定期借家契約に出来ますか？

質問

１０年前に夫婦にアパートの一室を貸しました。
数年後夫婦は離婚し、女性一人でアパートに住んでいました。
最近、女性は再婚し、再婚男性と一緒にこのアパートに住んでいるようです。
今まで女性からは何の連絡も無く、こちらも何ら処置は取りませんでした。
最近、女性の再婚男性の名前でケーブルテレビ敷設工事の申請が届きました。
こちらとしては全く知らない人から申請が来たかたちです。
今までこの問題は放置していましたが何らかの処置を取りたいと思っています。

現在、賃貸借契約書は前夫と締結したままになっていますが、このような状況の場合、女性又は再婚男性と契約更新する事になるのでしょうか。

女性は頻繁に家賃滞納をし、職にも就いていないようなので、こちらの都合としては、再婚男性と新たに定期借家で賃貸借契約を締結したいのですが可能でしょうか。

回答No.3

colle-co · ベストアンサー

先方と話をして、異議がなければしてしまえば良いと思います。
もし、先方から拒否されたときに、何らかの処置を考えるということで。

ずるい言い方ですが、賃借人は義務を果たしているとは思えませんので
わざわざ先方に有利になるような事は考えず、
とりあえず質問者様の主張をしてしまえばよいと思います。

>女性又は再婚男性と契約更新する事になるのでしょうか。

件の女性は、
契約者である（元）夫の家族の一員＝借家人の地位を有する
と解釈されますので、家主は妻に対して、正当な事由なく明渡しを求めることができません（契約違反等々は後述します）。

また、夫の借りていた賃貸物件を引き続き借りる意志がある場合
本来であれば、家主である質問者様に申し出て、契約書を作り直し、名義を女性の名義にせねばなりません。
この時点で処置をしておけばまだよかったと思いますが
しかし、夫がすでに出て行き、その後女性がずっと家賃を支払い続けて住んでいた、
また、それを家主が知っていたとするに足りる根拠があるとき、賃借権譲渡について「家主の暗黙の承諾があった」
と見なされてしまうことが多いようです。

ポイントは、
・家主が「契約者が離婚して居住していない」ことを知っていたか
・家主が「契約者が再婚したこと」を知っていたか
・家主が「契約者が再婚し、契約内容が変更になった」と理解したか
ということになると思います。

これまたずるい事ですが
「離婚しているのを知っている」は
離婚したとの噂が耳に入ってきてからは女性の名前で請求していました＝賃借権譲渡を暗黙のうちに了解した
ということになってしまいます。
「再婚した」事も、仮に知っていたとしましょう。
でも、「賃借権を譲渡した」ということは知らないですし
件の女性は賃借権譲渡をしたつもりでいます（申請が男性の名義で来たんですからね）。
少なくとも、入居している人間が変わっていますから、契約内容と現状が相違していて、
家主はそれを知らず、また契約者からも知らされていない
ということです。

なので、その辺を追求して定期借家での賃貸借契約を「おねがい」したり、
穏便に退去していただく方向に持って行ければよいのかなぁ…と思います。
どうですかね？

回答No.4

noname#65504

契約者は前夫ですね。

そうなると難しい問題ですね。

まず、賃貸契約の解除は基本的にこの人との話になります。
前夫との間に結んだ契約をどうするのかという問題があります（敷金の返還と原状回復をどうするかなど）。

ただし、家賃請求を女性にしていたということは、外形的に賃貸契約の変更を承認したとみなせます。

一般賃貸で、契約者を変こすることは問題ないのですが、定期借家契約ですと問題になるかもしれません。

というのは、現在、居住用の建物の賃貸については、一般借家契約から定期借家契約への変更は合意があっても認めないことに法律でなっていますので、女性との契約を解除して、その夫と定期借家契約をしても、それは無効とされ、一般賃貸契約として扱われる可能性があります。

たびたび家賃滞納があるのなら、それを理由に契約を解除できると思います。
女性相手田都先に述べたような法律上の問題がありますので、契約者である前夫に対して滞納金は請求することにして、それを契機に一度本来の契約者である前夫との賃貸契約を解除し、元の契約者と全く関係ない現夫と改めて契約を結ぶのでしたら、無効とされる可能性が低くなると考えられます。

でもそんな人とわざわざ契約を結ばなくても、家賃滞納を理由に契約を解除して立ち退いてもらう方がよいかもしれません（実際立ち退かせるための手間やコストとの関連でどちらがよいかということがありますが）。

回答No.2

Tadkashy

あくまで、契約書に署名捺印された方との契約でしょう。ここをいい加減にやり過ごすのはよくありません。
　滞納の請求をどこになさっていたのかわかりませんが、現に居住している女性にしていて、契約者本人がそこに住んでいないことを認識していたのであれば、質問者様の立場は悪くなるでしょう。
　契約者本人がそこに居住していない事実をあげて、契約の破棄を主張されるべきだと思います。
　後に住み着かれている方たちはあくまで占拠しているだけで、居住を認められた方たちではありませんので、退去して頂き、住み続けるなら新たな契約をするべきです。
　第一、契約者様からお預かりしている敷金を質問者様はどうしようとしているのか疑問です。それを現に居住している方たちにお返しになると、後から契約者本人から請求された時、『この人に返しました』で済むでしょうか？

お礼

御回答ありがとう御座います。
滞納請求はアパートの住所に前夫の名前で請求していましたが、離婚したとの噂が耳に入ってきてからは女性の名前で請求していました。

契約者本人が居住していない事を理由に契約解除できれば良いですが難しいのでは無いでしょうか。（離婚した場合妻に賃借権が引き継がれるのではないでしょうか）

敷金は前夫に連絡を取り、再婚男性と再契約をする際の敷金に充当するよう相談してみます。

回答No.1

TOGO123

大家してます

判例では、上のような事情では平穏に暮らして家賃さえ納めていれば、住人が変わってもいきなり追い出したりすることは難しいです。
以前の契約のままで向こうがお願いした場合は定期借家も大家が強く望むのは無理です。
ですが、向こうが、その条件をのめば何も問題ありません。
不動産屋などの代理を立ててのぞんでみればいかがでしょうか？

個人的意見ならば、再婚男性と賃貸契約をむすび、しっかりした連帯保証人さえつけば問題ないように思いますが。

お礼

御回答ありがとう御座います。
現契約を解除し、新たに定期借家契約を締結するのは難しいようですね。
不動産屋を通して再婚男性と契約を結ぶようにお願いしてみます。