建築条件付土地の契約と、支払のタイミングについて

質問

建築条件付土地での新築一戸建ての計画を進めているところです。

昨年12月に、重要事項の説明を受け、土地売買契約書の契約（手付金10万円支払済）を行いまいした。
そこから約2カ月半かけてプランを練り、間取り図がほぼ確定したので、今建築確認申請を出してもらっているところです。

建築確認申請が降りたら、そろそろ次の契約の時期なのですが、それについて質問です。

【質問１】

営業の方から、(1)土地付建物売買契約　か　(2)建築請負契約　かどちらかを選んで契約してください。と言われています。
おススメは、(1)の土地付建物売買契約です。建築中の事故（例えば資材が風水害で飛んだなど）も当社負担です。と説明を受けています。

ただ、これでは、建つまで全く土地も建物も自分のものにならないのではないか・・・と思うのですが。
建売の契約ということですよね。一般的にはどうなんでしょう？
(1)と(2)の契約のメリット、デメリット。またどちらが一般的なのかを教えて下さい。

【質問2】

営業さんの言う、(1)の土地付建物売買契約を結んだ際の、今後の支払の流れです。
土地＋建物＋諸費用（200万）＝4000万　（内、自己資金2000万、借入2000万の予定です）

(1)　着工時　900万　・・・　（自己資金2000万―諸費用200万）÷2
(2)　上棟時　900万　・・・　（自己資金2000万―諸費用200万）÷2
(3)　完成時　200万　・・・　諸費用200万
　　ローン実行　2000万

という、支払計画を説明されました。ちなみにつなぎ融資は利用しなくていいとのことです。
「土地付建物売買契約」は、私は建て売りのような意味合いでとらえており、
まだ自分のものになっていない土地や建物に、先に2000万円も現金を支払って大丈夫なの？？
と思うのですが、どうなんでしょう？
ちなみに保全措置はとられるそうなんですが。

住宅会社とは、別段トラブルもなく、間取りもちゃんと作ってもらったので、
契約解除するような予定はないのですが、
なにぶん家を建てるのは初めてですし、大金が動くので、心配です。

どうぞ　アドバイスお願いします。

ちなみに契約は今週、来週あたりなので、早めに回答いただけると、大変ありがたいです。

回答No.4

fujiwakaba · ベストアンサー

『建築条件付土地』で土地契約をしたのに、建築請負契約ではなく、途中で『土地付建物』に変える事は、少なくとも行政処分の対象となると思います。

質問者さんにとっては両者は同じ事のように思えるかもしれませんが、法的に両者はまったく別ものです。

『建築条件付土地売買契約』はあくまでも土地の売買です。
仲介手数料は当然土地価格のみから算定されます。
この後、建築請負契約を成立　→　確認申請　という流れになります。
請負契約ですから「注文住宅」です。

『土地付建物売買契約』は、おっしゃるように建て売り、あるいは売り建て住宅であります。
仲介手数料は土地建物合わせた価格から算定されます。
（これでは当初の規定をオーバーしますね。この分質問者さんは不当にお金を取られると言う事です。）
建物の売買契約は確認申請前にしてはいけないと法で定められていますので、
確認申請　→　建物売買契約　という順番になります。

質問者さんは、十分間取りを検討し、納得したプランの家ができるのなら、途中で契約形態を変えても同じことだと思われるかもしれません。
しかし、法的にはこの行為は違法となります。
差し替えると言う事は、『建築条件付土地売買契約』だと思ったのに『土地付建物売買契約』であったということになります。
途中までは『建築条件付土地売買契約』で、途中から『土地付建物売買契約』ですなんて売買契約はありえませんので。
質問者さんは何でこの物件の情報を知りましたか？
確認申請前の『土地付建物売買物件』の広告は違法ですよ。

＞どちらが一般的なのかを教えて下さい。

「建築条件付き土地売買契約」は、条件付きで土地売買→十分打ち合わせ後建築請負契約→確認申請
「土地付建物売買物件」は、確認申請→広告→売買契約
が合法であり、これ以外ありえません。

その業者のやり方は、巧妙に法の目をくぐって儲けを得ようとする行為であることは間違いありません。
そういう業者を信用できるのかっていう話です。
元々「建築条件付き」というのは施主には不利な建て方なのに、さらにそんな業者では非常に不安と思いますが。

お礼

大変わかりやすいご回答、どうもありがとうございました。
みなさんのおっしゃるとおり、十分考えたいと思います。

回答No.6

tai-yu

思い切って、契約を破棄してはどうでしょうか。

土地の契約がどうなっているかわかりませんが、今の段階なら手付けの10万円を諦めればよさそうです。違約解除金が発生する場合もありますので契約書を確認してください。

内容を読んだ限りでは、他の皆さんが言うようにこの業者さんは信用出来ない業者のようです。読んでいると本当に土地契約が終わっているのかどうかも怪しく感じます。

一生に一度の高い買い物をするのに、こんないい加減な業者に頼むのは私だったら出来ません。確認申請も本当はまだ提出してないのでは？　確認申請なんて１週間もあれば充分ですよ。確認申請提出には施主の印鑑が必要ですが捺印しました？

