死亡した親が共有者の土地

質問

購入検討している土地が、居住中の所有者と10年以上前に亡くなった所有者の父親名義になっています。そもそも亡くなった人が不動産の共有者で居続ける事は可能なのでしょうか？亡くなった時点で名義を変更して相続しなければならない気がするのですが？不動産屋は購入時点で登記を変えれば良いと言っています。しかしこれが可能なら相続問題が起きない気がします。

回答No.8

tetu246 · ベストアンサー

では、不動産屋からも・・・
こういうケースは、ありますよ。そんなに特別ではありません。
ただ、注意を要する案件なのですね。
だから、先のかたがたの回答は間違いでもないんです。

現に今、私も相続の完了してない物件の共有者です。
登記上で亡くなった方がいる不動産の、生きている方一人の持分を
全部移転してです。

相続人が何人いて、全員がこの売買に合意しているかの説明が、
maisonnerさんの側の仲介業者から説明がありましたか？
最低限、この説明がなければ、買うべきじゃないですね。
仲介業者の役目は、お客さんを守ることなのです。
お客さんが不安に思うようなことは、納得いくまで解消する。
そのための、仲介手数料なんですよ。
むしろこのような不安を抱かないよう先回りして説明すべきです。
最低限の説明ができない奴が、そのあとのトラブルに対処できる
わけがないのでやめましょうというのがアドバイスになります。

上記の、私が持分取得している物件も、最終的に私のものになるとは
限りません。（その場合は金銭的にプラスになりますが）
相続が完了していない物件は、そのような可能性があるものなのです。

回答No.10

bluedot

不動産業者です。こんなケースは腐るほどありますね。なにも難しいことではないですよ。売買が決まってから相続登記をしてその後売買して所有権を移転するというやりかたですね。時間的にはほとんど同時といって良いでしょう。mk1946さんが大騒ぎするほどの事じゃないですよ。はっきりいって日常茶飯事に近いものがありますね。もっとも業者としては相続についてスムーズに行くかあらかじめ確認はしているでしょうけどね。mk1946さんは本当に司法書士ですか。なんか疑わしいですね。

回答No.9

oochanchan

まぁ手付詐欺との話まで出てきたけど、手付詐欺するなら買主が不安になるややこしい物件出してこないと思いますけどね。
でも、気を付けた方がいいのは事実。だから、相続登記を完了してからじゃなきゃ契約しない方がいい。というより契約は慎重に。そういう事でしょう。
それから質問は、相続登記しなくて平気なの？という事なので、本当はダメだけど、現実には揉めててしない人もいれば、忘れている人もいる。
それと、そういう物件を購入する場合、登記を変えればいいの？なので、売主責任で所有権はちゃんと処理してね、そしたら買えるよ、という事です。

回答No.7

noname#121701

司法書士という立場は皆さんが紛争に巻き込まれないよう未然に法律的防ぐこと意識してます。
あなたの質問にある、「これが可能なら相続問題が起きない気がします」この部分が今回の核心をとらえてます。
なぜ死者名義のままなのだろうという素朴な疑問が実は大事なことをとらえているのです。
それに対していくつかの回答があります、私がおおげさに言っているような回答もあります。

業者が言うように購入時点で登記を変えれば良いということが本当なら、なぜ名義変更してから売りに出さないのでしょうか。
名義変更出来なければ代金を渡さなければいいという回答もあります。
しかし実務は手付けと残代金とに分かれ、司法書士が関与するのは残代金のみです。

まず最初に死者名義のまま売り物件として市場に出回るというケースは通常の不動産会社が仲介に入った場合ありえないことを認識してください。
死者名義では商品にならず、相続問題で相続登記が出来ない場合、責任は仲介業者まで波及するため、仲介業者はこのような場合、必ず相続登記を終わらせてから市場に売り物件として流します。
ですからあなたの質問は的をえていて的確な疑問です。

死者名義を購入時に名義変更と業者が言い、いくつかの回答もそれと似たことが書かれていますが、私が問題にしているのは全く違う次元です。

何度も書いてますように死者名義のまま売り物件として市場に流す業者を問題にしているのです。
普通の会社ですとしてはいけないことをしていますので、その業者のことが疑問に思うわけです。

