訴状内容

質問

公団家賃滞納(3ヶ月）で東京地裁から訴状と召喚状が届きました。
基本的には、「契約解除、滞納分を金利含みで支払え」といった概要です。

訴状は今年成人したばかりで大学に通っている長男にも（副）としてきております。
訴状項目の内容に「当該物件を占有」といった記述があり、そこだけ世帯主ではない息子の氏名になっています。

★この理由を推察できる方はおられますでしょうか。

☆上記長男は、現在地方に在学しており現状では同居人とは言いがたい状況です。但し、このような状況は、特段公団には連絡をする必要がない、と判断しておりました。

以上　よろしくご指導頂きます様に。

回答No.6

teinen

公団（都市再生機構）は，通常，家賃滞納による家屋明渡し等請求訴訟を提起する場合，弁護士に委任せず，独立行政法人通則法第２５条の規定に基づき，職員を代理人に指定して，その職員に訴訟を追行させます。
　家賃滞納による家屋明渡し等請求訴訟は，民事訴訟の中でも比較的軽易な訴訟に部類されています。被告となる借主が，借りていることを否定することはほぼなく，滞納している事実についても争うことがあまりないからです。なので，費用がかかる弁護士に委任せず，職員に訴訟をさせています。そして，その場合は，賃借名義人だけを被告としています。

　しかし，ご質問では，訴訟代理を弁護士に委任していますし，同居人となっているご長男さんも被告にしているようです。つまり，公団（都市再生機構）サイドは，この訴訟は，いつもやっている訴訟のような軽易なものではないと判断しているように思えます。
　一般的な家賃滞納による明渡し等請求訴訟とは違うのではないかという疑念がわいてきました。ですので，有効なアドバイスができないかも知れません。

　さて，家賃滞納による家屋明渡し請求訴訟の争点は，賃貸借契約が有効に解除されたか否かです。家賃を３か月分以上滞納した場合は，賃貸借契約を解除することができ，明渡しを求めることができるという契約内容になっていると思います。ですので，賃貸借契約が解除された時点で，３か月分以上の家賃滞納があったか否かが論点です。
　遅くとも，訴状が質問者に届いた時点で，公団（都市再生機構）側からの賃貸借契約が解除されます。訴状が届いた時点ではまだ滞納家賃を納めておられないので，賃貸借契約解除は有効であると裁判所は判断するでしょう。ですので，訴状を受け取った後に家賃を供託しても，賃貸借契約の解除は有効であるので，家賃等の請求部分は棄却されても，明け渡せという判決が出る可能性はあります。まあ，このような場合は，裁判所は和解を強く勧告しますが。

　ところで，質問者の方は，裁判所からご長男さん宛の特別送達を，質問者宛の特別送達と同時に受け取られたのだと思います。しかし，ご長男さんは，現在は同居しておられないため，実際はまだ訴状等を受け取っていないという状況でしょうか。そして，ご長男さん宛の特別送達は未開封でしょうね。
　もしそのような状況であるならば，すぐさま裁判所に連絡した方が良いでしょう。
　そのままにしておくと，ご長男さんは，訴えられたことを全く知らないうちに，判決まで受けてしまう危険性があります。将来，ご長男さんが公団住宅（ＵＲ）に住みたいと考え，申し込んだ時に，今回の訴訟が原因で入居を拒まれることも十分考えられます。

　質問者の方が受け取られた期日呼出状に，担当の書記官名が記載されている筈です。その書記官にまずは電話してください。
　「私宛の特別送達と同時に，長男宛の特別送達が来たので受け取ってしまったが，長男は地方の大学で学んでおり，その大学の近くに下宿しているので，ここには住んでいません。また，あまりに遠いので，渡してもいません。ついては，長男宛の特別送達はどうすればよろしいのでしょうか。」と伝えてください。
　担当の書記官は「送り返してください。」というでしょうから，その指示を受けてから裁判所宛に送り返してください。何の連絡もせずに送り返してはいけません。

補足

ご丁寧にどうもありがとう御座います。
本日、16時に弁護士事務所にいって参ります。

息子への書状は、残念ながら妻が開けてしまい、クリアファイルにいれてしまっております。本人にあられもない嫌疑がかけられないかが気がかりです。
とりあえず、専門家からどのような指示を頂けるか。

後ほど、ご報告いたします。
詳細なCAREには大変感謝いたしております。
一応、長男の在学証明書で何とかなるか否か・・・。

回答No.5

tk-kubota

建物明渡請求事件で、被告がnorth_1954さんと、今は同居していない長男と共同被告にしていることに異議があっても、本件の明渡請求事件の棄却を求める理由とはならないです。
本件の棄却理由は、契約解除に正当な理由があるかどうかです。
契約解除に理由がなければ明渡を求めることができないからです。
今回は、3ヶ月程遅れていることを認めているようなので、遅れていることは契約解除の原因となります。
そうすれば、明渡を拒む理由がないことになります。
私は、次のように考えます。
「原告は民間の賃貸人とは異なり、一定条件の基で住宅を提供する目的で設立する特殊法人である。
本件のように僅かな遅滞をもって契約解除は、その目的から云って権利の乱用にほかならない。」
と云うように思います。
従って、今からでも遅くないので全額支払うか、又は、供託して、それを証拠として、本件棄却を求めればいいと思います。
あとは、裁判所の判断を待つ以外にないと思います。