土地なんてまだまだたくさんあります。しかし家は一度建てたらおしまいです。

少々のお金（手付け等）は我慢してください。全財産を失敗した家に取られるようなことは避けるべきです。

今なら間に合います。契約解除しましょう。

もしくは信頼の出来る専門家にお金を払ってでも相談しましょう。

お礼

確認申請は、業者の名前で出されていて、もうおりてきました。
みなさんのおっしゃるように、よく考えたいと思います。
回答、どうもありがとうございました！

回答No.5

tetetetemo

NO.3です。
＞土地売買契約書」を見て、建築条件付土地であるかどうかを判別する方法はありませんか？

契約書に『土地の売買契約後３ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかったときは、預り金、申込証拠金その他名目のいかんを問わず受領した金銭は全て返却する。』みたいな事が書いていると思います。

NO.4の方も、丁寧にご説明されていますが、ウィキペディアやネット上でも『建築条件付土地』の危険性など色々説明してくれているトコロがあるので、一度読んで下さい。

＞まだ自分のものになっていない土地や建物に、先に2000万円も現金を支払って大丈夫なの？？
この件も、契約と合わせて整理した方がよいですね。上棟時に1800万も払ってることになりますよね？
払いすぎですよ。しかも『土地付建物売買契約』の場合ですよね。建売で先にお金を支払う事ってあるのかなぁ。なんか変ですよ。

お礼

契約書の中に、条件付の文言がありました。
度々の回答、本当にありがとうございます。
みなさんのおっしゃるとおり、よく考えたいと思います。

回答No.3

tetetetemo

設計事務所を営んでいる者です。
不動産取引や契約は業務外ですが、、、、、質問内容を読む限り、おかしなトコロがあるので回答させて頂きます。

まず『建築条件付土地』で本当に契約していますか？
『建築条件付土地』で契約をして、途中で『土地付建物』に変えるコトは恐らく法律違反になると思います。細かい説明は省きますが、なぜ法律違反になっているかというと消費者を守るタメです。

＞建築中の事故（例えば資材が風水害で飛んだなど）も当社負担です。と説明を受けています。

『(2)建築請負契約』を選んだ場合は建築中の災害は全て買主の負担って事ですよね？ありえないです。
普通は業者が工事用火災保険に加入しています。もちろん費用は業者持ちです。

＞そこから約2カ月半かけてプランを練り、間取り図がほぼ確定したので、今建築確認申請を出してもら＞っているところです。

契約もしていないのに、確認申請がでているのですか？　『建築条件付土地』なら、ありえないですよ。

『建築条件付土地』は、むずかしいですよ。買主にとってかなり不利になる売買取引なので、十分勉強して下さい。

補足

回答ありがとうございます。
この土地は以前から気に入っていたので、販売になる前に、直接販売会社（＝住宅会社）に申し込みにいって購入することになった土地なんです。
（実際の一般への販売は、今月くらいに始まります。おそらく建築条件付土地としての販売になると思うのですが、私達はまだ実際の広告を見ていません。）

「土地売買契約書」を見て、建築条件付土地であるかどうかを判別する方法はありませんか？
それと、なぜか「土地売買契約書」は原本でなくコピーのみしか頂いていません。（差し替える予定なのでしょうか）重要事項説明書は原本をもらっています。

度々の質問で申し訳ありません。

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

質問1に関して、建築条件付きはそもそも原則論で言うと独占禁止法違反ですので、土地の売買と建築請負契約は個別契約で無ければならないはずです。建築確認を出されていると言う事ですが、申請者は貴方の名前になっているはずですよね？その場合は注文建築ですので、(1)の選択肢は本来はあり得ないのですが、仲介手数料を上乗せできるので(1)の方法を提案してきている可能性があります。

で、質問２に繋がりますが、(1)の場合の原則は建築確認は売主であるべきであり、未完成の物件に関しては建築確認が終了するまでは売買は禁止されている事、及び手付金は通常5％以内かつ1000万円以内であるため、着工時、上棟時の中間金を支払う必要が無いと言う事です。原則論がら言うと矛盾していますね。

(1)で行くなら、手付金として5％の200万円を支払い、後は引渡時一括にするか、手付金10％程度を支払う代わりに手付金保全措置を講じて貰う事です。但しつなぎ融資は利用しない。

(2)で行くなら、土地代金のみを支払い、最初に土地の所有権移転登記を行う。この際ローン条項を付けて貰う事。その後に建築請負契約を交わし、着手金として5%を支払い、引渡時に残金を支払う。中間金が無いと建築を進められないと言う事ならば、つなぎ融資が必要になるので、銀行と要相談です。

1案です。他の方の回答が入ればそれも検討しながら決めてください。

補足

ご回答ありがとうございます。
色々考えると・・・建築確認は売主の名前で出ているような気がします。
営業の方に確認してみます。
支払いについてのアドバイス、本当に助かりました。

回答No.1

hkinntoki7

売り建てでもいろいろと方法があるのでしょうかね。自分の場合と違いますよ。
　自分の記憶が正しければ、
１．土地を全額決済する（同時に土地の所有権移転登記をしたような気がします）。
２．建物の建築請負契約をする。
３．銀行にて残金決済と鍵の引き渡し。

　の順序だった気がします。自己資金で土地を決済できれば問題ないのですができなかったので１の時点で銀行から借り入れを実行し、翌月から返済が始まりました。土地代－自己資金分で足りない分が最初に融資され、引き渡しの時に残金の融資を受けました。ただ、土地の融資の時に全額融資を受けたことになっていたと記憶しています。
　自分の場合は社宅でしたので引き渡しまで社宅とローン支払が重なっても負担が少なかったですけど普通の賃貸ならきつかったと思います。

お礼

なるほど。
通常の建築請負契約の流れはそうでしょうねぇ。
ご回答、どうもありがとうございました！