使用貸借で借りていた小学校運動場用地を４０年後に購入する？？

質問

私の町の小学校は４０年前に隣接する神社の参道部分（約４００平米）を無償で借り受け運動場として使用していました。運動場全体は長方形で借用土地はその中の一部です。ところが、今回突然借用中の土地を町の都合という理由で、神社から市場価格（３５百万円）で購入しました。町は４０年前当時の申合せ事項は特にないと発言していますが、使用貸借の関係にあったものと見られます。目的使用が停止する訳でもないのに何故購入しなければならないのか疑問があります。また、仮に購入するにしても、借手側には使用貸借権が発生しているのではないでしょうか。発生しているとすればその額（評価）はどの程度でしょうか。
この分、購入価格は高く買っていることになるのではないでしょうか。
尚、神社へは町道を利用して参詣できますので、この土地は神社は今後とも必要としません。
町の説明とは別に神社は現在社殿の大改修中で、土地売却代金が調達資金
の主要な部分になっています。氏子に町の有力者がいるとかで、色々な噂が流れています。
購入そのものにも違法性（権利放棄など、不要な支出）を感じますが、仮に購入としても価格に問題があるのではないでしょうか。

回答No.7

noname#65504

＞無償で借り受け運動場として使用していました。
土地の使用貸借契約については固定資産税など維持にかかる必要経費は借り主負担です。宗教法人なので税金がかからないのかもしれませんが、かかるようなら本来は町が負担しなければいけないところです。

＞４０年前の契約文書らしきものはなにも無いとのことですので、
この場合の認識は使用貸借関係にあり、且つ使用目的は学校運動場
であったが、

そうは、断定できないでしょう。逆に使用目的を定めていたかどうかを示す証拠もありませんし。そこを争ってまで使用貸借の継続を主張するには長い時間や費用もかかりますし、おそらく４０年という時間の問題から以下の条文と過去の判例からすると負ける確率が高いと思われますので。
また、その間に第３者に売却されてしまえば、購入者は使用貸借契約を引き継ぎませんし、使用貸借では登記などもないことから、購入者に対して対抗することは難しいですね。
むしろ使用貸借の目的が達していないかどうかより、第３者に対して使用貸借契約が高価がないことの方が影響が大きいでしょう。

「使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、返還を求めることができる」ことになっています。
と民法にあります。

使用貸借は信頼関係、主に貸し手側の好意に基づくものです。
上記の規定はおそらくそんな好意に基づくものなのに、いつまでも甘えるのはおかしいという考えから、使用目的が終了していなくとも、無料で使わせていただくものとしては、十分使用つくしたと考えられる期間が経過すれば、使用貸借契約を終わらせることが出来るとしているのだと思います。

使用貸借というのはものすごく広い契約を対象としています。例えば、友人間で本を貸し借りした場合、このようなものも使用貸借です。
さすがに土地のように高価なものは友人間ではあまりないですが、ちょっとしたものを無料で貸し借りすることはよくありますよね。
まだ使用しているからといって返却を拒まれたりしたらたまりません。

そこで、「社会一般から考えて」十分借りたものを使用したと判断される期間が経てば、実際使用が終了していなくとも使用貸借契約を終わらせることが出来るようになっているようです。

貸し主が神社（宗教法人と思われる）、借り主が町と言うことなのでともに団体であり、貸し主が代替わりはしませんが、これが個人の土地でしたら、４０年という期間は貸し主が死亡していてもおかしくない期間を経過しています。使用貸借は契約者本人死亡により終了しますので、一般的に言って十分な期間だと思われます。
先にも述べた判例などから、４０年という期間は十分使用目的を達した期間を経過したと判断される可能性が高いと思われます。

町と神社側では使用貸借契約を終わらせることで合意が出来ていますので、契約としては有効です。市場価格で購入したことが問題というのなら、まず使用貸借契約を終了することが問題であること、そして価格が不適であることを示す必要があります。
町の責任を問いたいのなら、以下の３つの点を証明できなければ、難しいでしょう。
１）契約に際して使用目的が定めてあったこと（両者が合意しており、文書がないので証明困難）。
２）４０年という期間は使用目的に対して十分な期間ではない
３）第３者に売却される可能性がない、または第３者に売却されても使用貸借が継続できるので、市場価格で購入する必要はなかった

なお、使用貸借契約継続が無理な場合は、市場価格で購入しなければ、他に売却されてしまう可能性が高いのでそれを防ぐために市場価格で購入することは問題ないと思います。

期間については条文には期間は明記していないので、判例などを参考するしかありません。先に紹介したサイトには判例があるというだけで、詳細は不明ですが、判例があるのは確実のようです。
どうしても納得いかないのなら過去の判例を調べるか、弁護士などに相談してみて下さい。

回答No.6

noname#65504

>小学校運動場として今後も使用されることは確かのことですが、
>何故使用目的が達したと看做されるのかが、分りませんのですが。

使用貸借というのは相手の好意と両者の信頼関係に基づき成り立っていますので、相続も・譲渡もありません。

神社はその土地を必要としていませんので、今までは無料で貸してきましたが、改修工事費調達のための費用が必要になり、不要な資産を売却しようとしているのではないでしょうか？
第３者に売却されたら、購入者に対しては使用貸借を主張するのは難しいですので、それを防ぐためには賃貸契約に切り替えるか買い取るぐらいの方法しかないでしょう。

使用貸借はまず契約期間があれば、契約期間に従って終了します。
つぎに使用期間がなくとも使用目的が定められていればその目的が終了するまでは原則継続できます。
期間も目的も定めていない場合、いつでも貸し主は返還を要求することができます。
運動場として利用すると目的を決めて借りたか、目的を決めずに借りて単に運動場にしたのかどうかによって対応は変わります。