いきなり直感で思いついたことを書くと混乱を生じさせると思い書きませんでしたが、ここまで沢山の回答がありますので、直感としてひらめいたことを書きます。

それは【手付け詐欺】です。
手付け詐欺はいとも簡単にでき、司法書士等が関与する以前の売買契約時での金銭のやりとりのため未然に防ぐことが出来ず簡単に引っかかります。
ですから業者が買う場合、危ない物件は手付け金無しの一括決済というやり方をしています。
これはプロが買うから出来るので素人には無理なのです。
売買契約をして手付け金を受領したら連絡がとれなくなるケースは沢山あります。
中にはしっかりと宅建登録している業者もいます。
会社を突き止めると貸し事務所のため追跡が出来なくなってしまうのです。
こうした法律外の詐欺行為がありますので、いくつかの回答が見当はずれと書いているのです。
こうした経験は一日に何回も売買に立ち会う司法書士と警察の人しか知らないことです。
回答者の皆さんは残代金の時を想定して回答してますが、実際は残代金にいたる前に犯罪は行われ、手付け金の回収が不能となる可能性が高いのです。

要するに名義変更して真の所有者が登記名義されるまでは手付け金も払うことは危険ですし、相続人との売買契約というのは危険きまわりない行為なのです。
しかし購入時点で名義変更すればいいしゃないかという業者が信じられませんので仮に名義変更されたとしても、その業者は信用が起きません。
ですのであなたが信用出来る不動産業者に相談してくださいとなるのです。

司法書士は不動産の売買を扱ってますが不動産の取引については殆ど知らないアマチュアです。
建築基準法・都市計画法・市区町村の条例、こうした土地に関する様々な法律がありますが、これらは司法書士は専門外です。
売買を扱ってますので危険な取引に対しては敏感に反応しますが、取引の安全に関しては専門外であることを認識してください。
司法書士は権利関係と登記のみの専門職です。

再度書きますが、あなたの質問が的を得ていて、回答としては不動産業者の回答が誤りであり、そうした回答する業者は危険ではなかろうかとなります。
死者名義のまま売りに出す業者はいないことを認識してください。
くれぐれも詐欺にかからないでください。

回答No.6

takapiii

Np.2ですが、基本的な理解が無いというのが私の回答の事かどうかわかりませんが、補足します。

私の書いた事は間違っていません。
まず、相続登記されていない物件なので、売買するときには、当然売主の所有権になっていなければなりません。
それはあくまでも売主側の問題なので、売主側が解決し(相続登記を完了し)売買契約に臨む事です。これは法的に可能な話です。

買主の貴方からみれば、それを待って契約をすればいいだけの話ですし、身内のごたごたによって相続登記が進まないのであれば、契約しない(契約できない)だけの話です。

もし、所有権を得られなかった人が売主と言って契約すれば、それは詐欺です。
買主は、所有権がちゃんと売主になっているかを確認してから、契約と手付金を払えばいいいのです。

このような物件は(このような物件でなかろうが)、所有権移転の時に、司法書士が売主の身分証明と登記簿を確認し、所有権移転を進めますので、よほどの愚かな司法書士でない限り、見逃す事はありません。

回答No.5

oochanchan

なんだか大問題のような回答と付いてますが、分けて考えた方がいいですよ。
少なくとも買主である質問者さんは、相続登記されていない物件なので、売主が相続登記を完了してから売買契約を結ぶと言えばいい事。
売主の相続の事情なんか関係ないですよ。揉めてそれが出来なきゃ、契約しなきゃいいだけの話。
貴方がお願いする司法書士は少なくとも貴方へ所有権移転をするだけです。
不動産会社は同じ人に頼もうとするかもしれませんが、司法書士は自分が信頼する人に頼んでください。

回答No.4

noname#121701

返信いただきました。

私は司法書士ですが私道の登記についての質問は司法書士は回答できますが、その私道が建築基準法による私道か否かは建築士の仕事ですので、司法書士は専門外です。
同じく土地境界については土地家屋調査士の業務ですのでこれまた専門外です。
こうした事柄を全てクリヤするのが宅建資格を持った不動産業者です。

