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突然地代を請求されました
こんばんは。質問させていただきます。 現在お寺の借地（15坪、平屋）に一人暮らしをしています。 家は母親の名義のもので、四年前に家族が全員引越す際 自分一人だけ残って、今まで生活しています。 つい昨日のことなんですが、隣の家の住人（Aとします）から 来月から月三万円という地代を請求されました。 Aの話をまとめると ・Aは私の家の土地まで含めて借地契約し、地代を払っている ・だからこれから月三万円払ってくれ ・それができないなら出て行ってくれ ・契約書は必要ないだろう ということでした。 事情を知っている母親に相談してみると ・Aは20数年前、こちらの了解なしに勝手に借地契約を結んだ ・Aに地代を持っていったが、「お寺の方からもらうなと言われているので受け取れない」と拒否された ・その際Aと私達の間で「立て替えておきますから請求したら払ってくださいね」といった契約は交わされていない という事でした。 勝手に借地契約を結び、こちらの地代を受け取り拒否しておきながら 今更何を言ってるんだ、という気持ちです。 そこで質問です。 1.勝手に借地契約を結んだという行為は法律的にどうなのでしょうか？ 2.借地契約をしているからといってこちらに相手の言い値の地代を請求する権利はありますか？ 3.この請求に応じる義務はあるんでしょうか？ 回答よろしくお願いします。
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＞1.勝手に借地契約を結んだという行為は法律的にどうなのでしょうか？ 時系列は、お寺の土地にお母さん名義の家が建っている→Aが借地契約を結んだ ということですね。 他人が、借りている土地でも、土地所有者と借地契約を結ぶのは原則として自由です。 ＞2.借地契約をしているからといってこちらに相手の言い値の地代を請求する権利はありますか？ 3.この請求に応じる義務はあるんでしょうか？ お母さんはお寺から無償で土地を借りていたということですね。使用貸借といいます。そしてAがお母さん名義の家の敷地部分までを含め借地契約を結んだというのが事実であれば、お母さん名義の家の敷地部分の土地にはお母さんの使用貸借権とAの賃貸借権が二重に成立していることになります。 単純にいいますと、土地に権利が二重に成立した場合の優先関係は、登記の前後によります。ところが、無償の使用貸借は当事者間でもさして保護されず、まして、第三者に対してまで保護する必要は無く、登記すること自体出来ません。 一方、賃借権の登記は出来るのですが、通常は、地主側が協力しません。そこで、土地賃借人を保護するため 借地借家法で、土地上の建物の登記をすることによって 土地に賃借権の登記をしたことと同じ効果を認めています。もっとも、土地上の建物の登記によって借地権を第三者に主張できるのは、登記されたAの建物の敷地部分だけです。 ですから、結局Aはお母さんに対して、お母さんの建物の敷地部分に賃借権を持っていることを主張することは出来ません。Aは地代を請求する権利もお母さんが払う義務もありません。 もっとも、Aとお母さんが新たに賃貸借契約を結ぶことは出来ます。これを転貸借といいます。しかし、賃貸借契約は人と人との信頼関係に基づくものですので、元の貸主であるお寺に無断で転貸することは出来ません。 つまり、Aとお母さんとお寺が合意して初めてAはお母さんに地代を請求することが出来るのです。 Aに払いたくなければ、放っておけばよいでしょう。 しかし、お寺から無償で長期にわたり土地を借りているというのは何か事情があるのでしょうか？払うのならお寺と賃貸借契約を結びお寺に支払ってください。
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- 53r
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>「登記された家の権利書は持っているが地代は払っていない」という状況は借地権は今現在母親には無いと考えていいのでしょうか？ すみません。確定的な判断はつきかねます。先に書きましたように、賃貸借なら借地借家法による保護を受けるのに対して、使用貸借ではそれがありませんから、訴訟で争われることも多いようです。賃貸借と使用貸借の区別は、有償か無償かということですが、事実関係、契約の全趣旨等勘案し個別に判断されているようです。 Aが地代を受け取らなかったのも、お母さんの権利を弱くすることを狙っていたのかもしれません。 しかし、質問者様の書かれた経緯が事実であるなら、お母さんが地代を払わなかったのは、Aの画策によるものですので、Aに突かれても質問者様から使用貸借であることを認める必要はありません。むしろ、Aを非難することができる立場だと思います。 Aには明渡しを請求する権利（所有者ではない）も、地代を請求する権利（Aとお母さんの間に賃貸借契約が無い）もないわけですから、Aに何を請求されても放っておけば良いと考えます。 一番いいのは、お寺と賃貸借契約を結びなおしもしくは確認し、地代の支払を再開することですね。 たとえ、お寺が承諾しても、Aと賃貸借契約を締結することは避けたほうがいいでしょう。転貸借契約になりますので、親亀こけたら小亀もこけるということになります。つまり、親亀であるAに地代を払っても、Aがお寺に地代を滞納すればAの賃貸借契約が解除され、小亀であるお母さんもこけることになるからです。 Aは２０数年間お母さんが支払うべき地代を負担していたことになりますが、個人的には自業自得かなとも考えます。 しかし、お隣ですし、地代支払を免れたことは事実ですので、Aの出方次第では多少清算した方が丸く収まるかもしれませんね。 尚、以上は、質問者様が書かれたことのみ元にしてアドバイスしておりますので、事実関係や言い分が異なれば、違った見方もできるかと思いますので、あくまで、参考程度にしてください。
