起業と住宅ローンについて

質問

ここ数年の間に住居を買いたく思い、夫単独で住宅ローンを組むことを考えています。
妻(私)は現在専業主婦で、2006年以降収入はありません。
夫は夫の父経営の会社で社員をしています（役員ではない）。
勤続3年以上、収入は年間税込400万未満。こちらは起業後もそのまま勤めます。
以前、住宅ローンを考えた時、勤めている会社が親族経営なので、決算書３期分が必要と言われました。
またそれが赤字の場合は融資が難しいことも聞きました。

現在、夫か妻を、発起人取締役兼ねて起業しようと思っています。
個人事業主だと税金が高いのと、取引の都合上で株式会社にしたいと思っています。
起業後、夫経営の場合は妻は雇用されなくてかまいませんが、
妻経営になった場合、資格のある夫が社員になる必要があります。
起業した場合、都銀地方銀行等で住宅ローンが組めるかどうか教えてください。

A)夫または妻経営会社から夫の給与が発生→決算書３期分必要。<Q1>立ち上げたばかりの会社だとローン不可？

B)妻経営で、妻へ給与が発生しており、夫は雇用しているが給与が発生しない場合→<Q2>妻が夫並みに稼いだとして、夫単体でのローン組は可能？<Q3>夫を雇用しているのに給与発生なし、と言うのは可能？

C)妻経営で、妻へ小額の給与(<Q4>どのくらい？)しか発生せず、夫は雇用しているが給与が発生しない場合→<Q5>夫単体でのローン組は可能？それとも夫名義のローンであれば、妻の収入金額は関係ない？

D)設立から３期以上経ってる会社を買い、名義等変更する。<Q6>３期以上の黒字決算書があれば夫または妻が経営者でもローン可能？また、リスクは？

E)<Q7>その他何か方法はありますか？

以上よろしくお願いします。

回答No.4

archi7

質問に対する答えにはなりませんが、内容を見る限りあなたは
住宅がどうしても欲しいようですね。今から起業しようとするならば
妻が経営で・・とか　夫経営の場合とか・・という言い回しが引っかかります。住宅ローンを組むために経営者を決めるのですか？
会社を経営しようとお考えであれば、そのような発想自体を改めなければ、住宅ローンどころかいろいろな障害が出てくると思います。
（カン違いでしたら申し訳ありません）　　又、あえて言うならば、
現在勤続3年以上で社名がご自身の名前でなければ、あえて親族経営と
言う必要はないと思いますが・・

回答No.3

mahopie

Ｑ１．決算書３期分というのは、単純に黒字で３期経過していればＯＫという「十分条件」ではなく、同族経営会社の過去３期分の決算書で事業の継続性・給与収入の安全性を確認する為の「必要条件」と考えて下さい。更に言えば起業したばかりの会社であればその「必要条件」も満たしていない、という状態です。

Ｑ２．夫のローンの評価は夫の収入含めた属性審査となりますので、２つの会社に勤務して一方から収入を得ていなければその部分の評価はゼロです。

Ｑ３．雇用なのか、役員就任なのかも含めて検討して下さい。第三者から「何故そんな不自然なことをしているのか」と聞かれた際に回答ができるかどうか、でしょう。

Ｑ４．質問者が何をどうしたいかが不明です。会社を黒字決算にしたいので一族給与をゼロ・最低限にするというのは本末転倒です。

Ｑ５．これも同じ。ローン審査では「実態がどうなっているか」「ローン期間の３０年にわたって継続性があると考えられるか」を審査のポイントにする筈ですので、今だけこうなっているというのでは意味がありません。

Ｑ６．３期以上黒字というのは、必要条件であって十分条件ではありません。例えば毎年３０万円程度の黒字というだけなら、審査ではＮＯとなるでしょう。

譲渡取得した会社の閉鎖謄本を取得すると、役員の一斉変更・社名と住所変更・事業目的の変更が同時に申請されているケースがありますが、こういった会社に対する金融機関の評価はゼロ以下・マイナスですので、形式だけを整えても意味がありません。また、譲渡取得時点で赤字・繰越損失状態なら３期間黒字でもカバーしきれず、という状態も考えられます。

Ｑ７．銀行のローン審査をクリアしたいのなら、形式でなく適正な実態を整えることが必要です。住宅ローンの審査は申込者に対する３０年にわたる信用が許容できるかどうかを、質問者以上の知識と経験を有する金融機関側が審査するので、付け焼刃で作った状態はすぐにボロが出ます。また一旦、不透明な部分がでてくれば徹底的に追求されますので、通常は「ローン借入の入り口でズルをする人間には金を貸さない」という結果になります。

回答No.2

golf42

No.1です。

事実を隠して融資を受けることは場合によっては詐欺になることもありますので、融資を受けるときには事実をすべて明らかにする必要があります。

「お金の流れをどこかワンクッション入れないとうまくない」とのことですが、その理由が分かりませんので、アドバイスをすることもできないです。

回答No.1

golf42

「起業後もそのまま勤めます」とのことですので、そちらの会社の従業員としてローンを申し込むことになります。その場合、父経営の会社ということですから、会社の経営が健全であることも絶対条件になります。その際に、他の会社を立ち上げていることは、全く関係ないかむしろマイナス要因になります(A1)。従って、新しい会社の形態をどうしようが、主たる債務者はあくまでも夫であり、妻の収入は参考程度にしか考慮されないと思います(A2～A5)。

会社の買い取りは無駄です。履歴事項全部証明書と3年分の決算書を見れば、買い取ったことが明らかになりますから、そのようなことをしただけで、融資は不可となるでしょう(A6)。

住宅ローンの審査は自営業者や財務体質が弱い同族経営の会社経営者には厳しいです。まずは、父の会社で、安定した売り上げと3期連続黒字を目指して頑張ってください。新しく起業するのではなく、父の会社に新たな目的（＝起業をしようと思っていた事業）を加える方がいいのではないでしょうか(A7)？

お礼

早速の回答をいただきましてありがとうございます。

実際は父会社でその事業を行いたいのですが、お金の流れをどこかワンクッション入れないとうまくないのです。そこで、（今後実務に携わる私の修行？も兼ねて）起業と言う手はどうか、と言う話になりました。
基本的に、父の会社から仕事を請け、夫以外に、父の会社には雇用されていない社員を数名雇用する形になります。実際、現場では夫が指揮します。
資金の出所はかぶらず、経営の支配もされていませんので、子会社には当たらないのではないかと思います。

起業なんて考えたのはまだ昨日のことで、不動産等に質問しましたが、彼らも起業に関してはスペシャリストではないので、グレーな部分があり、こちらで質問させていただきました。

補足

わかりづらい質問をしてしまい申し訳ありません。

B) C)に関してですが、給与は、経営上問題がなく、ローン組に不利になるなら夫妻どちらも発生させなくていいと思っています。（妻が経営者なら発生させないとまずいのでしょうか？）

妻が会社を経営していること、その会社に夫が雇用されていること（しかし夫へ給与が発生しないor年間の副業収入が20万円未満の場合〈確定申告不要〉）が銀行にわからなければ、夫の父の会社の従業員としてのローン組が可能かどうかをお聞きしたいです。

→妻が夫並みに稼いだとしてor妻がパート程度（100万未満程度）の収入だとして、夫単体でのローン組は可能？

夫単体でのローン組でも、銀行に妻の源泉徴収票を提出する必要があれば、即バレてしまうことになりますが、バレなければ通るのでしょうか？