使用貸借契約の土地は特別受益にあたりますか？

質問

父より30年前、畑を分家住宅として使用貸借により借受、家を建て居住致しております。父が3年前亡くなり相続人子供4人の一人より、路線価格の15％の特別受益の申立てがありました。
さらに自分が建てた家の固定資産税は支払っておりましたが、土地の固定資産税は支払っておりませんでした、これも30年分の特別受益を申立ております。

　判例など探しましたが、1件だけでありそれもアパート経営の事例であり余り参考になりません。
このように親の土地に子供が家を建て、居住している例は近所にも沢山ありますが、特別受益を申立てられた例は聞いていず。亡き父の遺志をないがしろするものと思います。

　このような場合の対応方法と経験された方、またご存知のかたお教え願います。

回答No.3

fujic-1990

１、については
　200万円となると、その辺りの地代相場や敷地の広さも関係するので判断できませんが、30年分の地代とすると微妙でしょうねぇ。

　ですが、過去に「使用貸借なのか賃貸借なのか」が争われた事例では、借主が地主に盆暮れにその地のお中元・御歳暮のレベルをちょっと超えた量の贈答品を渡していた、とか、固定資産税に色を付けた程度の金銭を渡していた、という程度の場合であったと（かすかに）記憶しております。

　なので、「現金」を200万円も渡したのなら、微妙ですがどっちかというと、賃貸借だと認定されるように思います。

　例えは悪いですが、賄賂を渡す場合でも、粗品程度の金額でも「現金」を渡したというと賄賂と認定され易いです。「現金の授受」というスタイルは威力が大きいと思いますがねぇ。

２、
　ほかの相続人も受益があるなら、とりあえず主張すべきですよ。

　あまり感情的にならず、言うだけは言って置いて、相手の出方しだいで譲歩する。交渉でも裁判でもそうするものです。

　とりあえず、「おまえも○○でもらったじゃないか」という言い方ではなくて、「となると、○○でもらった分はどうなるんだろう？」的に指摘する、という出方なら、相手も冷静に対応してくれるんじゃないでしょうか。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。「そんなことわかっているよ」と言われそうですが、一言補足。

　支払っていなかった地代を受益として支払ったら、将来、遺産の分割にあたって、「おまえ、敷地を取れ。俺たちはほかの現金などを分ける」とか言われたら、断るんですよ。

　「俺は借地権で十分。土地の所有権はいらないので、ほかのをくれ」と。賃借権者が借地権を買い取る義務なんてないんですから。

　どうしても、と言われたら、「じゃあ、土地を売って代金をわけよう」と提案すること。売れるわけないんですから、対抗力ある建物が建っていて使えない土地なんて誰も買わない。

　さらに「どうしても」と言われたら、その土地は「借地権割合」分減らした額で評価させる。

　理屈のつけかた、話のもっていきようで、借地権者は易々と土地が手に入れることができます。だから、私は建物建設のための土地は貸さない！

　一言が、三言くらいになりましたので終わり (^_~;;

補足

回答いただきありがとう御座います。
1、路線価格の15％の特別受益の申立てについては。
＞その土地は「借地権割合」分減らした額で評価させる。
＜具体的に申しますと、路線価48千円×ＸＸＸm2＝14百万円になります
15％で2百万円です。
借地権割合は50％です、7百万円なります。―2百万円で5百万円の得になります。
不動産関係に疎いもので、勉強中ですが
（最判昭和51年3月18日民集30巻2号111頁）の判例では15％を使用貸借権価格とした例がありますが、アパートを建て経営していたわけでもなく、分家住宅での使用貸借です。
「借地権割合」分減らした額で評価させるを申立てますが、15％で使用貸借から賃貸借になるかが気になります。仮に30％でも2百90万円得になります。
建物は登記しております。