お礼
確定的な判断はつきかねるんですね・・・ やはり、20数年間地代を払ってこなかったという事は こちらにとってはマイナスに成りえるということですね・・・ Aの請求ははとりあえず放置してみようと思います。 また一つ気になった事があるんですが、 NO.2での53r様の回答を見直してみますと >もっとも、土地上の建物の登記によって借地権を第三者に主張できるのは、登記されたAの建物の敷地部分だけです。 とあります。 これはたとえ地代を払わず、貸借権を自分の力で確立してなくとも 借地法によって認められているのでしょうか？ それとも貸借権がある事が前提なのでしょうか？ もしそうであったとしたら、仮に私の母親に借地権が認められなかった場合、 Aに私達の住んでる敷地にまで借地権を主張されてしまうという事になりますか？ 立て続けに質問してしまって申し訳ありません。 よろしければ答えていただけると幸いです。 回答ありがとうございました。
- 53r
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20数年前まではお寺に地代を払っていたのですね。しかし、お寺に地代を持っていったら、個別に契約していないと言われ受け取ってもらえず、Aに払おうとしても受け取れないと拒否されたということですね。 そうすると、地代を支払っていた２０数年前までは賃貸借契約が成立しており、かつ、お母さん名義の建物登記もあったわけですから対抗要件を具備しており、第三者であるAにも賃借権を主張できたということです。 しかし、賃借権（借地権）とは賃料を支払うことをもっとも基本的な要素とする契約です。一方的に地代の受け取りを拒否して賃貸借契約を解除できるものではありませんが、２０数年にわたり地代を支払ってこなかったことをどう評価するかは問題です。このような場合、普通は権利を保全するため、受領拒否を理由として地代を法務局に供託するのです。そうすれば、地代を支払ったことになり賃貸借契約の存続が否定されることは無いのです。 借地権を建物登記によって第三者に対抗できるというのはあくまでも借地権（賃借権）が存在するというのが前提です。 さて、先に人が借りている土地でも二重に賃貸借契約を結ぶのは原則として自由だと回答しました。「原則として」というのは、Aやお寺の契約締結の動機、意図、経緯によっては、信義則違反（民法１条２項）や不法行為が成立する可能性があるからです。 しかし、２０数年間お寺もAも明け渡しを請求するでもなく地代を請求することもなかったわけです。なんの為にお母さんの建物が建っている土地の敷地分までAとお寺が賃貸借契約を締結したのか全く理解できません。 Aとお寺は、賃料受領を拒否し、建物が旧廃し土地が明け渡されるのを２０数年待っていたのでしょうか？それにも拘らず質問者様が居住を続けているので痺れを切らして賃料を請求してきたのでしょうか？ その辺の事情をA、お寺、お母さんに確かめてみてください。 どちらにしても、お母さんとAになんら契約関係が無い以上地代請求に応じる必要はありません。 しかし、お寺とお母さんの間の賃貸借契約が今も存続していると言えるかは、先に書いたようにまた別の問題です。少なくとも黙示の使用貸借契約は成立しているでしょうが、使用貸借権は無償ですので賃借権のようには保護されず、借地借家法の適用もありません。返還時期の定めの無い使用貸借契約は、使用収益をなすに足るべき期間を経過したとき貸主は直ちに返還を請求することが出来るとされています。（民法５９７条）当然争いになることも多いですが、判例は個別の事情ごとに判断しています。 としても、明渡請求の出来るのは土地所有者であるお寺であって、Aではありません。
お礼
>なんの為にお母さんの建物が建っている土地の敷地分までAとお寺が賃貸借契約を締結したのか全く理解できません。 この点なのですが、Aは20数年前、 将来的に私達が住んでいる部分の土地も使って 家を建てようと考えていたそうです。 しかし当時こちらも地代を納めていたため、 そのままでは土地を自分の好きにする事ができません。 そこでAはお寺に「私達はAの間借り人だ」と嘘をつき、 私達の承諾もないまま勝手に契約を結んだ、という話でした。 そして今家を建て替えたくなり、私を追い出すべく 地代を払っているということを頼みにして 「家賃を払えないなら出て行け」と嫌がらせしてきたんじゃないかと考えています。 また、三日前にAが来た際「家を建てる事を条件に地代を払っている」と言ってきましたが、 母親はそんな話は聞いてないと言っており、当然契約書等もありません。 もっとも土地や不動産関係の契約が口約束で成立するものかどうか疑問ですが・・・ >使用貸借権は無償ですので賃借権のようには保護されず、借地借家法の適用もありません。 とありますが、「登記された家の権利書は持っているが地代は払っていない」という状況は 借地権は今現在母親には無いと考えていいのでしょうか？ Aにその点を突っ込まれたらどう答えたらいいのか悩んでいます。 お寺にはAと契約を分けていただけるようにお願いしてみるつもりです。 回答ありがとうございました。