質問にある、不動産屋は購入時点で登記を変えれば良いと言っていますというのは余りに非常識で無責任な回答です。
あなたが依頼している不動産業者なら常識ある業者に変えることをおすすめします。
この回答がもとづけ業者なら、信用おけない業者ですので信頼のおける不動産業者に相談してください。

回答No.3

noname#121701

質問と回答を読みましたが、両者とも基本的な理解が全く無いので投稿します。

そもそも死者が売却するという意思表示が出来ませんので相続人の一人がかってに売却を進めているだけです。
死者と売買契約が出来ないのですから、購入検討している不動産の所有者は未定です。

通常は相続登記をすませ真の所有者が売却ということで不動産市場に売却情報を流します。

中には法律を知らない仲介業者が相続未了の物件を不動産市場に流すこともあり、その物件を買いたいという相談があります。
また売買契約をしてしまった後に相談にくる人もいます。
更にこうした物件の売買契約書はどうしたらいいですかという仲介業者からの相談もあります。

こうした質問をする人は、物を売るということは所有者しか出来ないという当たり前の法律知識を知らないから質問をしてくるわけです。

不動産屋は購入時点で登記を変えれば良いと言っていますが、死者と売買契約が出来ませんので、不動産業者の回答は相続に伴う遺産分割協議が成立してたんに登記の名義変更がなされていないことを前提となりますが、不動産業者が遺産分割協議書を見たとは到底思えません。

どうしても購入したいのなら捨て金覚悟で申し込み金を払って早く相続登記をするよう求めることです。
不動産名義の死者と売買契約をすることは出来ないのは当たり前で、相続人の一人と売買契約は法律としては有効ですが、特約条項にいつまで相続登記を完了させること、相続登記が出来ず買い主に不動産を引きを渡すことが出来ない場合の違約金等々を具体的に書くことです。

法律の基本を知らない業者がこのような物件を取り扱いますので不動産の売買はこわいものがあります。
また不動産の法律と実務と現状について知らない素人が回答しており、このような素人相手に質問すること自体が危険です。

ネットでは充分な説明は出来ませんので司法書士なら気楽に相談に応じますので専門家に相談してください。

お礼

この物件には共有となっている私道もあるのですが、その登記移転が何回もあり、読み解けていません。その部分も含めて、専門家に相談してみます。貴重なアドバイス有り難うございました。

回答No.2

takapiii

相続登記は行わなくても、死亡した時点で所有権は相続人に移転していますので、相続税も支払っていると思います。
税務署は登記自体よりも実体を見て課税します。

貴方への所有権移転の際に、司法書士は亡くなった方の委任状は貰えませんので、一旦相続人に移転登記した後に貴方への移転登記が行われるのではないでしょうか。
もし問題があるとすると、相続登記が遅れている間に、相続関係が変わっていて、簡単には売主に所有権移転できないという可能性が若干ある事でしょうか。
その点は確認した方がいいかもしれませんが、確実に貴方への所有権移転が行われなければ、債務不履行になりますので、それほど心配しなくてもよい気がします。

お礼

話が面倒になると大変なので、注意して調べます。有り難うございました。

回答No.1

節税 大王（@setsuzei）

父親名義でも問題はありません。
死んだ人から相続するのと、相続した人の名義に登記するのは、別の問題です。
地方の山林などでは、登記する手間と費用が大きな負担となるため、亡くなった親の名義、祖父母の名義などは良く見かけます。
仮にあなたがその土地を買ったとして、登記しなくても良いのです。
ただし当然ながら、第三者にその土地があなたのものである、と認識させる要件を欠くことになります。他人が登記したとしても、対抗できないことになります。

さて本件の土地ですが、確実にその売主のものである、事が確定できるかが疑問です。
父親の法定相続人が売主だけであればよいのですが、他に兄弟がいたりすると、本当に売主が相続したものか否かに疑義が生じます。
その点を明らかにさせましょう。
通常なら売却時には名義変更しますが…。

お礼

情報有り難うございました。詳細を確認します。