抵当権付不動産の売買について

質問

中古住宅（広告金額980万円）を購入と仮契約を仲介業者（手付金、仲介料半分支払い済み）と交わしました。
その家について
(1)抵当権付の住宅
(2)売主は弁護士で破産管財人（すでに居住者の持ち家ではありません）
(3)抵当権の順位１番は某金融公庫です。仮契約前に抵当権者は抵当権を広告金額ではずすつもりということを聞いていた。
(4)弁護士の依頼で不動産会社（専任媒介）が物件に対して評価額で売りに出した

その後、某金融公庫から1080万円出ないと抵当権を外せないという申し入れがありました。
このままだと某金融公庫が価格を吊り上るばかりになります。
これでは最初に広告に提示していた金額から大幅に上がる可能性があります。
これを抑制するような法律などは無いのでしょうか？
また、こういう出来事は不動産取引でよく行われているのでしょうか？
御回答よろしくお願いします。

回答No.1

coffeecan

不動産業で宅建事務をしています。

破産物件や任意売却物件は、最近では市場実勢価格よりも抵当権残債の方が金額が高いものがほとんどです。
そのため抵当権者がいくら泣いてくれるか、いくら入れば抵当権を抹消してくれるか、事前に入念に打ち合わせをしてから売り出すのですがね・・・。

売出前にこの交渉だけで1ヶ月以上かかり、売れない場合の値下の際もこの交渉で数週間かかったりします。

そういう手順を踏まずに売り出したのだとしたら、破産管財人の弁護士、不動産会社共に仕事がなってないとしか言いようがありません。が、（３）のように聞いているということなので、口約束だけで、きちんと公庫から言質を取っていないのかも。

(３）は不動産屋から聞いたのでしょうか？公庫側でいったん提示した額を反故にしたということなのでしょうか？売主側と不動産会社によく確認しましょう。

>これを抑制するような法律などは無いのでしょうか？
ありません。

>　また、こういう出来事は不動産取引でよく行われているのでしょうか？
普通ではありませんね・・・。

仮契約と書いていらっしゃいますが、仮契約という状態はなく、手付金を払った「契約締結済み」状態です。

そのため、売主側に「980万円」で売却完了する義務が発生していますので、売主が公庫を説得しなくてはなりません。その方向で押してください。

どうしても駄目という場合は、手付金倍返し（売主が買主に手付金を全額返し、なおかつ手付金と同額を買主に支払う）による契約解除「手付解除」を申し出てくるかもしれません。

もしも買主様が契約履行に向けて準備を始めていらっしゃる場合は、「手付解除」ではなく売主の売買契約不履行による契約解除「違約解除」になるでしょう。

この場合、通常は契約書・重要事項説明書内に、実際の損害額にかかわらず売買金額の20%を契約解除の損害賠償額とす、などという文言があると思います。
このような文言があれば、売主が196万円を買主に違約金として支払って契約解除となります。