不動産所得圧縮と減価償却について

質問

現在、個人事業を営み（事情があり非法人化）年間所得は１８００万前後になります。　それとは別に個人事業の節税目的の有限会社を６年前に立ち上げ、そこから給与所得（年６００万）を得ています。

そんな環境の中、中古一棟マンションを４年前に購入し、月間賃料１１０万前後、管理費・固定資産税等を引き約９０万が残る中で、ローン返済を６０万円しています。（５年ローンの為に来年の秋で返済が終わります）

新しい法人では融資を受けれないために個人名義で購入したのですが、
法人の家賃所得として収入を計上しています。

昨年、法人名義で別の一棟を別途自己資金１００％で購入し、家賃が月額約４０万入ってきています。

つまり、現在、年間賃料収入が１７００万程になるのですが、これの４０％が税金と考えると７００万程の税金を払わなくてはなりません。

丁度たまたま築３年の３億円の一棟マンション購入の話があり、購入を考えていますが、満室では月間賃料２００万程度の収入になるものの、３０年ローンで月間返済が１３０万程度になり、管理費・固定資産税を差し引くと５０万程度しか残りませんが、年額賃料が２５００万と考えると所得税は１０００万になるのに、満室でもキャッシュフローは６００万ほどにしかなりません。

普通に考えれば投資しても赤字ですが、仮に購入した場合は初年度は取得税や登記費で結構な減価償却ができるように思っています。
それで他の賃料収入の黒字を圧縮できると思いますが、この考えはまちがっているでしょうか？

２年目以降はそれほど減価償却できませんが、前述のローン返済が終わるのでキャッシュフローがの合計１５０万生まれることになり、新規購入物件のキャッシュフローのマイナスを埋めれると判断しますが、投資としては賢くないのでしょうか？

ややこしくてすみません。　税理士さんが不動産に弱いので質問しました。

回答No.1

k_k13

少なくとも「収入」「所得」「減価償却」「課税所得」及び「税計算」について、質問者さんは区別と正しい知識が不足しているように見受けられます
なんというか…質問が経営ハウツー本の抜き出しみたいなことになってますね
失礼ながら過去に法人経営をしていた個人事業者の割には不安なところもあります
顧問税理士さんが不動産に強い弱いは関係なく、以上の区別をしっかりつけられるようになってからCFベースの検討を行い、必要なら不動産賃貸に強い税理士に相談すべきでしょう
ここで説明しきれるほと簡単な話ではありませんよ
私ならフィーを相応に頂く相談内容です
別に税理士とはマンツーマン契約である必要はありませんから、所得別に有利な税理士を選べばよいだけです
なんなら税理士法人事務所に依頼すれば話が早いです