建物の所有者

質問

建物の所有権について悩んでおります。経緯は以下の通りです。
詳しい方や同じような経験をした方、回答頂けますと助かります。

・前所有者が、金融機関から借金をしたが借金を返済でき無かったため、土地と建物を代物返済する形となった。その土地と建物を現所有者が金融機関より購入した。

・土地については登記してあったため、所有者が変わっているが、建物は未登記のため、現在も登記上誰かの物となっているわけではない。

・27年前の話で、土地建物の売買契約書の原本は見つけることが出来ず、見つけたのはそのコピーでした。

・契約書の中身は、土地と家屋と明記されていましたが、契約者は「金融機関と、現所有者」となっていました。

・建物について現所有者は購入時に何も手続きをしていなく、役場や登記もしていません「土地と建物を買った」と言っており、建物も自分の物と主張しています。

・今になって、前所有者が権利を主張してきたのですが、話を聞くと「27年間ずっと固定資産税を払ってきた。建物は自分の物だから出ていけ」と言われたようです。

・役所で調べたところ、実際にその建物の固定資産税を支払っているようでした。

以下の点が疑問点です。
　１　手続きをしていなかった現所有者にも問題がありますが、借金を返せず全てを失ったはずの人間が、固定資産税を払っていたから建物は自分の物と主張できるものなのでしょうか？

　２　前所有者は今までの建物の使用料も請求してきています。年数が年数ですので4百万を超える額です。支払いに応じなければならないのでしょうか？

　３　万が一建物が前所有者の物とした場合、逆に土地代の支払いを要求できるものなのでしょうか？

　４　固定資産税を前所有者が払い続けていたと思うのですが、この点はどう清算すべきでしょうか？

現所有者が私の叔父にあたるのですが、高齢の部類に入る年齢になり、話を聞いた私が動かなければならない状況です。
最悪の場合、弁護士も視野に入れておりますが、相談に行く前の段階での知識として質問させて頂きます。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

この問題を解答する前に、契約書のコピーがあるとのことですが、そのなかで「契約者は「金融機関と、現所有者」となっていました。」と言う「契約者」とは誰ですか ?
売主が金融機関で、買主が叔父となっており、対象物は土地と建物ならば、従前の所有者(明渡を求めている者)が、この契約に現れなくても契約は有効で間違いではないです。
従って、明渡に応ずる必要も、対価の400万円ほどの請求に応じる必要はないです。
ただし、買主(叔父)が固定資産税の支払いをしていなかったことと、今迄に建物を利用する対価の支払い請求があったことに対する抗弁がなかったことなとから、買主(叔父)が買い受けた不動産は土地だけだとの認識があったようです。
それならば、明渡に応じる他ないですし、建物を利用する対価の支払いをする他ないです。
逆に、地代相当の損害金の請求権もありますが。
この問題は、叔父の心の中の問題と思います。
付け加えますが、叔父が当初から土地建物共買ったと思っており、当初から、その建物に居住しているならば、時効取得の問題も考えられます。
その場合は、訴訟によって所有権移転登記を求めればいいです。
もっとも、固定資産税に該当する額の支払いは応じないわけにはいかないです。

お礼

お答えいただきありがとうございます。

なるほど、要求に対し応じる必要はないんですね。安心しました。
叔父が悩んでおり、「出て行かないとならないのか」と悩んでいまして、今後どうするか悩んでいたところでした。

相手方に電話しても「自分の物だ」と言うだけで、話し合いに応じません。
仕方がないですので、弁護士に相談することとしました。

実際叔父は、金融機関との契約で買ったわけで、建物に対して手続きをしていなかった金融機関も、問題だったのかと、考えています。一度、元の所有者から金融機関に移ったことが分かれば、単純にあきらめると思うのですが、建物の登記も未登記のままですので、このような事態になったと思います。

ご回答ありがとうございました。

回答No.1

ben0514

すでに最悪の場合だと考えるべきです。
弁護士へ相談し、必要な依頼をするべきです。

素人考えではありますが、争いで制等に叔父様の所有物と認められることとなれば、金融機関から購入した時点にさかのぼっての所有権が認められることとなるでしょう。
そのような場合、本来叔父様が負担すべきであった固定資産税などを前所有者が負担していたということであれば、前所有者へ返済しなければならないと考えられることでしょう。ですので、主張が認められれば、建物の使用料などの負担は生じないことでしょう。

弁護士がどのような判断をするかわかりませんが、金融機関と売買をしたことを証明し、前所有者との売買契約ではなかったこと、したがって、善意の第三者としての取得であると考え、必要であれば前所有者が金融機関に対して請求すべきことのように思います。

もしも、主張が認められなかったとしても、売買契約がなされており、自分の所有物という認識のもとで利用していたことで、すでに時効取得が認められるということもあることでしょう。

最悪の場合としたのは、２者間の問題ではなく３者間の問題と考えられ、また、前所有者が高額な金銭を求めていること、叔父様が高齢であることなどです。
この場合、訴訟になる可能性があると思います。前所有者が所有権を主張し過去の使用料を請求するということは、今後も所有権を主張することで、出て行くか、使用料を払えということになりますからね。
あなたでは、叔父様の代理として対応するのは厳しいと思います。法的な行為の代理、特に裁判所内での代理となれば、家族であっても代理を行うのは難しいからです。また、あなたが司法書士等の資格者であり十分な法律知識や手続きに明るいのであれば、裁判所に対して代理や付き添いの申請をされてもよいでしょう。しかし、質問からするとそこまでの知識はないと思いますので、専門家へ依頼することですね。

専門家に相談して、証拠を集めて行かれることです。金融機関がどこまで協力してくれるのか、どこまで資料が残されているのか、などわからないことも含まれていますが、素人交渉ではなく、法律家による交渉であった方が必要な資料も集まることでしょう。

私からすれば、登記もしないで権利主張していること自体に問題があったと思います。そして、固定資産税などの請求がないことを放置していたことにも問題があったと思います。固定資産税は現況課税ですし、登記の有無にかかわらず課税されますからね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

建物の登記に関しては、手続きをしていないこちら側のミスと私は考えています。
しかし、金融機関からお金を借りて建築しない場合、登記関係の手続きをしていない方も多く見受けられるようです。今回も、「建物に登記する」という行為を、金融機関及び司法書士からもアドバイスが無く、当然建物の登記をするという行為が頭になかった叔父が、するとは思えません。

今後、弁護士にすべてを委ねたいと考えています。

ご回答ありがとうございました。