地代として適切でしょうか？

質問

最近父が亡くなり、土地を自宅とその裏手にある借地を相続しました。
そこで初めて知ったのですが、裏手の借地からは当方が納める税金分の地代も頂けていないようです。
数十年前からずっとそのままの状態で今に至っているようですが、仕方がないものなのでしょうか？
借地に立っている土地は相手の所有物なので、旧借地法上はあまり無理は言えないと聞いているのですが、せめて税金額分程度は何とかして頂きたいと思うのですが。。。

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

専門家に相談される前に、質問者さんの方針を決めておいたほうがいいと思います。
　今回の案件については、次の２点が解決すべき最も重要な問題点だと思います。
（１）現行の地代をどの水準まで引き上げるか。
（２）将来、借地人が亡くなったときに、借地契約をどうするか。また、残った建物をどうするか。

１．現行の地代改訂について。
　地主として経済合理性のある水準まで地代を引き上げた場合、改訂後の地代はおそらく現行の固定資産税額等（都市計画税も含む）の２～３倍程度になると思います。とすれば、現在は固定資産税額にも満たないのですから、地代は一気に３～５倍に跳ね上がることになります。
　この場合、高齢のおばあさんは年金生活だと思うので、地代を払えない可能性が出てきます。となれば、裁判所の調停や裁判で決着をつけざるをえない事態になることも想定されます。
　「あまり事を荒立てるような事はしたくない」というお考えなら、高齢のおばあさんが納得でき、かつ支払える地代の水準で妥協することもひとつの解決策です。

　「せめて税金額分程度は何とかしてほしい」ということであれば、証拠として今年の固定資産税額等（都市計画税も含む）の納税通知書を見せて、その税額の１．２倍から１．５倍程度の地代（年額）に改訂するよう、直接、高齢のおばあさんと交渉してはどうでしょうか。

　交渉がまとまったら、「地代改定の覚書き」と題する書面（Ａ４版１枚で十分）を双方で交わし、署名押印しておくことです。また、借地契約書そのものよりも、毎月支払っている地代の額を証明できる書面のほうが大切です。銀行振込でなくても、手渡しの際の地代受け取りの領収書の控えでもいいですから、高齢のおばあさんが亡くなっても地代の金額を証明できるようにしておくことです（←「借地権」はない、という証明になります）。

２．将来、借地人が亡くなったときの対応について。
　はっきり言って、今回の地代改定はそれほど難易度が高い交渉ではないと思います。これぐらいなら、一般に地主は専門家に報酬を払って代理交渉してもらうのではなく、ご自分で対処すべきだと思います。

　それよりも、大変なのは、借地人である高齢のおばあさんが亡くなったときの対応です。そのとき、相続人にすぐ連絡はできますか。借地契約はどのようにしますか。建物は相続放棄をしない限り、相続人の所有となるので、地主が勝手に取り壊すこともできません。

　使用借権であれば、借地人死亡と同時に借地契約は解除されますが、それを相続人が納得してくれるでしょうか。借地契約が解除されれば、当然、建物を相続人が自費で取り壊して更地にして返還する義務を負うことになりますが、すぐに取りかかってくれなければどう対処しますか。

　などなど、一筋縄でいかない問題が発生する可能性があります（もちろん、何の問題もなく更地にして返還してくれるかもしれない）。

　さて、今回、地代改定について不動産仲介の専門家（宅建業者）に交渉を依頼するよりも、将来、借地人が亡くなった場合の対応について、今から手を打っておいたほうがいいように思います。
　と考えれば、依頼する専門家は、訴訟まで担当できる唯一の資格者、弁護士しかありません。

　といっても、いきなり交渉の正式依頼をするわけではありません。まず、３０分の法律相談から始めます。要するに、質問者さんが今後やることについて、法律上、問題がないかをチェックしてもらうだけです。
　法律相談を何回か体験すると弁護士に対する敷居の高さも気にならなくなりますし、法律相談の中で相性のいい弁護士を“確保”しておくと、将来、借地人が亡くなったときに相続人との間で問題がこじれたときに迅速に正式依頼ができると思います（弁護士は、飛び込みの依頼を敬遠する傾向があるらしい）。

　ご参考までに、東京の弁護士会の「法律相談センター」ＨＰを下記、参考URLに貼っておきます。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円（消費税込）で15分毎に延長料金2,625円（消費税込）を基本としているそうです。
　お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、このＨＰも参照されて探してみて下さい。

参考URL：

http://www.horitsu-sodan.jp/soudan_s/index.html

お礼

なるほど！！
すごく参考になりました。
ありがとうございます！
何となく弁護士というと、すごく敷居の高い存在に思えてしまって、今回も全く思い浮かばなかったのですが、もやもやっとしていたものが、霧が晴れた思いです。
地代に関しては、長年の隣人でもありますし、これで儲けようというつもりも全くないので、年金生活をしているおばあさんに無理な事は言わないつもりです。
問題はおっしゃる通り、おばあさんが亡くなられた後(不謹慎ですが)の事ですが、相続人はもう他県に別に家を構えられていて、そちらで商売をしているので、戻ってくる事は出来ないそうです。
更地にして返却というのも難しそうなので、今のうちに考えておきたいと思います。

回答No.3

matthewee

１．地代さえ払っていれば、借地借家法で保護される「借地権」があるわけではありません。
　土地の固定資産税程度の低額の地代であれば、「賃貸借」とみなされず、きわめて弱い権利である「使用借権」と認定されます。「使用借権」であれば、「借地権」のような強力な借地人保護の規定は適用されないのです。

