額は２億５千万プラス諸費用１千万？
仮に成功したとしても、メリットは何ですか？　回収機構という紳士的な？債権者から、
高金利のノンバンクに、債権が移動するだけのことで……？？？
ノンバンクは１億３千万の融資に対して、担保設定は要求しないのですか？　抵当権の登記は
融資実行と同時でなくても可能です。無担保で貸してくれるのですか？
（可能だとしても、すごい高利になるでしょうね…）

担保権があれば競売の申し立ては容易ですが、なくても裁判を起こせば可能です。
滌除ののち、不動産を買い戻せば（登記簿は公開ですから）回収機構から差し押さえを
請求されたら、どうなるのでしょう？

かなり支離滅裂な計画のように思われます。
一刻も早く、義兄様を、まともで、整理関係に強い弁護士のところへ連れて行って
ください。（＃１の方の情報などを参考に。）

回答No.4

blanket

既に回答は出尽くしているようですので、ヒトコトだけ。
「回収機構」をあまり甘く見ない方がよろしいかと。民事的追求はもとより、刑事告訴も辞さない対応でくる場合があります。
生半可な法律の知識ほど、危険なものはありません。

補足

ご親切なアドバイス有難うございます。自分も義兄の論理には疑義を感じていま
した。世の中そんなに甘くないと思います。ただ義兄は税理士?から以下のような
コメントを得て、信じているようです。この点についても疑問なのですが、ご意
見戴ければ幸甚です。
　回収機構が請求している金額は、約２億１千万円であるが、通常、機構が銀行
から不良債権を買い入れる場合は、債権額の１～２割程度で買い入れる。
　機構は不良債権を多数買い入れており、債権を少しでも早く処理、回収したい
はず。
　機構が競売に付すことを避けるため、担保となっている土地及び物件を専門家
になるべく低い価格になるように、査定してもらう。(例えば本件の場合、８千万
円程度)。
　整理回収機構には、事前に、土地・建物をこの査定額で売却することとし、そ
の全額を弁済に充てる旨説明、了解を得ておく。
その後、土地と建物を直ぐに１億２千万円程で買い戻すことを条件に、一時的に
ある人(法人も可)にこの物件を約８千万円程で購入してもらい、(所有権を移転す
る)その売却額を全額整理回収機構に弁済する。
その後、土地と建物を約束とおり１億２千万円程でその人から買い戻す。(所有権
を移転する)
　買い戻すための予算的裏づけをとっておく必要があるが、税金その他の諸費用
を含め、１億３千万円程度の金を貸してくれ、ローン返済を受けてくれるところ、
（少し高利になるがノンバンク等）から借り入れる。
　このようなことは従来から行われており、７～８割方上手く行っている。
　この方法によれば、家の中のものは一切動かす必要は無く、書類だけの操作で
事が済む。

　話が上手すぎる気がするのですが?どうでしょうか。

回答No.2

sauzer

お義兄さんは滌除を誤解しているようです。
滌除を実行しても、回収機構に弁済した分しか借金は減らず、未返済分の借金は残りますのでご注意下さい。

例）第3者に0円で売却→1億円で滌除（1億回収機構に支払）→残債務1億円
普通に1億返済するのと結果は一緒です。

http://www.takahara.gr.jp/houteki/zouka_04.html

また、税理士もあやしく感じます。（にせ税理士のように思えます）
資格証明書・登録番号等確認し、最寄の税理士会又は税務署で本物かどうか照会した方がいいと思います。

参考URL：

http://www.takahara.gr.jp/houteki/zouka_04.html

補足

ご親切なアドバイス有難うございます。自分も義兄の論理には疑義を感じていました。世の中そんなに甘くないと思います。ただ義兄は税理士?から以下のようなコメントを得て、信じているようです。この点についても疑問なのですが、ご意見戴ければ幸甚です。
　回収機構が請求している金額は、約２億１千万円であるが、通常、機構が銀行から不良債権を買い入れる場合は、債権額の１～２割程度で買い入れる。
　機構は不良債権を多数買い入れており、債権を少しでも早く処理、回収したいはず。
　機構が競売に付すことを避けるため、担保となっている土地及び物件を専門家になるべく低い価格になるように、査定してもらう。(例えば本件の場合、８千万円程度)。
　整理回収機構には、事前に、土地・建物をこの査定額で売却することとし、その全額を弁済に充てる旨説明、了解を得ておく。
その後、土地と建物を直ぐに１億２千万円程で買い戻すことを条件に、一時的にある人(法人も可)にこの物件を約８千万円程で購入してもらい、(所有権を移転する)その売却額を全額整理回収機構に弁済する。
その後、土地と建物を約束とおり１億２千万円程でその人から買い戻す。(所有権を移転する)
　買い戻すための予算的裏づけをとっておく必要があるが、税金その他の諸費用を含め、１億３千万円程度の金を貸してくれ、ローン返済を受けてくれるところ、（少し高利になるがノンバンク等）から借り入れる。
　このようなことは従来から行われており、７～８割方上手く行っている。
　この方法によれば、家の中のものは一切動かす必要は無く、書類だけの操作で事が済む。

　話が上手すぎる木がするのですが?どうでしょうか。

回答No.1

kenk789

何人もの弁護士の先生に相談されて、信用できる先生に頼んだらいいと思います。

こちらは、インターネットで弁護士の先生に相談ができます。http://www.ichigo-law.com/

役所にも法律の無料相談あります。

利用条件もありますが、信用できるきちんとした組織です。法律扶助協会 無料法律相談、裁判費用立替、全国に相談窓口あります。 http://www.jlaa.or.jp/

弁護士会で３０分　５千円で相談できます。
http://www.h3.dion.ne.jp/~rikon/benngosikai-rikon.htm 　お役に立てれば幸いです。

お礼

ご親切なアドバイス、有難うございました。回答の補足にも書きましたように、義兄も色々とあせって(自分の身勝手が招いた結果ですが)変な理屈を信じ、その論理に乗っかって行動を起こしているようですが、どう考えてもおかしいと思います。このままでは巻き添えになった母、姉が気の毒です。
　法的に負うべき負担は仕方が無いにしても、無駄なこと、更に被害を拡大する愚は避けたいと思います。補足等にもコメント、ご意見があれば是非お願いいたします。