住宅ローン1年払いましたが…教えて下さい

2015/05/03 09:01

このQ&Aのポイント

住宅ローンの支払い方法を1年経過したが、損しているのではないかと感じる。相談や対策を教えてもらえる場所はあるか。
住宅ローンの支払い金額を変更せずに、他の変更が可能か。妻の収入が少ないため、住宅ローンの控除額が低い問題を解決したい。
妻が将来的に長期間働けなくなる可能性があるため、現在の住宅ローンの状況について相談したい。また、住宅ローンの確定申告についても確認したい。

sakura_flower
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各種ローン
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ベストアンサー

square_hiro
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2015/05/03 09:41 回答No.1

一番良いのは税理士さんでしょうか？検索サイトで「住宅ローン税理士相談」などで検索すると色々と出てきます。確定申告はご自分でされたのですか？税理士さんにお願いしているのであれば謄本なども目を通されているはずですのでその税理士さんに聞いてみるのが一番良いかもしれません。後、素人ながら気になったのはご自宅の登記上の名義です。登記上の名義は奥様だけですか？奥様の口座からローンの引き落としをされているからといっても、奥様だけの名義でなければ確定申告はお二人ですることになるはずです。（共有割合に応じて）また、共有名義なのに奥様の個人口座からのみローンの引き落としをしていると、共有割合分を贈与とみなされる可能性があります。もっとも、その口座は夫婦共有の口座だということにすれば問題無いと思いますが。また、あなたの口座から引き落とすようにしても、登記上の名義をあなたに変えなければ税法上意味はありません。登記上の名義を変える場合は、売買、若しくは贈与という形を取らなければ名義は変えられません。その際、贈与の場合は贈与税が掛かりますし、売買なら実勢価格に近い金額を実際に動かして売買しなければなりませんし、少額で売買した場合は差額分が贈与とみなされます。そして、何れにせよ登記費用など諸々の諸経費がかかってきます。ただ、この場合は中古住宅の取得という形での扱いになるのかもしれません。あくまで素人判断の意見ですので間違っていたらごめんなさい。私も以前、父と共有で不動産を持っていたことが有り、その処分に大分苦労しました。登記上の名義がどうなっているかで取れる対応が変わると思います。この辺りも含め、個人の確定申告や住宅関係の税制に詳しい税理士さんに聞いてみることをお薦めします。

質問者

お礼 2015/05/04 21:47

税理士さんに聞けばよいのですね…わかりやすい言葉での回答、ありがとうございます。確定申告は自分で行いました。建物の登記上の名義は主人が6で私が4です。私名義の口座から引き落としていますが、実質は二人で払っているのです。取引のある銀行の口座が私名義でないと不便な面があり私の口座を使用しました。しかし口座が一つなので二人で受けることができないと思い込んでいました。これから検索してみます。お優しい回答、ありがとうございました。

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simotani
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2015/05/04 06:00 回答No.3

契約自体に関わる為今から対策は出来ません。また引き落としを世帯主口座に変更しても意味がありません。住宅ローン控除はローン名義人の所得税・住民税を控除するもので「夫婦連名持ち分登記」でローンもそれぞれ負担する契約ならば「ローン残高の〇％」は夫婦それぞれ受けられました(これが一番の対策だった)。今からローン名義人変更(契約分割を含む)・持ち分登記やり直しをすると、登記保有者の奥様に譲渡所得税が発生します(契約から1年だから減価償却が一番きつい為償却額より支払元金が少ない為)。また一方的にローン契約だけを変更してしまうと夫から妻への贈与税が発生すると共に、住宅ローン控除は打ち切りになります(契約名義人変更で「ローン名義人=所有者」で無くなるから)。持ち分登記を動かすからこそ「持ち分購入によりローン契約した」として新たな住宅ローン契約扱いになるのです(つまり新制度でのローン控除扱い)。

質問者

お礼 2015/05/04 22:09

回答ありがとうございます。私には難しいのですが「夫婦連名持ち分登記」というのが夫：妻=6：4といったもので「ローンもそれぞれ負担する契約」というのが夫が仮に亡くなったとしても4割は返さなければいけない義務がある（どちらにしろ全額返す義務があるのですが）というもののことで合っていれば確定申告の仕方を間違っていたということになるのだと思うのです…。そのあたりも含めて　司法書士さんもしくは税理士さんに相談するかもう少し検索、相談を続けようか…。自分の中でもう少しまとめようと思います、とりあえず一度しめたいと思いました。大変ありがとうございました。