登記名義人が死亡した場合の処理について

質問

土地建物の登記名義人が死亡した場合、登記名義の変更はどなたがやるべきものなのでしょうか？放っておいても、つまり死亡した被相続人の名義のままにしといても問題無いのでしょうか？

　不動産登記法上では、どのように規定されているのでしょうか？

　どなたかお教え下さい。

回答No.3

buttonhole · ベストアンサー

>つまり、「被相続人と売買契約の末、所有権が移転している。」と主張する側が、自分が「第三者」に相当することを証明しなければなないのでしょうか？

　「被相続人Ａは、Ｂに甲土地を売った。」とＢが主張、証明することになります。Ｃが「被相続人Ａは、Ｂに甲土地を売った事実はない。」と主張、証明する必要はありません。
　なお、「Ａの包括承継人であるＣが第三者に該当するか否か。」は法律(民法第177条)の解釈、適用の問題であって、法律の解釈適用は、裁判所の専権事項なので、証明の対象ではありません。証明の対象は、あくまで、事実です。(「Ａが死亡した。ＣはＡの子である。」は事実です。)

回答No.2

buttonhole

権利に関する登記(所有権移転、抵当権設定登記等)は、登記をする義務がないというのは、既に回答があったとおりです。ただ、誤解がないように補足しますが、例えば、不動産売買契約の買主は売主に対して所有権移転登記請求権を有していますから、売主は買主に対して登記手続に協力する義務があります。(売主も買主に対して、買主名義に所有権移転登記手続をするように求める権利がある。)
　何らかの理由で売主と買主が登記を売主名義のままにしておくという合意をしたのであれば、それは当事者の自由であって、国が当事者に対して登記を強制するものではないという意味で、登記をする義務がないということです。

>1.自分なりに調べてみますと、登記にはもともと「公信力」ありませんが、「第三者に対する対抗力」はあるようです。であれば上記の場合、登記名義人の相続人は、名義変更することを放置して「対抗力」の効力を放棄しているように見えるのですが、そうなのでしょうか？

　登記をするかしないかは当事者の自由ですが、その代わり法の保護も受けられないと言うことです。民法第177条の保護を受けたければ、登記をするしかありません。

>つまり、全くの第三者がある日突然、「亡くなった登記名義人との間に口頭ではありありますが、売買契約を交わしているので、登記名義を自分に変更したい。」と公的機関(法務局？裁判所？)に届け出を出して手続きを踏まれたら、第三者でも名義変更が可能になるということなのでしょうか？

　民法第177条は、法律学を学んだものであれば誰でも知っているポピュラーで重要な条文です。膨大な判例や学説の蓄積があり、本一冊くらいは余裕で書ける分量になります。そのような分量を書く時間も能力も私にはありませんので、正確性は犠牲にして、端折った説明になりますので、きちんと勉強されるのであれば、テキストを読んで下さい。
　まず、第117条の「第三者」というのは、当事者及び包括承継人以外の者で、登記の欠缺(登記をしていないこと。)を主張できる正当な利益を有する者と解されています。

事例1
　「ＡがＢに甲土地を売却したにもかかわらず、Ｂに所有権移転登記をする前に死亡した。その事情を知らないＡの唯一の相続人Ｃは、甲土地につき、相続を原因とするＡからＣへの所有権移転登記を申請(相続登記は、権利を取得した相続人が単独で申請できる。)して、登記が完了した。」
　この事例で、Ｃは売買契約の当事者であるＡの包括承継人(相続人)なので、「第三者」に該当しません。Ａ名義のままであろうが、Ｃ名義になっていようが、ＣはＢに対して、「登記はＢ名義になっていないから、Ｂの所有権は認めない。」と主張できません。逆に、ＢはＣに対して自分が所有者であることを主張できます。売買を原因とする所有権移転登記は、登記権利者Ｂと登記義務者Ａの相続人Ｃの共同申請による必要があるので、Ｃが登記手続に協力しなければ、ＢはＣを相手取って所有権移転登記請求訴訟を提起し、登記手続を命じる確定判決を得れば、Ｂは単独で登記を申請することができます。

