建築許可（接道）

質問

こんにちは。長文乱文で失礼します。
主人の父が所有する、土地へ、
新築したいと思ったのですが、
建築許可がすんなりと下りそうにありません。
状況は下記です。

旗ざお地。私道を使って接道。
隣接する家（昭和40年後半～50年前半くらい建築）が、
接道していない。書類が確認できていませんが、
おそらく祖母の時代に、うちの私道を借りて、
建築許可を得ている。
私道の接道幅が図面上では4mmありましたが、
今年始めにこの私道に隣接して新築の家が建ち、
その門扉が10CM程私道にはみ出し、3.9mmになっている。
（但し、杭などがあるわけではないので、境界線はあいまい）
とりあえず、隣接する家に、建築確認書を見せてもらわないと、
いけないのです。新築のお家とも、何十年の付き合いになるので、
もめたくはないのですが。
建築許可を得るのは、難しいでしょうか…。
お金があれば、土地つき物件を探すのですが、
そういう訳にはいかないので、なんとかここに建てたいのですが。
（ちなみに、家に隣接していない面は道より1mm程下がった空き地です）

回答No.5

dyundyun · ベストアンサー

＃２です
問題点が複数なので整理。
ややこしいので私道と仰る部分は竿と呼びます。
詳しい状況が解りかねますので推測の部分はご容赦を。。

建設用地の確認（旗と竿）
法務局で公図と登記要約所をとる（千円～くらい）
図書館等で住宅地図などをコピーする（数十円）
義父に敷地が何処までか確認する。
道路に何処で接してるのかを確認する。
幅２ｍ以上の竿が道路に接していれば建築可。

→建築指導課で隣家の建築計画概要書を閲覧し、
隣家が新築できた原因を確認する
※義父の敷地が勝手に使われていないか
万が一竿の部分全をて敷地として申請していれば、
建築は不可になります。（計画地の接道がなくなります）

４ｍの竿のうち２ｍを敷地として申請していれば
残り２ｍで接道してますので建てられます。

※私有である竿の部分が実は道路扱いされていないか
１項5号道路や２項道路
この確率が高く、これなら別の方も仰るとおり建てられます
但し私有地ですが、敷地面積には参入できません。

以上をご確認頂き、
更に建築指導課で、今度は義父の敷地が
建築敷地としての要件を満たしているかどうかを
（接道状況を）確認してもらう。
（隣家の概要書をベースに話すと整理し易いと思います）

以上ですっきりすると思います。
更に
家屋調査士による測量と境界明示（数十万～）
すれば安心です。
建てられない事はないと思いますよ
何せ確認です

お礼

わかりづらい文章にお付き合い頂き、ありがとうございました。
おそらく問題なく建てられそうです。
この機会にいろいろ調べたのですが、
お二人の解説が一番わかりやすかったです(^_^)

回答No.4

noname#78261

ひとに注意しておいて失敗失敗。
容積率建蔽率は同じですが、敷地面積が減るので建てられる面積が減るという意味です。

回答No.3

noname#78261

う～んと旗ざおに借りて建てているらしい古い家と、実家、建築予定地の空き地、塀のはみ出してるらしい家が接しているという事でしょうか。

その場合塀のはみ出してるらしい家は他の接道がありそうなので良しとして（もちろんはみ出してれば直してもらって）３件でその竿部分を使うにはそれぞれの敷地延長として使うには幅員が足りません。

あとは、その竿部分を敷地延長とせず、道路か但し書道路として利用する事が考えられます。
道路とする方法は位置指定道路を作って、私道ですが４ｍ以上あり、あとは決められた舗装や排水施設、隅切りを作ることで道路として使う方法です。しかし、道路に入るところの隅切りが必要な事から難しい場合があります。
もうひとつは但し書道路許可を取ることです。
これは安全と認められてその道を使う人がみんなＯＫ出せば申請できる可能性があります。

