親子間の家屋のみの譲渡

質問

親子間の家屋の譲渡として、税金、諸費用を低く抑えるため以下のことを考えています。
１．家屋のみ譲渡
　　家屋は築30年経過しており、評価はかなり低くなっているはず。
２．土地は使用貸借
　　土地（2000万円相当）は相続まで父親名義を継続。
３．相続時精算課税制度
　　評価額が110万円を超える場合は活用する。
譲渡の目的は会社から住宅補助をもらうためです（家屋のみ自分名義であれば良い）。
一方で、土地と家屋のセットでの譲渡も検討しています。しかし不動産取得税、登録免許税など負担が大きくなり、相続時精算課税制度を使用したとしても、こちらは不利と考えています（土地も値上がりは期待できない）。
でもHPを探しても家屋だけというケースはあまり見当たず、私の考えに自信がもてません。そこで皆さんに、どのように対応するのがベストかアドバイスを頂きたく、よろしくお願いします。

回答No.1

bungy1234223 · ベストアンサー

長文失礼します。
お気持ちは分かるのですが、
不動産は、権利関係をあまり複雑にしない方がいいのでは？
と個人的には思います。
1.をしたとして、2.で使用貸借にすると、相続の際、
小規模宅地の特例（土地評価の8割引）は使えるのでしょうか？
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608_qa.htm#q1
で、上段では被相続人の居住の用であれば特例が使えるとありますが、
下段では「使用貸借」ではダメだと書いてあります。
仮に、
親子間で土地を賃貸借するにしても、
今度は親の税金申告に影響します（地代が親の所得になるため）。

仮に特例に影響しない、財産が基礎控除以下であるとして、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4102.htm
5千万＋1千万×相続人の数＞財産
では、相続の際、
土地を路線価で評価し、一般的に相続すればいいのですが、
このケースでも、万が一、その前に、
子供さんが親よりも先に亡くなる可能性が、
全く無いわけではありませんよね。

3.の選択も、上記と同じ理由です。
一度、3.を選択すると、「後でやっぱりやめた」は認められれません。

・贈与税を払ってでも、このタイミングで不動産を貴方の名義にしたい。
・家を建替えるのに、貴方がローンを組まなければならない。
など、特別の事情が無い限りは、オススメしません。
なお、あくまでも個人的意見です。ご理解下さい。

3.の選択は、一般的に見たら、
長生きする親を見て、
子世帯が自分の子供（親から見て孫）を育てるスペースの必要に迫られて、
新たに家（別世帯）を持つための救済策です。

他にも、例えば貴方が既婚者で、先に他界するケースでは、
その際、残された貴方の妻や子と、残された親の住む場所のトラブル、
嫁と義父母は他人です。
また、親の生前に家や土地の名義を変更し、
それを知った貴方の他の兄弟との問題など、
家族構成（貴方が一人っ子？）によっても変わりますが、
よくお考えになった方がいいかと思います。
「絶対にダメ」というわけではありませんが、
仮に私だったら、やりません。
あまり参考にならなかったですね。お許し下さい。

「親が暮らす家の名義を変える」というのは、
たとえ書類上でも、
「親の住む場所が無くなる」という事です。
万が一や最悪のケース（貴方の他界や破産等）を想定して、
それでも必ずメリットがある
（貴方が未婚で将来も未婚、だから住宅補助が欲しいとか）
と納得したなら、ご自身でご判断下さい。

なお、
本気で名義変更するなら、専門家に相談する事をオススメします。

以下に税務相談室の連絡先をあげておきます。
上記に挙げた不明点など、
匿名で無料の電話相談が可能ですが、
お役所なので冷たくされる場合もあります。

なお、税理士の有料相談は5千円／30分が相場だそうです。
頑張って下さい。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm

お礼

わかりやすくご説明頂きありがとうございます。
非常に参考になるご意見でした。
いろいろなケースを想定すると、このような措置を行わないほうが
懸命かもしれません。親、税理士さんなどと話をして
結論を出したいと思います。ご回答、ありがとうございました。