土地の賃借料と時効

質問

土地の賃借料と時効
よろしくお願いします。
私の祖父と祖母はある人（他人）から借りた土地の上に２階立ての建物（住宅兼店舗）を建てて住んでおりました。
（契約者は祖父。今から約５０年前）
祖父の死後は、祖母が引き続きその住宅に住んでおりました。（契約の更新等は特になし）
祖母の死後、母が店舗で商売をしていたことから、引き続きその土地を利用し続けておりました。
母が引き継いだ頃（約１０年前）、近隣との相場から地代が高いということで減額のお願いをしたところ、これといった返事がなく、何も言ってこなかったため、母は毎年４０万円の地代を振り込みしておりました。（それまでは５０万円支払っていたようです）

今年、建物の老朽化に伴い、そのお借りしていた土地を地主にお返する旨、地主様に連絡をしました。
すると、その地主様の代理人（弁護士）から内容証明にて未払い地料と、建物の撤去に関して面談したいと内容証明が届きました。

内容は、
・平成１２年より地代の支払いがない（実際は４０万円払っています）
・建物の撤去について相談したい
大きく分けると上記２つのことが書いてありました。

５０年前の契約書はこちらにはありません。
恐らく地主さんも相続で得た土地なので契約書は持ってないと思います。

そこで質問ですが、

うちには過去の振込みの領収書が保管されてあることから、平成１２年以降の地代全額を請求されることはないと思いますが、
未払いの差額１０万円分に関しては、支払い義務はあるのでしょうか。
また、賃借料の時効は５年だと考えておりますが、実際のところ時効の援用は可能でしょうか？
（ちなみに、これまで地代の請求は一度もありませんでした。）

また、建物を撤去する義務はこちら側にあるのでしょうか？

契約書がないため、弁護士とどうやって交渉してよいかわかりません。
ご教授のほど、よろしくお願いします。

回答No.2

cowstep · ベストアンサー

賃料の差額の１０万円に関しては、減額を申し入れて、返事がなく、長い間４０万円払い続けて来たのに、一度も差額分の請求がなかったということは、減額をについて暗黙の承諾をしたものと主張することができると思います。少なくとも、５年を経過した分については、時効を援用することもできるでしょうが、時効の援用をすると、過去５年分については債務の存在を承認することが前提となるので、これは予備的請求にした方が良いでしょう。
借地を返還する時は、特約がない限り、借地人に原状回復義務があるので、更地にして返す費用を負担しなければなりません。

お礼

ありがとうございます。
１０万円減額して払っていたことに関しては、一度も請求がありませんでした。
ここにきて、急に平成12年から支払ってもらっていないと主張しているのが気になりますが・・・
なるほど、時効を主張するのではなく、異議がなかったので暗黙の承諾を得たと主張したほうがよさそうですね。
私自身は、更地にする費用に関しては仕方ないと思っております。

回答No.3

akak71

変更地代が適正なら、地代の変更は、相手方に通知したときから効力が生じるとされています。

差額の10万円は、適正な地代かどうか。　最終的には裁判所が決めます。

お礼

ありがとうございます。
裁判所が決めるのですね。
そこまでいかずに何とかしたいものです。

回答No.1

toratanuki

まず、昭和のときの契約なので、昔の「借地法」が適用されます。
これには、賃料減額については、最終的には、裁判所で決めるとなっています。
また、契約は「法定更新」されているので、契約内容に変更はありません。

お礼

ありがとうございます。
契約は更新されているのですね。
わかりました。
契約書がないので、どのような契約になっているのかわからないのが怖いです。