＞借地権がダブった場合、最終的にはその建物の権利を持っている人間にのみ借地権が認められるんですね 3は省略して書きましたが、借地権を第三者に対抗する為には基本的には「地上権」もしくは「賃借権」の登記が必要です。しかしこれらの登記は地主が嫌がるケースが多く、設定されない事が多いわけです。 それでは借地権者が不利になってしまうので、借地上に借地人名義の建物が登記されていれば、それも第三者へ対する対抗要件として認めようということです。 ＞Aにはそれまで彼らが払ってきた私達の分の地代を請求する権利すらない 請求すること自体に権利が必要かどうかは謎ですが、借地権者は母、借地権設定者は寺、という図式が成り立っているならば母がAに支払う必要は無いでしょう。 Aは不服ならば自分の権利の及ばない部分に対する地代の返還を寺に求めれば良いでしょうし、母は寺に地代を請求されれば払えば良いでしょう。 いずれにせよ母とAとの間で契約等が一切無ければ「母と寺」「Aと寺」との関係でしかありません。母とAで金銭のデリバリーをする必要があるとは思いません。
お礼
詳しい回答ありがとうございました。 疑問に思っていた事がスッキリしました。
1.勝手に借地契約を結ぶことは自由です。あくまでも「勝手に」結んだだけですが。 あなたの母とAとの借地権が二重に設定されてしまったということです。この場合の権利の対抗要件として、建物の登記の問題が出てきますが、建物が母名義で登記されているのでしたら、その家の部分についての借地権者はあなたの母です。Aにその部分の権利はありません。 2.1で書いた通りにAに地代を請求する権利はありません。借地権を有しているのはあなたの母です。 3.義務ももちろんありません。 あなた方が地代を支払うとすれば底地権者（その土地の所有権を有する）である寺です。
お礼
回答ありがとうございました。 借地権がダブった場合、最終的にはその建物の権利を 持っている人間にのみ借地権が認められるんですね。 勉強になります。 ということは建物が母親名義であれば、 たとえAが私達の分の地代を払ってこようとも 借地権は母親にあり、Aにはそれまで彼らが払ってきた 私達の分の地代を請求する権利すらない、 ということでいいんでしょうか？
- rubyeye
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なんか、last_rustさんお1人になったから、事情も知らないだろうしで、わざと言っているように見えますね。 建築関連の法規を勉強しましたが、かなり昔でうろ覚えなので、申し訳ありません。 とりあえず、家の名義はlast_rustさんのお母様の名義ですし、last_rustさんに居住権というものがありますし、土地自体はお寺さんのものですので、Ａさんに出て行けという権利はなかったと記憶しております。 どうしても出ていってもらいたい場合は、代わりの住む家を探して提示するか、見合うだけの立退き料を支払ってあげましょうと習いました。 どんな形であれ、契約書は必要かと思いますので、契約書は必要ないだろうという口車には乗らない方がいいです。 「借地法」的に、土地の明渡し要求が出来るのは、土地の貸主だけですので、お寺さんがＡさんに土地を貸す契約をしたから（しているから）、出て行ってくれと言わない限り大丈夫だと思います。 貸主のお寺さんを交えて、last_rustさんのお家の建つ土地を分離して契約しなおすよう話し合いを持つことができれば、一番いいのですけれどね(^_^;) あまりお役に立てなくて、申し訳ありません。 もっと詳しい方が、いらっしゃればいいのですが、いよいよになったら、不動産トラブルに強い弁護士さんに相談なさってみてはいかがでしょうか。 不動産トラブルのＷｅｂ相談しているサイトと借地法のサイトをのせておきます。 不動産ホットライン：相談センター（ＢＢＳ） http://fudosan.jp/agent/agent.html Web借地借家法 http://www7.big.or.jp/~fujiko/web_syaku.htm
お礼
なるほど、法律的にはAには直接の権利はないんですね。 契約書が要らないという点ですが、どうやらAは 私達の分まで地代を払っている→この土地は俺のものだ→だから好きなようにできるだろう という考えているようです。 >貸主のお寺さんを交えて、last_rustさんのお家の建つ土地を分離して契約しなおすよう話し合いを持つことができれば、一番いいのですけれどね(^_^;) その通りだと思います。今母親と話し合ってお寺に契約を変更するようお願いしに行こうかと思ってます。 回答ありがとうございました。
お礼
>他人が、借りている土地でも、土地所有者と借地契約を結ぶのは原則として自由です。 そうなんですか。母親に何の承諾も得ず勝手に契約を交わすなんて不法行為なんじゃないか、 と考えていました。 母親の話だと、ある日地代（無償で借りていたのではなく、事が発覚するまできちんと払っていました） をお寺に持っていったら 「おたくとは個別には契約していません」と言われ じゃあどんな契約になっているのかと聞いたらAが勝手に私達の分まで地代を払う契約を結んでいた、 との事でした。 そしてAに聞いたところ、「お寺の方からもらうなと言われているので受け取れない」と言われたそうです。 お寺がそんなことを言うはずがないので、母親はこの発言をウソだと考えています。 回答ありがとうございました。