事例2
　「被相続人Ａの相続人は、Ｂ及びＣであり、それぞれの法定相続分は2分の1である。相続財産である甲土地につき、Ｂが単独で取得する旨の遺産分割協議がＢとＣとの間で成立したが、Ｂは相続登記を申請しないままでいた。一方、ＸはＣに対して500万円の貸金返還請求訴訟を提起していたが、裁判所はＸの請求を認容する判決をし、その判決が確定した。そこで、Ｘは甲不動産のＢ持分の強制競売の申立をし、強制競売開始決定がなされた。これに基づき、甲不動産につき、ＡからＢ(持分2分の1)、Ｃ(持分2分の1)への相続を原因とする所有権移転登記を代位で申請し、相続登記が完了したので、裁判所書記官は、Ｃ持分に対する差押え登記を嘱託した。」

　この場合、Ｘは第三者に該当するので、ＡはＸに対して、甲不動産がＢの単独所有であることは主張できなくなります。

>2.所有権移転の登記費用って、目安としてどのくらいかかるのでしょうか？何かに連動しているのでしょうか？例えば公示地価とか、路線価とか、実際の売買価格とかに。

　相続を原因とする所有権移転登記を申請する場合、評価額の1000分の4に相当する額の登録免許税を納付しなければなりません。もし、司法書士に手続を依頼するのであれば、当然、報酬も必要になりますが、司法書士の報酬基準は廃止されていますので、報酬に関しては、個々の司法書士に確認するしかありません。

民法
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

補足

上記解説ありがとうございます。
なるほど、そもそも登記そのものが、売主・買主どちらかが単独で手続きを踏むことができないわけですし、加えて「第三者」の意味するところが、「当事者及び包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張できる正当な利益を有する者」だと制限されているのであれば、見ず知らずの「俺の土地だ」と言いがかりをつけてくる詐欺師が居たとしても、移転登記手続きよりも前に、所有権確認の訴訟？とかで争いになるわけですね。

　また、こまかい話で恐縮ですが、更に捕捉で質問させてください。裁判などの争いに移行した場合、「177条の第三者」であるかないかの証明責任は、どちらにあるのでしょうか？

　つまり、「被相続人と売買契約の末、所有権が移転している。」と主張する側が、自分が「第三者」に相当することを証明しなければなないのでしょうか？
　それとも、相続人が、相手方が「第三者」ではないことを証明しなければならいのでしょうか？

　それにしても、条文ひとつひとつのキーワード(ex.「第三者」)にも、定義や見解、学説、判例、通説などいろいろと分かれているわけですか…。法律って分野は随分、奥の深い世界ですね…(汗)。

追伸：登記費用は、(固定資産税評価額×4/1000)＋報酬額が目安ですね。ありがとうございます。

回答No.1

fujic-1990

改正されていなければ、「登記は権利であって義務ではない」ということになっていますので、登記の名義を亡くなった人のままほっておいても処罰とかはありませんね。

　改正されていたらごめんなさいですが、でも「亡くなったはずだから名義を書き換えろ」なんて通知はきません。それは間違いありませんし、実際にお爺さん（祖父）の名義のままだ、なんてケースもまだまだたくさんあると思いますよ。

　ただ、問題はあります。

　売ろうとしても、お爺さん（祖父）などの名前になっているようでは買い手がつきにくいでしょうね。本当にこの人が所有者なのか判断ができませんし、買主が自分に登記を移すときに何かトラブルがおきそうですから。

　また、銀行が担保として認めてくれるかどうかも疑問です。

　書き換えをしたいのなら、相続人が全員で共有名義にするか、遺産を分割してそれをもらった人が単独名義にするか、ということになるでしょう。

補足

大変わかりやすい解説、ありがとうございます。
登記は義務ではなく、権利なのですね。なるほど、よくわかりました。

恐縮ですが、関連して他の疑問も湧いてまいりましたので、補足として引き続き質問させて下さい。

　1.自分なりに調べてみますと、登記にはもともと「公信力」ありませんが、「第三者に対する対抗力」はあるようです。であれば上記の場合、登記名義人の相続人は、名義変更することを放置して「対抗力」の効力を放棄しているように見えるのですが、そうなのでしょうか？つまり、全くの第三者がある日突然、「亡くなった登記名義人との間に口頭ではありありますが、売買契約を交わしているので、登記名義を自分に変更したい。」と公的機関(法務局？裁判所？)に届け出を出して手続きを踏まれたら、第三者でも名義変更が可能になるということなのでしょうか？

　2.所有権移転の登記費用って、目安としてどのくらいかかるのでしょうか？何かに連動しているのでしょうか？例えば公示地価とか、路線価とか、実際の売買価格とかに。
　　また、被相続人・相続人間の登記名義の変更はどのくらいが目安でしょうか？不動産の所有権移転登記と同じですか？

　よろしくご教示願います。