地代について教えてください。（初歩的な質問ですみません）

質問

地代について教えてください。
一戸建て住宅を探しているのですが、価格4000万円とあって、借地期間20年00ヶ月、地代：50,000円とあります。
契約の条件にもよるかと思いますが、購入時にいくら支払いが必要（仮にローン等でなく一括で支払えるものとします）で、毎月どのような費用が必要で、固定資産税等の税金の負担が必要か否か、20年後にどうなるかということを教えて頂けませんでしょうか。
初歩的な質問で申し訳ありませんが宜しくお願いいたします。

回答No.3

coffeecan · ベストアンサー

No.2です。
土地の借地権（借地権者の財産）の価値＋土地底地権（地主の財産）の価値＝所有権の土地の価値
です。

借地権は建物を所有するなど実質的に土地を使う権利があるため、底地権よりも価値が高く、東京では所有権の６～８割の価値があるとされるところが多いです。

つまり所有権が１億円の土地で、借地権に８割の価値があるならば、借地価格は８０００万円、地主の底地権の価格は２０００万円です。

もちろん土地は工業製品と違い、二つとして同じ物はありませんので
実際はこんなに単純ではありませんが・・・

価格４０００万円の内訳は
借地権の価値＋建物の価値
です。

地代は土地借地権の価値の分割払いではなく、家賃のようなもので、借地を使う料金です。

更新料は「契約次第」「事情による」（つまり民間の交渉事）ので、相場はあてになりません。
ただ、更新料は裁判など揉め事が多いため、毎月の地代を高く設定して更新料をあまり当てにしないようにする地主が増えていると思います。

回答No.2

coffeecan

不動産業で宅建主任事務をしています。

借地期間２０年とのことですので、「旧法借地権」の譲渡でしょう。
借地権の譲渡・売買は借地権者の権利ですが、その際に新しく購入した人にも「旧法借地権」が適用となりますので注意が必要です。

新法ですと一律最低３０年の契約ですが、旧法借地権の譲渡であれば、非堅固建物（木造住宅）の場合２０年の契約は合法です。

借地権には「旧法借地権」「新法借地権（または単に借地権）」「定期借地権」があります。最後の定期借地権は契約終了後更新なし・借地権者が建物を壊して更地にして地主に土地を返す必要がある契約です。

借地権は新旧法律が両方存在するやっかいな制度ですので、どういう種類の借地権かよく確認する事が肝要です。参考ＵＲＬ他インターネットで良く勉強されることをおすすめします。

毎月支払うのは地代。固定資産税は土地の分は地主（底地権者）が払いますが、その分が地代に含まれていると考えてください。建物の固定資産税は借地権者が支払います。

２０年後に「借地契約の更新」をすることになります。一般的には賃貸の更新料のようにお金を払うよう求められます。

ただし、旧法借地権はこの際に地主に不利・借地権者に有利で、建物が現存していれば、更新手続をしなくても借地権は消滅しませんし、「法定更新」といって、自動的に借地権者の権利が保護されます。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030617A/

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。
大変勉強になります。

追加質問で恐縮ですが、
(1)価格4,000万円というのはなにに対する費用になるのでしょうか。そもそも土地の地代として毎月支払うのであれば、価格がなくて地代がもっと高い（4000万÷240ヶ月＝のようなイメージ）にはならないのでしょうか。
(2)更新料について契約次第だと思いますが、おおよそ目安としてどのくらいになりますでしょうか。（地代の何ヶ月分？土地価格の何％？）

宜しくお願いします。

回答No.1

takumaF

こんにちは。
固定資産税の負担は建物は必要です。
ところで、借地権の存続期間が20年ということはありえません。最低期間は30年です。当事者で20年と定めても無効です。あやしい相手であやしい物件のような気がします。
借地権は半永久に続くので、期間が満了するとき、原則として更新することになります。

お礼

ありがとうございます。
借地権の存続期間が20年というのは、当初に設定されていたものを引継ぐような形と認識しています。
安い買い物ではないので、慎重に考えたいと思います。