＞町は４０年前当時の申合せ事項は特にないと発言していますが、

特に申し合わせはないということから、期間も目的も定めていない可能性が高いですね。そうなると神社はいつでも返還を求めることができます。

また目的を定めた場合、「原則」と書いたように例外があり、目的が定まっていても、第五百九十七条の第２項により、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、返還を求めることができることになっています。

３８年という時間の経過で使用及び収益をするに足りる期間とした判例があるそうですので、４０年という期間は十分な期間と判断されるに値する期間と思われます。
http://www.hou-nattoku.com/consult/573.php

つまり、期間が定めてある場合を除いて、使用貸借という弱い権利を根拠にこれ以上その土地を使用するのが困難になったから、買い取ったのではないでしょうか？

もっともその土地は運動場の一部ということですので、買い取らなくても運動場の使用上問題がない場合は、買い取る必要がないので、買い取りを判断したことに対する問題はあると思います。

お礼

早速且つご丁寧なアドバイス感謝します。
３点の証明について更に検討して見ます。
尚、運動場は長方形でこの借地は幅６ｍ長さ７０ｍ
の旧参道で、従前からの町の土地に挟まれた形に
位置していますので、第三者の購入は考えにくい、
特殊な事情がありますので、この点の事も
考慮に入れて詰めたいと考えています。
、

補足

済みません。もう一度お付合いお願いします。
４０年前の契約文書らしきものはなにも無いとのことですので、
この場合の認識は使用貸借関係にあり、且つ使用目的は学校運動場
であったが、期間の定めはなかったということにならないでしょうか。
だとすると、使用をなすに足るべき期間が経過したか否かが問題になり
ますが、町の中心部にあるこの学校の廃校は現状では考えにくい
ことになり、期間が経過したとは言えないと思うのですが。
従って、町には借主としての使用収益権（使用貸借権）があり、市場
価格での購入には問題があるとおもうのですが。

回答No.5

ok2007

NO.4の者です。舌足らずで申し訳ありません。

> そもそもその神社としては不要であったと考えられる土地を市場価格で買い取るのは、妥当性を欠くか、または実質的に違法と考えられなくもありません。

というのは、

「そもそもその神社としては不要であったと考えられる土地を町が市場価格で買い取るのは、妥当性を欠くか、または実質的に違法と考えられなくもありません。」

という趣旨でした。

そして、町の購入についての違法性・妥当性如何を争うときは、様々な手段が考えられるものの、法的な最終手段としては、地方自治法の手続に則り、監査請求等を経て住民訴訟ということになります。（訴訟では、違法性を争うことになります。）

回答No.4

ok2007

価格についてのご質問のようなので、それに絞れば、形式的には市場価格の買取なら問題ない、ということになります。使用借権は、他のご回答にもありますとおり、市場評価額ゼロとなります。

ただ、そもそもその神社としては不要であったと考えられる土地を市場価格で買い取るのは、妥当性を欠くか、または実質的に違法と考えられなくもありません。

この点については、最終的には住民訴訟などの手続において判断されるものと思います。

お礼

早速のご回答感謝します。
ただ、買い取ったのは神社でなく、町です。

回答No.3

noname#65504

使用貸借は契約期間や使用目的が達すれば、いつでも契約解除できます。おそらく契約期間のない契約であり、４０年も無料で使用してきたのなら使用目的は達したと見なされてもしょうがないでしょう。
また、使用貸借は土地が譲渡された場合、引き継がれませんので、売却されてしまうとおしまいです。

また、有料の契約であっても、契約期間がなければ、３ヶ月前に申し出れば解除できますし（質問者が思っているのは借地借家法の保護による借地権のことだと思いますが、これは建物を目的とした土地の有料の賃貸でしか対象になりません）。
なお、民法上の賃貸借の期間はこのような場合５年を超えて契約することができませんので、４０年も借りていたのなら十分解除が認められるでしょう（借地借家法は例外的に長期間を定めていますが）

つまり、神社は資金調達のために土地を売却するため使用貸借契約を打ち切ることができます。

契約が切られてしまうと、今までのように市民が利用することができなくなりますし、売却されて何かを建てられたりしたら住環境にも影響しますので、防衛策として買い上げたというところなのではないでしょうか。

適正な市場価格で購入しているのなら、使用貸借権などないので適正な価格でしょう。

お礼

ありがとうございます。
使用貸借の目的は明らかですが、契約期間は不明でした。
小学校運動場として今後も使用されることは確かのことですが、
何故使用目的が達したと看做されるのかが、分りませんのですが。

回答No.2

akak71

使用目的が、駐車場のなど建物使用目的以外は、借地権が発生しませんので、価値はほとんどありません、運動場では借地権が発生しないので、ほぼ無価値です。現況が、建物の付随物として考えられる場合は別。

回答No.1

noname#60749

＞借手側には使用貸借権が発生しているのではないでしょうか

無償の貸借（使用貸借）であれば、権利など特にありません。
有償の貸借（借地権）であれば、それなりの権利を持ちます。

＞発生しているとすればその額（評価）はどの程度でしょうか

無償で借りているものに、評価額などありません。0円です。

「なぜ今更になって町が大金をかけて買い取る必要があるんだ？」ということで疑問を持つことは悪い事ではないと思います。
まぁ裏には色々な事情があるものと推測されますが、他人事として書かせてもらえば表面的には学校（町立ですよね？）が今まで借りていた運動場を正式に買い取っただけ、ということなんでしょうね。

その土地の所有権が第三者の手に渡り、下手に学校の活動を妨害されたり、法外な地代を要求されるよりはマシと言えるかもしれません。

お礼

ありがとうございます。