2、＞「地代を支払わないから使用貸借なんで、住んだ分の地代を払えというのなら、使用貸借ではなく『賃貸借』だよね」と念押しする。
＜申立人は当方が経済的利益を得ていると主張しているが、申立て人及び他の相続人全てが父より何らかの経済的利益を得ており、個別に特別受益を申立てていては収支がつかなくなると考え、当方は他の相続人の特別受益を申立てておりませんが、申立てするべきでしょうか。

重ねてご教授願います。

回答No.1

fujic-1990

かなり前、このサイトで、介護のために親と同居していた姉が財産分けの時に妹から「（介護している間）家賃を払わずに済んだじゃないか」と言われたが、というような相談があったように思いますが、滅多にない事例ですね。

　当然、判例などもないと思われますので、理屈で考えるしかなかろうと思います。

　まず受益の点ですが、

　利害関係のない立場から言うと、本来自分の土地でない所に家を建てれば地代を払うのが筋なのに、地代を払わずに家を建てて暮らしてこれたのなら得をした、利益を得た、ということは否定できないと思うのですが。

　ほかの相続人がそれに見合う受益をしていないなら、特別受益となるのではないかと思います。

> 亡き父の遺志をないがしろするものと思います。

　という点も、民法などの法律自体が、死んだ人間の意思をないがしろにしているので、このような主張をしても意味はないと思います。

　日本の民法は残酷です。例えば、親を半殺しにしてカネを持って逃走した子も、惚けた親の糞尿の始末までして最期を看取った子でも、同じ相続割合です。ま、持って逃げたお金の分は「証明」できれば、特別受益ですが、基本的にはどちらの子も同等。

　親が、自分の世話をしてくれる子の某に全財産を残すと遺言しても、民法はそんな親の遺志を絶対に認めません、許しません。遺志ないがしろ、の典型です。

　生前、いつも表明していた意思で、一族親戚じゅうが証言しても、特別の書式で気持ちを残さないと遺言とは認めません。

　そんな具合に、被相続人の遺志や個別の事情はできるだけ無視するというのが日本の制度です。

　当事者の意思を無視する規定は日本の法律には山ほどあって、相続でも法律がそういう「遺志をないがしろ」にする態度なので、相続人に「親の遺志をないがしろにするな」とか言っても説得力はないと思われます。

　ではどうするか。

　「地代を支払わないから使用貸借なんで、住んだ分の地代を払えというのなら、使用貸借ではなく『賃貸借』だよね」と念押しをして、15％支払ったほうが今後質問者さんと子孫のためにはなると思います。

　私は不動産賃貸業を営んでおりますが、建物を建てる目的の土地を貸すことはしません（ま、最近は定期借地という制度ができたので、これから貸すかもしれませんが）。

　なぜかというと、土地を建物建築用に賃貸するということは、土地を売ったようなものだ（それだけ借主の権利は強い）からです。

　例えば、相続人たちがその土地から質問者さんを追い出して売却しようとしても追い出せなくなります。ちょっと面倒ではありますが、使用貸借なら追い出せます。

　土地を売却しようとしても、質問者さんの賃借権がある（建物が登記されていれば対抗力アリ）と買手がつきません。

　質問者さんはいつまでも地代だけでずっと居座る権利が認められる可能性が高いのです。

　路線価がいくらか知りませんが、その15％くらいで土地の長期使用権が手に入るなら、むしろ有り難いくらいではないかと思います。土地収用されても、かなりの割合でお金をもらえますし。

　私なら借金してでも払いますね。

　それはいやなら、相手の言っている路線価の15％などの論拠を確認して、一つ一つ潰していく（論破する→値引き）という方法もあるかと思いますが、質問文には書いてないので具体的にはわかりません。

　なんとか課税したくてしたくてしかたがない税務署でさえも、使用貸借の場合は「利益の授受なし」として課税していないハズなので、「特別受益はない。国家公認だ」という論法も成り立つかもしれません。

　ま、お金を取られるから損だ、ということでなくて、冷静に損得を考えることをお勧めします。