※平成４年に借地法と借家法が統合されて、借地借家法（新法）になりましたが、今回のご質問では旧法でも新法でも結論は変わらないので、新法で回答を書きます。
※借地権は、「建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう」と定義されます（借地借家法２条）。土地の固定資産税程度の地代では、有償の賃貸借契約とはいわず、無償の使用貸借契約になります。

２．借地借家法１１条で、地代等増減請求権を規定しています。この条文によると、「土地に対する租税その他の公課の増減により、（中略）、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」とありますから、特約が無い限り、いつでも、地代の増額が可能です（借地借家法１１条１項～３項は下記参照）。

　この場合、新しい地代を借地人に通告し、借地人が同意すればその新しい地代に改訂されますし、同意しなければ従来の地代に地主が甘んじるか、裁判で決着を付けることになります。
　しかし、新しい地代を借地人に通告したときから改訂された地代は有効なので、裁判で改訂地代が認められれば、借地人は通告後の不払い分について年１０％の利子を加算して地代の差額分を支払わなければならなくなります。

３．現行地代が土地の固定資産税額にも満たないのであれば、当然、地代改定は可能です。ひとつの目安ですが、固定資産税額の２～３倍の地代（年額）が賃貸借として認められる最低ラインだと思います（年額地代は、更地価格の１％以上という考え方もある）。

　相続税では、固定資産税等の１．７倍以上の地代について、借地権を否定し使用借権として認定した事例があります。国税不服審判庁ＨＰの「裁決事例集」からこの事例を下記に、貼っておきます。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

４．さて、地代の金額というのは、個々の地主と借地人とで個別に決めるべきだと思います。
　固定資産税額に満たない地代というのは論外ですが、かといって、経済的な利益を得られる地代の水準まで今、改訂すべきかどうかは本来、当事者が決定すべきことです。

　回答のお礼で「高齢のおばあさんの一人暮らしなので、あまり事を荒立てるような事はしたくない」と考えておられるのなら、地代は固定資産税額＋α程度に改訂されることもひとつの方策だと思います。

　高齢のおばあさんには、この土地の固定資産税納税通知書を見せて、「せめてこれぐらいの地代は支払って下さい」と交渉してはどうでしょうか。地代改定は来月分から可能です（過去の分については請求できないが…）。

　固定資産税額程度の低額の地代の場合、借地借家法（旧借地法でも同じ）で保護される借地権はなく、使用借権なので、借地人の死亡により土地を借りる権利は消滅します（民法５９９条）。
　要するに、使用借権は相続されないのです。残った建物は、何ら土地利用権のない不法占拠の状態となるので、相続人に対して建物撤去を求めることが可能になります（相続人が相続放棄をしない限り）。

【借地借家法11条】
１項　地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２項　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３項　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない

お礼

丁寧なご回答、誠に誠にありがとうございました。
当方、全くの素人で、違う分野の人間なもので本当に助かります！
以上のようなお話ですと、使用借権として認定される可能性が高いのですね。
地代に関しては、証拠を残す意味でも、やはり正式な契約書のようなものは交わしておくべきなのでしょうか？
また当方も先方も素人ですので、その場合は専門家に入ってもらった方が良いのでしょうが、先にご回答頂いた方がおっしゃるように不動産屋が適当なのでしょうか？
よろしければ教えてください。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

candypoo

不動産屋です。
契約の際、書面を交わしているのでしょうか？前の契約状況にもよりますが、普通の場合地代は今の相場まで上げることが可能です。また契約書で契約を交わしてない場合（口約束の場合）で今回新たに契約を交わす場合は旧借地借家法ではなくなります。その場合はきちんと期間なども定めておいたほうがよいでしょう。期間は30年以上の期間であればいいです。
ただ、もう絶対更新をさせたくない場合は50年以上の期間で契約をするのがよいでしょう。
※30年以上50年未満の場合借主は勝手に？更新可能（色々な方法がある）
※50年以上の場合は定期借地権として貸すことが可能なので借主は勝手に更新できない。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
新たに契約すると旧法ではなくなるのですか！
それは知りませんでした。
しかし50年以上となると、私も借り主もどうなってるかわかりませんね。。。
というか、借り主は確実にいなくなっていると思われますが、それでも50年以上が良いものなのでしょうか？
実は借り主と言うのも、もう高齢のおばあさんの一人暮らしなので、あまり事を荒立てるような事はしたくないと考えています。

回答No.1

jyamamoto

ご相談の状況だと、きちんとした契約書等も残っていないのでしょうね・・・。
このまま放置すると、問題を今後も積み残すだけとなりますし、相続した今が一番話を出しやすいタイミングだと思います。

思い切って、賃借人の人に「契約書」を改めて交わすことを申し入れてみましょう。その際に、近辺の賃料相場を調べて、それをベースに協議して見られたらいかがでしょうか?

もし、ややこしいことを言うようであれば、本業の不動産屋さんと相談して、不動産屋さんを間にかまして賃貸契約するような方法も検討されたらいかがでしょうか。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
ご推察の通りです。
昔からのなあなあでここまで来ているらしいのですが、そんな状態とはつゆとも知らず、暢気なものでした。。。
まずは近場の不動産屋に相場を聞いてみます。
ありがとうございました。