土地契約と請負契約を同時に結ばせる業者への対抗策

質問

建築条件付土地を購入予定の者です。

数十区画の分譲地で、地元大手の業者なのですが「土地契約と請負契約をうちは同時にお願いしています」と言われました。

注文住宅ではなくいわゆる売建住宅で、間取りは数十種類のプランの中から選ぶようになっています。(金額も載っています)
屋根・外壁・内装・建具・キッチン・風呂・トイレ等全ての設備が標準プランとして(追加料金なし)選べるようになっており、そのカタログもあります。

オプションの追加や標準設備のグレードを上げない限り金額が上がっていくという不安は無いので、当然のように他の買主も同時に契約をしているようです。

希望の地域でようやく出た土地であり、その業者で建築する事に対しての不安はありますが、自己防衛をする事で解消しようと思っております。

こちらで勉強させて頂いて、土地契約と建物請負契約を同時に結んではいけない事は理解しました。
同時に結ぶ事は法律違反との回答を見ましたが、その法律の内容を書いた書類をコピーして、交渉しようと考えております。

その場合、どの文章を提示すればよいのか分かりません。
民法、独占禁止法、宅地建物取引業法、建設業法ありますが、どれの何条に書いてあるのですか？

コピーの提示以外にも、同時契約を勧める業者に対してどのように対応すれば、請負契約をずらせられるのかもアドバイスいただければ幸いです。

どなたかよろしくお願い致します。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>どれの何条に書いてあるのですか？
実は直接的に書かれている条文はありません。

建築条件付の話はかなりややこしい構成になっています。
建築条件付宅地販売を直接的に規制しているのは、

・宅地建物取引業法（宅建業法）
・不当景品類及び不当表示防止法（不当景表法）第12条に基づく業界で定めた不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）および施行規約
表示規約については、
http://www.rftc.jp/index.html
を参照のこと。（今は全国の業界団体の協議会で統一した規約を設けています）
もちろん公正取引委員会の認定を受けたものです。

・私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律（独占禁止法）

になります。
さて、問題の土地契約から建築契約までの期間についてですが、

－＞土地契約から建築契約までの期間が短いまたはない場合
これは建売住宅の青田売りに等しいということから、

・宅建業法第33条
・表示規約第５条

に反するとしています。一般的にはこれに反しないようにするには、建築に関する仕様の打ち合わせそのほかに必要な期間として３ヶ月は最低必要であるとされています。

逆に期間を長く設定することは独占禁止法に抵触（優位な立場による取引）する疑いがあるのですが（そのため期間は３ヶ月以内とした）、期間を長く設定すること事態が直ちに独占禁止法に抵触するわけではないとの見解が平成１５年に公正取引委員会から出たので、今は３ヶ月を越える期間でもよいとの考えになっています。

よって今は土地契約から建物契約までは最低３ヶ月以上とされています。

これらについての解説は
http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/kenchikujouken_hyoujirei.html
など業界団体による説明ですが、ネットでもいくつか見ることができます。

業者が折れないような場合には、
　・その業者が属している不動産業界団体
　・その業者の免許を出している管轄官庁（不動産業の登録は大抵は都道府県）
に相談するという手もあります。
ちなみに前者への相談は穏やかな解決方法で、後者への相談は業者にとってはかなりきつい方法です。

ただですね、そういう業者に建築してもらうこと自体に不安はないのでしょうか。。。

お礼

ご丁寧にアドバイス有難うございます。

直接書かれている条文は無いのですね。
URLを拝見いたしましたが、とても勉強になりました。参考にさせて頂きます。

建築するとなれば、良い関係を継続していきたいですし、業界団体や官庁への相談は最終手段としてとって置きます。

しかし、法律違反がまかり通っている事には疑問を感じますね。

業者への不安・・勿論あります。
土地を取るか、建物を撮るか、苦渋の選択で土地(環境）を取ったのでそこは妥協しないといけないのかな、と思っています。

回答No.3

daihati

建築条件付の土地がどうしても気に入ったが、家は自由に建てたいと
いうお施主さんがいらっしゃいました。（残念ながら当方はコンペで涙を飲みましたが）　その方は、業者が建物で得られる利益分を土地値に追加し、交渉して手に入れたそうです。　持ってる方（土地の販売業者）が強いよなー　というお施主さんの言葉が思い出されました。
お役に立たなくてすみません。

お礼

建築条件を外す事も考えましたが、多額の金銭が必要なようで諦めました。
土地代ですでに予算オーバーしましたので、これ以上の出費は厳しかったんです・・

回答有難うございました。

回答No.2

mahopie

業者側は法律・業界規制は熟知した上で、そういう手法での販売を進めている訳であり、「土地契約と請負契約をうちは同時にお願いしています」ということなら、現実には、契約者の理解と自由意思の下で、土地購入契約及び建物建築請負契約を同時に締結する、という構成を取ります。（各契約書面では後日の突っ込みに対する自衛の為の予防措置は取っている筈です）

法律・業界規制よりも、質問者側が法律通りの要求をするなら、業者方は「当社の営業方針をご理解頂ける方とのみ契約致します」という契約自由の原則の元で、当該物件に人気があればある程、業者は質問者以外の第三者と契約すれば良い話になりそうです。

最終判断のポイントとしては、（現実主義者ですが決して業者擁護論者ではありません）
(1) 当該土地に拘る以上はその業者で建築するしかなく、これがスタートライン（業者がイヤなら当該土地は購入できない・しない）で、業者の建築事例の情報は取れる状態
(2) １ケ月程度の打合せプランをベースにした建築請負契約を結んだ後にも、詳細設計への発注者の意向反映・計画修正は十分可能、仮に、更に３ケ月かけても格段にすばらしい設計にはならない
(3) 土地手付だけで引っ張られて設計修正を繰り返して３ケ月後に建築条件が固まらず、「契約解除・手付金返還」ではやっていられない、という業者側の本音の部分は一応理解するべき
(4) 数十区画の分譲であれば、建売・注文建築を交えて２～３年間での販売計画に沿った建築スケジュールがあり、数件の建築を同時進行させることで、材料発注・工事人手配といった面で結果的には建築コスト＝販売価格が圧縮できる、という業者と発注者のメリットの一致点もある
(5) 又、恐らくは当該物件は人気土地であり購入希望者の見込みが立つから業者側が強気にでているのだろう、とも推測される
(6) 業者側・発注者側で気持ちよく建築案件を進める意味では、「御社のやり方が法的には問題があることを当方は十分理解しています」程度の牽制球を投げておく事で、後日の交渉展開は有利に働くかもしれない
(7) そもそも、本当の意味での注文住宅を建てたいなら、土地を先行確保した上で建築業者の合い見積り・設計コンペで進めるしかないが、「土地から探す」状況であればどこかで何かに妥協するしかない

お礼

ご丁寧にアドバイス有難うございます。

業者側の意図が理解でき、参考になりました。
確かに、こちらの要求を通すと契約白紙になる可能性はありますね。
どうしてもその土地が欲しい、とこだわるのであればやはり同時契約を妥協する考えも持たないといけないのですね。

無事契約から引渡しまで進む事を祈るしかないです。