回答No.4

teinen

入居時等に同居人として質問者のご長男も届け出られていたからではないですか。そして，ご長男さんは，地方の大学で学ぶために，現在は同居しておられなくても，住民票は当該住宅に置いたままになっているのではないでしょうか。
　どういった世帯構成になっているか存じませんが，契約名義人（質問者）とお子さんという世帯構成であれば，考え得ることです。

　公団（都市再生機構）が勝訴判決を得て，強制執行を申し立てると，執行官が当該住宅へ強制試行の催告に行きます。その時点で，契約名義人（質問者）は転出し，同居人（ご長男さん）が残っていて，「ここにある家財等は全て私の物であり，契約名義人は既に荷物をまとめて出て行った。」と言えば，執行不能となってしまいます。そうなると，改めてご長男さんを被告として訴訟を起こし，勝訴判決を得て，強制執行しなければなりません。手間も時間も金もかかってしまいます。
　そこで，公団（都市再生機構）は，契約名義人と当該住宅に同居している成人を被告として訴訟を起こしたものと考えられます。

回答No.3

spring-mt

家賃滞納3ヶ月という訴因で訴状と召喚状がとどいたということですが、賃貸契約をするうえで当然、契約書をかわしているはずですが、その文面はどうなってますか?
当然のことですが、家賃滞納時のとりきめや、保証人等のとりきめが記載されているはずです。まず、それを確認しないことには、たぶん、訴状の内容と送付された理由がわかりにくいとおもいます。ご長男の件につきましても、これは推測ですが、契約書に状況変更の際の通知義務等の規定があるのではないでしょうか？
また、訴状がたしかなものなら、召喚状に指定された期日に出廷するか、書面を提出しておかないと、反論があっても公団側の要求どおりになってしまいますので、契約書等をまず確認し、専門家に相談されるべきだとおもいます。とにかく、放置しておいてはだめです。

お礼

契約書の文面には、3ヶ月滞納が、契約解除可能条項の一つとして掲上されています。
詳細は、AN02の方の方のお礼の欄に記載させていただきましたが
どうも条文の中に、同居人への平行対応のような記載がみあたりません。

いずれにせよ、今回のアドバイスどおり法廷には伺うべくstudyをはじめたところで御座います。この度は本当にありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

この文章、あちらこちらでおかしなところがあります。
まず「訴状と召喚状が届きました」と云うことですが「訴状」ならば「口頭弁論呼出状」で召喚状ではないです。
次に「大学に通っている長男にも（副）としてきております。」と云うことであれば、north_1954さんと長男の2人にきていることになります。
その訴状が、滞納分だけ支払えと云うことならば、借主と保証人と思われますが、明渡訴訟ならば、債務者(この場合「借主」)だけで、契約時同居していた長男を共同被告としなくていいです。
(強制執行時には、その長男は「占有補助者」として扱いますので債務名義は必要ないから共同被告とする必要がないです。)
もしかして、借主は、その長男ですか。
それにしても、north_1954さんと長男の2人を共同被告とする必要はないです。
「特段公団には連絡をする必要がない」と云う前に、訴状の請求の趣旨を正確に教えてください。

お礼

「口頭弁論呼出状」 とのことですが、

正確には、

建物明渡　請求事件
原告　***公社
被告　私自身の氏名　外１

「口頭弁論期日呼出及び答弁書催告状」
でした。

これが、2通　わたくし本人と、長男に宛てられて送付されています。
内容は同一。わたくし宛が『正」で長男宛が「副」です。

「外１」と記載されている以上、長男宛であることは理解できますが、
理由がわからないのです。
契約書を読み返してみたのですが、本人以外に請求するという条文は見当たりませんでした。
連来保証人は、現在　有償で公団そのものに委託する方法で対応しています。
居住期間は、新築の平成7年7月1日から今日まで継続致しております。
ANo.1　の方にも記載いたしましたが、4人家族で長男は地方大学に通学です。

今回の件では、このような詳しいコメントをいただき大変有難く思います。
本当にありがとうございました。

回答No.1

InfiniteLoop

〇この理由を推察できる方はおられますでしょうか。

契約の時に同居人として申し出ていてその後同居人となくなったことを公団には連絡していないから、でしょう。申し出がないから同居人と判断して訴えの名宛人にしているのです。契約した人だけでなく同居人も全員出て行ってもらわなければ次の人に貸せませんから。たとえ現状いないことを知っていたとしてもいつ戻ってくるかも分かりませんから、可能性がある人は全員対象にするのが当然です。

お礼

早速のご回答にご返事がおくれましたことお詫び申し上げます。
仕事から帰宅していま拝読でございます。

当方は、4人家族で妻と男子2名です。そのうち、長男が地方大学へ通学しており（山口県ですから東京との行き来ではございません）現在次男と妻で3人暮らし。
さて、このような構成で今回の訴状の内容がどうしても解せないのです。
仰せのように、2人暮らしでのsituationであればともかく。
ちょっと理解できない状況です。
もう少し自身でも、Studyしてみます。

この度のアドバイスを頂いて大変心強く感じております。
本当にありがとうございました。