大幅な地代要求に困っています！！

質問

私の家族は、昭和15年頃から、大阪府内のＪＲ沿線駅から徒歩７分の住宅地にある敷地３０坪の借地に建つ、一戸建て住宅に住んでいます。しかし昨年９月末に地主の代理人（弁護士）経由で現行地代の3.5倍という大幅な地代の値上げ要求を受けて困っています。なお借地に建つ現在の家屋は父名義の築40年の木造１戸建て住宅です。

敷　地；　30坪
土地評価；相続税路線価　１平米145,000円
現行地代；1万円（Ｈ3年11月改定）
要求地代；35,000円

公租公課；4万円（Ｈ25年）　＊地主負担です

本年5月より簡易裁判所での調停が始まり、先日簡易鑑定（調停人のメンバーの1一人である不動産鑑定士が作成）に基づき現行地代の3倍（3万円）まで値下げした意見書が調停人より初めて提示されました。地主はこの金額に同意しているものと思われます。しかし、今回の簡易鑑定の意見書が継続賃料という考えをあまり考慮しているとは考え難く私たちは到底納得できません。（＊簡易鑑定；　差額配分法と地代改定率指数の併用－詳細は省略）。

次回には私たちのほうから受け入れ可能な具体的な改定賃料を伝えていくつもりです。なお先日の調停の場でネット資料で入手した継続賃料に適用される公租公課法の倍率や活用利子率（公示価格に対するもの）に関する具体的な平均的数値を調停人（裁判官、鑑定士）たちに口頭で伝えてもそれは東京（23区）のことだからと言って全く耳を傾けようとはしませんでした。

なお今回の値上げ要求は同一区画内のほぼ同条件にある近隣１０戸の借地人に対しても同時に行われており、現在調停は合同で進行中です。なお地代は昨年10月以降も従来と同じく6ケ月ごとに地主に直接現金にて現行地代を支払っております（預託はしていません）。

今後、借地人として調停人を味方に引き入れるにはどういう戦術、戦略で進めたら良いのかアドバイスをよろしくお願いします。そして、具体的にはどういうデータを準備し、提出するのが効果的なのかをご教示していただくようお願いします。

回答No.4

tepitepi

これは年額ですか？月額ですか？

近傍の借地料の事例はありませんか？

一時的な公共工事などの賃料算出方法は、
時価の６％です。
145000円÷0.6*３０坪＝7250000円　時価
これの6％なので、435000円/年＝36250円/月
これが一時貸し出しの際の最高額になります。

参考まで。

ちなみに調停はあくまで調停。
受け入れたくなければ受け入れる必要はありません。
主張はした方がいいですよ。
裁判を待つだけです。

お礼

地代は月額です。
近傍の借地例は全くありません。

回答ありがとうございました。

回答No.3

katokundes

契約書なし。更新料なし
だと更新時が不明ですが一般の借地権契約では借地権相当額や更新料を考えての借地賃料でしょうから、それらを頭の中に含めての計算も必要になるのでは？

回答No.2

katokundes

地主の相続（相続税を払うのに困窮）
更新期間、更新料
下水管設置費用や道路舗装費用の地主、借地者の負担状態
道路の賃料状態
地主よりの土地買取の申し出

借地料はその土地の相場に左右されるのでは、周辺地域の公示価格（相続税路線価）と借地料の比率。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

地主の相続（相続税を払うのに困窮）；　可能性あり（あくまで推測です）。
更新期間、更新料　：　契約書なし。更新料なし
下水管設置費用;借地人負担、道路舗装費用；市が負担（公共工事）

なお周辺地域の借地料そのもののデータが全くありません。

回答No.1

Saturn5

最も的確なものが「近傍同種」です。
まず、周辺で同じグレードの土地の地代を調べてみましょう。
これの８０～１２０％くらいが適正な地代となるでしょう。

もし、この近傍同種地代が３万円前後になるならば最終的に、
要求をのむか退去するしかありません。
そのようなときは「激変緩和」を申し立てましょう。
１万円のものが急に３万円になるのはどう考えてもおかしいです。
ですから、来演は１万５０００円再来年は２万円というように、
３～５段階で少しずつ変化させるのです。
これならならば調停や裁判で認められやすいです。