ただし、どちらの方法も今までの敷地設定より敷地延長の分狭く計算することになりますから敷地面積は確実に小さくなり容積率建蔽率が厳しくなります。

でも、但し書道路の方法がいいと思います。建築士や司法書士に相談して解決しましょう。

お礼

遅くなりましてすみません。
既に建っている古い家が、竿部を使用せず、
別の方法で申請しているとのことで、
一軒だけなら、2Ｍで接道をクリアできているので問題ない
とのことです。（ちなみに実家は全然別の場所にあります）
ただ、その古い家のほうの建築確認書などが無さそうなので、
家主さんの借りてないって言葉だけなのですが…。
一応建築士さんに依頼しましたので、あとはお任せすることにします。
ご丁寧に有難うございました。

回答No.2

dyundyun

状況を詳しく教えて頂きたいのですが。。
仰る『私道』は旗竿の竿の部分の事ですか？
それとも竿の先端が私道に面してるのですか？

何せ
隣家がお宅の私有地にはみ出してるのなら、
その部分は指摘する必要があります。
揉めたくない云々の問題ではなく、
後々（所有権放棄と見做されたり）のトラブルを回避する為です。
もっと大事になりますよ
ご自分の建築計画があるなら、
良い機会ですのでお調べになっては如何でしょうか

隣家の建築計画概要書
と言う書類が、お住まいの行政の建築指導課と言う部署にあります。
建物の規模や接道状況や隣地の離れ等が明記されてます。
閲覧させてもらって、内容を確認し、
実際にはみ出してるなら
隣家に買取なり撤去なり求めて下さい。

接道状況についても
そのまま指導課で相談してみてください。
現在物が建ってるので、
建替えが出来なくなる事はほぼありません。

公図や写真など説明し易い物を持って行ってくださいね。

お礼

ありがとうございます。
状況は、下記に補足しましたが、わかりにくくてすみません。
付け加えると、建替えではなく、現在空き地のこの敷地への、
新築となります。
敷地の隣の家というのも、よそのお家です。
建替えよりも状況は不利になるものでしょうか…。

回答No.1

noname#78261

ちょっと文章や単語の間違いで非常にわかりづらいですね。
まずｍｍはｍの間違いですね。
旗ざおの竿の部分が私道といっている部分ですか？
それとも私道が竿の部分ですか？
また、私道の部分は建築基準法上の道路かどうかという事が確認が必要です。接道のなさそうな古い家と新築の家、空き地の位置関係。

わかる範囲ですが、杭がないので現実に10センチでてるとか言い切ることが出来ません。所有権を主張するためには登記簿や公図からちゃんとまず測量して杭をいれ境界を周りの人ともに確定するのがいいでしょう。

また、所有権と建築基準法上の敷地設定は別物です。
祖母の時代にこの部分の土地を無償借用したいという話があれば申請して建築している可能性もあります。残りが２ｍあるので違法にならないからです。

また、誰が出っ張っていても図面上巾が２ｍ以上取れれば申請は出来ます。ただ、本当にはみ出しているのかいないのかこの機会に確認してきれいになさる事が今後のためにいいと思います。

素直に土地が登記より小さくて建替えができないのです。と申し出て近隣に土地家屋調査士や司法書士をつれて測量の理解を求めましょう。うまくやりたいのなら決して「お前がはみ出している」とか「貸した覚えはない」などといわないように気をつけて専門家に任せて建替えにこぎつけましょう。

お礼

単語等の間違い申し訳ありません（恥ずかしい…）。
敷地の竿にあたる部分を、私道と書きました。
詳しくない者同士で話しているので、正しくは違うのですね。
幅は2Ｍ以上あります。
隣のお家がこれを進入路として、建築している場合、
私達がこれを使用するには、道路との接続幅が4Ｍ必要になるんですよね？その4Ｍが少し足りなくなっているみたいなのです。
境界があいまいなものを、今更「はみ出てます」で、
話合いができるものなのでしょうか…。
何にせよ専門家の方にお願いしないことには、始まりませんね。
ご指摘ありがとうございました。