賃借権について

質問

一つお教えいただきたく書き込みいたしました。
昨年、念願の新居を建築しましてローンとの格闘は続きますがマイホーム生活を楽しんでおります。
この新居の建っている土地は、建てる前、旗ざお地と言う事で接道しておりませんでした。（通行権で道路への往来をしていました）
その昔、道らしき物があったそうで、この土地に祖父が家を建て現在に至っております。
今回、この土地の空きスペースと合わせ隣接する土地（農地転用し増地購入した）に新築しました。
ただ、建設可能とするためにはとうぜん接道条件をクリアしなければなりません。増地した土地も接道条件をクリアしないと売買できない状態でしたが、接道する土地の地主さんから４ｍ幅の土地を宅地として賃借させて頂く事になりOKとなりました。ここまでが経緯です。
建築許可が下り、住宅ローンも組みました。接道用の賃借地は私との契約で地主さんと結びました。
ところが、最近になって、この道を隣接地で農業を営む住民の人から賃借名義を連名にして欲しいと申し入れてきました。（地代折半）
彼らの言い分は、地代を払ってないのに通らせてもらってるのには気を使うとの事ですが、どーやら思惑は違うようで、この先、農地転用で土地売買を視野に入れての行動の様です。（それは可能なのか？ですが）
そもそも隣接の住民から、ここを通るからと話は聞いていましたので、当時、みんなで折半にしましょうともち掛けたのですが、お宅のために道を付けるのだからお宅が支払うのが当然だと言われ、私も新築のために必要でしたので地主さんと私で契約を結びました。
時々農作物を趣味でいじっておられる方達なので、毎日毎日雨の日も晴れの日も利用されないだろうから、ここは私が大半だと思ったからです。
ところが、１年住んでみて蓋を開ければそれこそ雨の日晴れの日です。
造成する前は、雑草が生い茂っていた隣接地も道をつけたとたんに変化しました。
そうして、最近になって折半の話が出てきました。
なんか虫のいい話というか。。。お宅が！！！と、言い放ったあの言動（暴言ぽい）はどこのどいつだと。。。
愚痴っぽくなりましたが、ようやく質問です。
住宅ローンを組むにあたりこの賃借地は抵当に入っていませんが、建築物条件として含まれております。
現在は地主と私の契約で成り立っていますが、この状態で連名名義の賃借契約に変更は可能な物なのでしょうか？
また、大人気ないのですが、私の意地になりますが、第三者に有利に効かせるには地上権設定しか無いのでしょうか？
長文誤文独りよがり・・・お許しください。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

akak71

＃3追加　
多少の金額なら、共同で借りない方がよい。
単独なら、相手が通行したとしても、　自由に駐車することができる。

袋地の通行権は、　人は確実にありますが、　車はできない場合もあります。

お礼

akak71さん＞
ありがとうございます。
通行権は車等には適応されない場合があるんですね！
知識が増えました。

ただ、この借地は道路として使用してますが、宅地として（もとは農地）
私の所有地と連なった一部としてあります。
家を建てるために必要な借地です。

駐車できるできないは結構大きな問題ですのでしっかり考えたいと思いました。

回答No.3

akak71

建築確認で道路と認定するには、
２戸以上で使用する場合は、長さ、幅員、角のすみきりの形状など規定があります。
市役所で確認を

上記が問題なければ、２人で借りてもよい。
ただ、自分のみで借りていれば、駐車することも自由　　。
複数では、できなくなる。

回答No.2

tk-kubota

例えば、kenpapa867所有の土地を、A地として、A地に出入りする土地をkenpapa867さんが借りており(その土地を「B地」とします。)
A地と隣接するC地の所有者がB地を共有にしようと云うことですか ?
それでしたら、B地が賃借権であろうと地上権であろうと結果は同じです。
何故ならば、C地の所有者はB地を通行する権利があります(囲繞地通行権)
囲繞地通行権は、所有権の上でも、賃借権の上でも地上権の上でも成り立つ権利です。
従って、地上権設定することで、C地の所有者を排除することはできないです。
そう云うことを考えないで、協力しあって、道路位置指定の認定を受けた方が将来、双方又は社会の利益です。

お礼

tk-kubotaさん＞
アドバイスありがとうございます。
そうですね！位置指定できればサイコーなんでしょうが、その位置指定される土地はB地の地主さんって事になる訳ですから、そうとう難しいでしょうね
ただ第三者を排除したいとは考えておりません。
実際、すべての作業をする前に共同でやりましょう！と、呼びかけていた訳ですからね。
納得いかないのは、熱り冷めて（造成やらすべて完了して）から、共同でなんてのは虫が良すぎるんじゃって部分です。
この点は、工事費用分もさかのぼって折半してもらおうと思います。
ちなみに、賃借権を持ち分で分ける（例えば僕が1/2、Aさんが1/4、Bさんが1/4）事は可能なのでしょうか？その場合当然、地代は比率に応じてかわってくるのでしょうが。。。お礼フォームで失礼します

回答No.1

poolisher

地主の考え方次第です。

問題の借地は、建物の所有を目的とする土地ではありませんから借地
借家法の借地ではありませんので民法適用の賃貸借になります。

ですから、契約期間中は勿論あなたに占有権がありますから、縄張って
「通るな」ということは可能ですが、期間満了後の継続については
双方の同意事項であって、借地人が希望すれば継続されるということ
にはなりません。

契約期間が何年かよくわかりませんが、満了時地主から「みなさんで
使ってもらいましょう」といわれたらあなたは拒否できません。
用益が通行権だけなら、共同利用の再契約を前提に現在の契約の解除
も有効かもしれません。

地上権登記も地主の同意が必要です。
地上権登記を同意するなら、売却譲渡も同意するかも知れません。

契約内容にもよると思いますが、大雑把には以上のとおりです。

地主さんにあなたの気持ちも含めて話を聞いてもらったらどうですか？
「あんたのいうとおりだ」ということになるかも知れませんし、
「詫びはいれさせるから、あんたも気持ちは収めてくれ」ということ
になるかも知れません。

お礼

poolisherさん＞
朝早く質問にお答えいただきありがとうございます。
地主さんと直接話せる機会があり事の経緯、素直に首をたてに振れない訳を
話しました。
そんな事は始めて聞きましたと、びっくりしておられました。
また、地元の司法書士事務所の組み立て図にそっくり乗せられてるなとも話されてました。
まぁ、さておき了解してしまえば契約見直しになるでしょう。
しかし。。。うーん、個人の感情ですがなんか後味悪いです。