市街化調整区域の住宅ローン

質問

市街化調整区域の土地を購入し新築を考えています。
銀行にローンを申し込みましたが開発許可がないと審査できないと言われました。
土地の売買契約は結んでいます（ローン特約、開発許可が下りなかった場合の契約を白紙とする条件）。
土地は分筆前の土地です。
住宅は設計士に依頼予定で見積もりをもらっている段階でまだ設計など具体的な話はしていません（土地を購入しないと先に進めないので）。

質問としては、
自分の土地でもないのにまた分筆前の土地で開発許可申請ができるのか？
ということです。

不動産屋と銀行は申請できると言っていましたが、市役所に問い合わせたところ分筆後でないとできませんと言われました。
また、家の設計士も市役所と同様のことをおっしゃってました。

よろしくお願いします。

回答No.4

dr_suguru · ベストアンサー

＞所有者の同意があれば可能なんですね。

できます。

＞建物の設計図など必要なのでしょうか？

平面、立面が必要です。

＞許可を得たけどローンの審査結果がダメでこの契約を白紙とせざるをえなかった場合、次にこの土地を購入して建物を建てようとする人は開発許可申請は不要となるのでしょうか？

属人＝人に対する許可です。
ですから建築する場合は必要です。

回答No.3

dr_suguru

ひょとして、
都市計画法第３４条第８号の３区域ですか？
県によって違います、確認しましょう。
うちの県はありません。
http://www.city.hanyu.lg.jp/kurashi/madoguchi/kaiken/kaihatukijyunn/murakimiannnai.htm
すぐに建物を建築することができるわけではなく、開発行為の許可、農地転用の許可、建築確認などの手続きが完了してからでないと建築することはできません。

＞現況は田ですが、農地転用は済んでいる場所です。

農転目的は？
資材置き場か駐車場じゃない？

＞現在、400平方メートルくらいで分筆されていますが、売り出されている物件はそのうちの300平方メートルほどで、所有権移転時に分筆する予定です。

許可申請は分筆後に申請でしょう。
土地所有者同意があれば所有権移転前でも申請は可能です。

＞ローン契約するのに開発許可証が必要と言われ、困っているところです。

金貸しの担保は当然のことで許可書でしょうね。

補足

ご回答ありがとうございます。

> ひょとして、
> 都市計画法第３４条第８号の３区域ですか？

そのとおりです。最初から記しておけばよかったですね。すみません。

> 農転目的は？

駐車場です。

> 土地所有者同意があれば所有権移転前でも申請は可能です。

不動産屋が申請できると言っている詳細はこれから聞くのですが、所有者の同意があれば可能なんですね。
この場合、建物の設計図など必要なのでしょうか？

また、契約上開発申請はこちらの費用となるのですが、許可を得たけどローンの審査結果がダメでこの契約を白紙とせざるをえなかった場合、次にこの土地を購入して建物を建てようとする人は開発許可申請は不要となるのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

dr_suguru

＞不動産屋と銀行は申請できると言っていましたが、市役所に問い合わせたところ分筆後でないとできませんと言われました。

許認可権限のある役所が正しいでしょう。
不動産やと銀行は権限はありませんし、責任はとれません。

＞市街化調整区域の土地を購入し新築を考えています

これだけでは答えようがありません。
調整区域の
・線引き前宅地で
・開発業者（デベロッパー）が
・道路を入れた敷地で
・建売住宅を購入したい？
であれば全体の申請敷地は分筆後でしか申請は出来ません。
敷地内の分筆は許可後でも可能です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17new
私の県の基準です。
参考に

補足

ご回答ありがとうございます。

> これだけでは答えようがありません。

説明不足で申し訳ありません。

購入を考えている土地は、市街化調整区域での建築条件の幅員を満たす道路に面しているところです。
現況は田ですが、農地転用は済んでいる場所です。
現在、400平方メートルくらいで分筆されていますが、売り出されている物件はそのうちの300平方メートルほどで、所有権移転時に分筆する予定です。
残りの土地は、隣の土地と合わせて同じくらいの面積で分筆予定です（本物件の所有権移転とは無関係）。
建物は、設計士に管理・設計を依頼する予定です。

私は、開発業者ではなく一般人（農家とも無関係）です。

私が考えた進め方では、ローン契約→土地所有権移転・分筆→開発許可→建物の設計・建築・・・
という感じでした。
それが、ローン契約するのに開発許可証が必要と言われ、困っているところです。

回答No.1

walkingdic

一般的に不動産業者が販売する目的で分譲地を開発する場合には、開発許可を申請しながら分筆を行います。

この場合分筆後の土地について個別に開発許可を得るのではなく、まとめて開発申請してしまいます。逆に言うとどのように分筆するのかということ自体も開発申請の中に含めますので、分筆を先行させることが出来ません。
（開発申請後の役所のやり取りの中で分筆の形状などの変更を求められるので）

もちろん開発申請の含めない土地と開発申請する土地の境界は確定していることが必要であり、それがまだ分筆前ということだと開発申請できません。

開発申請は誰がやるのでしょうか？
通常は分譲をまとめて行う不動産業者になるのですけど。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

不動産屋の話によると、まとめて開発許可を得るのに必要な面積がないようです。また、開発申請は契約上、買主（私）が行うことになっています。