他人所有の建物表示変更登記

質問

登記簿上私の所有する土地の上に隣地所有者（親戚）の建物があるようになってます。もともと建物があって、一部取り壊し表示変更がされてないわけですから当然なんですが、親戚ということもありそのままにしてきました。最近事情があってその親戚とは絶縁状態となり、話ができませんので共通の知り合いに入ってもらい表示変更登記（一部取り壊し）の依頼をしたのですがまったく取り合ってもらえそうにありません。当方は数年内にこの土地を処分したいのですが他人建物があるような状態での取引は支障があると思いますのでなんとしても、表示変更登記をしてほしいと思います。もちろん費用負担はかかってもかまいません。
　建物所有者はいますので、敷地所有者からの申し出は無理とのことでした。また代位権もないので、代位して表示変更することもできないとのこと。そうのような気もします。が、何もできないなら法の不備ということなんでしょうか。泣き寝入りせざるを得ないでは土地の処分さえ出来るかどうかわかりません。よい方法をアドバイスお願いします。

回答No.4

Kashitomo · ベストアンサー

>登記簿上私の所有する土地の上に隣地所有者（親戚）の建物があるようになってます。もともと建物があって、一部取り壊し表示変更がされてないわけですから当然なんですが、‥‥‥。

例えば、隣地の人の建物の登記簿での所在地が「××50番地、51番地」となっていて、貴方名義の（将来、売却予定の）土地が51番地である。隣地の人の建物一部取り壊しで「51番地」部分からはずれた。しかし、登記簿は「一部取り壊し＝床面積変更等」と「建物所在地番変更」を申請しないので、相変わらず貴方の土地の上に隣地の人の建物が所在（一部かかっている）したままである。

過去の回答を含め、以上のように解釈してよろしいでしょうか？。このことを前提に回答します。
１．貴方の土地の売買に何ら差し障りありません。売買のとき、買主・仲介業者立ち会いで周囲の境界等確認し、隣地の人の建物は存在しないので問題となりません。
２．誰かが、隣地の人の建物登記簿をもってきてその旨指摘するようでしたら、現況と建物所在地番が合致していないのは「よくあることで、分筆・合筆、町名地番変更などでもあるらしい」。ましてや、「他人のことなのでとやかく言えません」と返事すればよいでしょう。尚、このことで、仲介業者・買主側融資銀行がとかく言うようでしたら「専門家は勉強しなさい(^_^ )」と反論して下さい。
３．前回答者のとおり、建物の表示登記（変更含む）は、行政上登記官の強制規定まであるのですが、現実は、当事者の申請があってはじめて進めます。従って当事者の申請が無い限り進めません。貴方は当事者でありません。即ち、隣人の建物の所有は勿論、理由があって地番の呼称（行政上区別のため）が残っていますが、そのことによって貴方に利害関係は何もないからです。
　換言すれば、貴方の土地の買主・その融資銀行にとっても利害関係は何もありません。

頑張って下さい。

お礼

事例の整理までして頂きありがとうございます。前提はその通りです。そして頂いた回答もよくわかり納得しました。売却の段階では、言われたように進めたいと思います。でも、買主側本人がいやがるようにも思いますので、できれば何とかしたいとも思うのですが、他の方の回答から見ても無理なんでしょうね。ありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

ご質問の内容が今一わかりません。
現在その建物はないので滅失登記したうえで売却したいと云うわけですか、それとも建物はあるが現況と違うから（もともとの建物を一部取り壊した）現況に合った建物として表示登記をしたいというのか、どちらでしよう。
前者なら質問の利益がありますが、後者ならkarmanさんに利益がありませんから請求する権利はありません。
なお、前者ならlegalmindcojpさんの云われるように「建物滅失登記請求事件」を提起し勝訴判決で単独で滅失登記します。

回答No.2

legalmindcojp

登記は、公簿であり、表示登記は、しなければならないこととなっているものでもあり、その土地に建物がないのであれば、あるいは、登記官の職権で表示登記の抹消ができるかも知れませんが、その表示登記に保存登記がかけられていて、甲区欄以降がある場合には、そういうわけにもいかないかも知れません。
　話し合いで動いてもらえないようであれば、「建物滅失登記請求」などというタイトルでの訴訟を提起することになりますが、あまり意味がないと思いますので、その前に、相手方に内容証明で要請するか、土地家屋調査士や司法書士にこれらを委任し、専門家からの説明をしてもらえばよろしいかと思います。

お礼

書き落としていましたが、前記知り合いを通じて土地家屋調査士や司法書士にも相談を受けましたがよいアドバイスは得れず、ここでの相談となりました。どうにもならないとの回答のみで困ってましたがKashitomoさんの回答で安心しました。ありがとうございました。

回答No.1

m_kannon

表示登記は、実体と登記を合致させなければなりません。
確か、売買や相続などの権利関係の登記と異なり、表示関係の登記については申請義務があり、不動産登記法上罰則規定もあったように記憶しております。
（ただ、すべての表示関係の登記を登記簿に速やかに公示させることは事実上不可能であり、実際には罰則規定は運用されていないと思います。）
取壊し等の理由により建物がまったく存在していないのに、登記簿上表示登記が存在するのであれば、敷地所有者からの申し出によって、当該表示登記を滅失させることは可能と考えますが、本件のように一部取壊による表示変更登記の場合については、どのようにすればよいのか私には分かりません（申し訳ありません。）。
一度、土地家屋調査士又は最寄りの法務局に相談に行かれてはいかがでしょうか。