【借地権と地代】について

質問

身内間ＡとＢが、底地（Ａ）・借地権（Ｂ）を相続しました。

ＡとＢの間でもお互い借地権の存在を認めており、税務署にもお互いの底地・借地権割合に対して税金を収めました。

そこで質問なのですが、借地権とは地代を払い続けないと消滅すると聞きましたが、Ｂは低所得者なので地代の固定資産税相当分もＡに送金するのも厳しい状態です。
これらの事情でＡ・Ｂの間で、地代を安くしてもらう事（固定資産税以下）が成立したら何か問題はあるでしょうか？

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

地代をあまりにも安くすることや、無償にするということは、一般的に考えればBからAへの借地権の贈与と取られます。

借地権をどうしたいのかにもよりますが、例えば親子のような身内の場合でしたら地代を支払うこともあまり現実的では無い為、税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」というものを提出します。

そうすることで地代は抜きにしても借地権が存在していることは明確になります。そして将来的に相続・贈与などがあった場合にはその借地権に対して課税されることになります。

補足

ご回答有難うございます。

Ａが親、Ｂが子です。
なので地代を支払うのが一般的にはおかしいですよね・・？
でもＢもＡもお互いそれぞれの名義で相続税を納めています。　
Ｂは相続税も納めたので、Ａに借地権を贈与するつもりはありません。
（借地権はＢのまま維持していきたいのです。）

質問なんですが、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すればＢは地代を払わずに借地権の権利を守れるのでしょうか？（Ａが承諾してる前提で）

＞そして将来的に相続・贈与などがあった場合にはその借地権に対して課税されることになります。
Ａ（親）が所有してるのは底地のみです。Ａが他界した際は、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していれば、Ｂは借地権の相続税を既に納めているので、底地のみの課税って事ですよね？？

お手数ですが、ご回答よろしくお願いします。

回答No.5

noname#19073

＞「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すればＢは地代を払わずに借地権の権利を守れるのであれば、今後ＡとＢの間で使用貸借に変更しても借地権の存在（権利）は消滅しないんですよね？
（万が一使用貸借中に売却した際は、Ｂにも借地権割合相当額が入手出来る事が可能かが心配です）

身内同士で地代が発生していなくても借地権を守れるということは、使用貸借とは異なります。使用貸借に変更では無いのですよ。借地権は借地権です。
それと借地権が認められている状況であればAが売却出来るのは底地（土地の所有権）のみで借地権はBに残ったままの状況ですから切り離して考えてください。

Aが底地を売却したからと言って、借地権の部分の売却代金がBに入るわけではありません。そして底地権者が身内でなくなれば、形だけ借地権を残すということは難しいでしょうね。地代を新所有者へ支払う必要が生じるのではないでしょうか。

逆に底地権者の承諾があればBは借地権の売却は可能です。

しかし、とりあえず身内間で地代のやり取りは無く、借地権をしっかり残したいのでしたらまずは税務署へご相談を。

お礼

ご回答有難うございました。

借地権が簡単には消えないと言うことが分かり安心しました。

詳細は税務署に相談にいってみたいと思います。
どうもありがとうございました。m(__)m

回答No.4

m_inoue

＃２です

＞一度使用貸借にしてしまうと万が一Ａ（親）の気持ちが変わった時、突然「売却する」と言われた時は、借地権が消滅してるのでＢ（子）には一銭も入らず＆立ち退きしないといけないのでしょうか？？

どうもお話しの補足全般を読んでいると、
通常の親子関係でなく、限りなく他人に近い特殊な関係ですね。

純粋な法律の問題で解決すべきと考えますので以後、回答は控えさせていただきます。

回答No.3

noname#19073

＞「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すればＢは地代を払わずに借地権の権利を守れるのでしょうか？

そういうことです。要するに税務署としても贈与でもなければ借地権でも無いというようなあやふやな状況では課税出来ませんので、身内間での地代のやり取りは置いておいたとしても、権利の所在を明確にして欲しいのです。

＞Ａが他界した際は、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していれば、Ｂは借地権の相続税を既に納めているので、底地のみの課税って事ですよね？

普通に考えればそういうことですね。権利の確かなものについて、二度までも相続税を取られてはかないません。

それと、念の為付け加えておきますが、補足頂いた上記ご質問含めて、管轄の税務署にご相談されたほうが間違い無いです。別にやましい所のあるお話でもありませんので一度相談されてみたら良いですよ。

税の事はやはり税務署に聞くに限ります。借地権を残すことも結局、税の動きと密接に絡んでますので同様です。

お礼

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すればＢは地代を払わずに借地権の権利を守れるのであれば、今後ＡとＢの間で使用貸借に変更しても借地権の存在（権利）は消滅しないんですよね？
（万が一使用貸借中に売却した際は、Ｂにも借地権割合相当額が入手出来る事が可能かが心配です）

今年中にでも税務署に相談したいと思います。
大変参考になりました。どうもありがとうございました。m(__)m

回答No.2

m_inoue

＞Ａが親、Ｂが子です。

地代は別に払わなくても大丈夫です。

「使用貸借」
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BB%C8%CD%D1%C2%DF%BC%DA

親が今日から払えって言ったらそこで使用貸借が解除、
別に安くても払っているのなら問題ないし．．．。
むしろ親に地代を払う方が不自然です。

使用貸借の場合「贈与」にも当たりません。
親の家に子を同居させて家賃貰うのって不自然でしょ？
親子兄弟などの場合、他人との契約とはちょっと違う部分が
多くあります。
例が悪いですが「同居の親子間では、お金盗んでも犯罪になりません」．．．（笑）。

補足

度々ご回答有難うございます。m(__)m

一般的には不自然ですが、現在ＢはＡに底地の固定資産税にも満たない小額ですが地代を払っています。
（Ａは違う所に住んでおりこの土地の固定資産税も掛かるので売却も考えており、Ｂは地代を少しでも払い長く住めるように食い繋げてるような状態です）

使用貸借についてお聞きしたいのですが、
＞借り主を保護する借地借家法は適用されない。契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず明け渡さなければならない。契約の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できる。（抜粋）

とありますが、一度使用貸借にしてしまうと万が一Ａ（親）の気持ちが変わった時、突然「売却する」と言われた時は、借地権が消滅してるのでＢ（子）には一銭も入らず＆立ち退きしないといけないのでしょうか？？
（この部分が一番心配です。）