市街化調整区域の申請手順

質問

父の土地（市街化調整区）に分家として新築したいのですが
どういった手順なのでしょうか？　申請が降りないと家が建つかどうかも分からないのに
ハウスメーカを決めるのか　？　申請して許可が下りるには半年から1年かかるようです
父の話だと　設計図面を出してもらってから　申請すると言っているが・・・

回答No.4

kashiwa411

二人とも農業者であって、あなたが農地を転用して住宅を建てる場合、農地法第５条の許可が必要で、あなたの父があなたのために転用する場合農地法第４条の許可が必要です。ただし農業振興地域内の農用地である農地を区域変更する場合は、その前に用途変更の手続きが必要で、これには、準備を含めて約半年の期間がかかりますし、不可能な場合もあります。

　ただし、市街化調整区域ということで建築が規制されている、都市計画法に関しては、第２９条第１項第２号に該当し許可が不要です。建築確認申請は、農業者であることを証明する書類等があれば提出可能です。（都市計画法第２９条は建築基準法施行令第９条の建築確認関係規定ですが、農地法４条５条は建築確認関係規定ではありませんが、許可を取らずに行うと農地法違反です。ＲＣ造とかでない限り，農地法の許可のほうが相談、申請から許可まで約１か月強かかるので先に行っておくほうがよいでしょう）

　しかし、分家という表現からすると、少なくともあなたは農業者ではないと考えられますので、その場合、農地法の転用許可は、建築基準法の接道要件を満たす通路部分などで、主たる敷地は非農地部分でないとまず不可能でしょう。この場合、他の方がご指摘の通り都市計画法の許可が必要になります。

　農地法の許可が必要な場合、都市計画法第２９条の開発許可となり、申請図書についても、通常のハウスメーカーが用意できるレベルを超えます。開発許可を行ったことのある建築設計事務所や測量士のいる土木のコンサルタントでないと要領を得ません。設計にも時間がかかります。

　農地の転用を伴わないで従前の宅地を分割する場合は、都市計画法第４３条の建築許可になります。この場合、ハウスメーカーなどでも、なんとか行えると思います。

　許可までの期間を要することについては、いずれの場合も法第３４条第１４号に規定する開発審査会の議を経る必要があることから、あらかじめ事前に許可をすることの同意基準を設けていない限り、審査会が開かれて承認されるまで許可はお預けということになります。

　この場合、審査会の開かれるタイミングによっては申請がほかにない場合、審査会を構成する学識経験者や事務局として都道府県庁や市役所の部長クラスが複数参加しスケジュール調整の関係から頻繁に行えないため、他の申請がなされるまで最悪２、３か月待たされるということもあり得ます。

　建築確認申請は、この場合都市計画法の許可後になります。施工業者が、都市計画法の許可申請中や許可後にに代わっても自己住宅の場合問題ないですが、平面プラン（特に面積が増える場合）や配置が変更になる場合は、都市計画担当部局に早めに相談したほうがよいでしょう。

回答No.3

odysseyra1

分家住宅を建てるということで、農地法５条許可申請をします。
申請書の添付書類には、土地利用計画図や資金計画書が必要です。
また、住宅ですので建物の配置図、立面図、平面図等が必要です。
資金計画書には残高証明書、融資証明書等が必要です。

と言うことで、お父さんの言うとおり、申請の前には設計図面が
出来上がっていることが必要です。
なお、申請から許可までは早ければ２ヶ月でおります。

あと、田→宅地への地目変更は、基礎工事ぐらいまでは終わっていないと
ダメですよ。許可書のみでは地目変更できません。
建築基準法上は「敷地」で判断されます。地目は見ません。

回答No.2

river1

北国の設計屋さんです。
土地に建物を建てる場合、土地の登記地目を「宅地」としなくてはいけません。
地目が農地の場合は、農業委員会の許可を受けてから、地目変更を行う事となります。
市街化調整区ですので、建築確認申請を提出前に、許可申請手続きで許可を受けてから、建築確認申請を提出となります。
建築確認済証を受け、はれて工事着工となります。
建物の設計の依頼は、土地の登記地目を「宅地」にした後でも遅くありません。
最初にする事は、農地から宅地への変更をする為に、農業委員会の許可を受ける事です。
ご参考まで

お礼

ありがとうございます

回答No.1

noname#78261

許可が下りるかどうかは、ＨＭでしたら事前調査のうちにだいたいの予想はつけます。長くお付き合いして許可が下りないのでは、経費も出ない仕事になるからです。
なれている業者なら、施主からの聞き取り調査のみでもおおよその判断はつくものです。少なくともここがネックというところがあれば言ってくれるでしょう。ただ、確かなのは役所相談もしてくることです。

この役所相談は、自分でいっても、業者が言っても、一緒に行ってもいいものです。一緒に行く方がより早く条件がの見込めることと思います。ＨＭに来るより前に調べている人も2割くらいはいるでしょうか。

ですから、このあたりのＨＭがいいなと思っているならそこに相談して見るのがいいと思います。

お礼

市役所に相談行って見ます　ありがとうございます