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賃貸借契約書の内容に関しての質問です
- 賃貸借契約書の内容を確認している際に生じた疑問について、解説してください。
- 具体的には、解約予告期間や更新の有無、契約期間の長さに関する疑問があります。
- 初めての賃貸契約であるため、担当者に質問をする前に、詳しい方にアドバイスをお願いしたいと思っています。
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大家しています。 質問者様が御検討中の物件は『定期借家契約』の物件で、これは煩雑な手続きが課されていますが、大家が有利な契約です。 現状の通常契約では借主が絶対有利な契約（滞納したって契約解除には借主の同意か裁判が必要！)であるため、『定期借家契約』が増える傾向にはあるでしょうが、まだ少数派ですので、家賃は若干普通の契約より安く設定されているはずです。 『定期借家契約』では、更新ということはありません。契約満了の6ヶ月前までに大家が通告すれば契約期間の満了で借主は部屋を明渡さなければならず、立退き料等も請求は出来ません。 一般には、再契約の場合、保証金と礼金、仲介手数料が請求可能ですが、保証金は前契約のものを持ち越すか、家賃の値上げの場合で積み増しくらいで済むことになります。 礼金は、通常の契約でも更新料が一般的ですから、それくらいの請求は受けるかも知れません。 仲介手数料は、実際には新たに契約書を作る手数料として不動産屋さんに支払う必要が生じますが、大家の方から礼金分で補填するかもしれません。交渉次第でしょう。 問題は、何故大家や管理会社が家賃の高い通常契約ではなく、『定期借家契約』を選んでいるかです。 一つは、大家や管理会社が不良借主を簡単に追い出し、居住者の“質”を維持したいために『定期借家契約』を選ぶ場合があります。この場合、真っ当な借主さんなら『定期借家契約』の方が好ましいことでしょう。 また、大家や管理会社が、近い時期の建物の取壊し＝再建築を考えていて『定期借家契約』にする場合もあります。長い時間をかけてスムースに居住者の立退き＝取り壊しを行うために順次『定期借家契約』に変えていくことは私も考えています。 或いは、大家が、いずれは自分で住むことを考えてその時のために『定期借家契約』にしている場合もあります。これはいつ『次の期間満了で明渡して下さい。』と言われるかはわかりません。 いずれの場合も不動産屋さんや大家が、正直なところを言うとも思えませんので、注意が必要でしょう。 要は、通常の契約で借主に認められる諸権利が認められないような大家有利の契約ですから、良くご検討ください。『再契約の場合、保証金や礼金は取られるのが普通。再契約を拒否されることもある。』は考えておいた方が無難でしょう。その分家賃は安いはずです。
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- katyan1234
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不動産屋との契約ですよね～ まず重要事項説明書と説明受けたでしょうか？ 今ありますか？ そしてその仲介の不動産屋から 定期建物賃貸借契約とするという重要事項説明があり 重要事項説明書に記入していますか？ また事前に契約前に定期建物賃貸借契約とするということで話があり承諾されましたか？ まあその契約のために仲介された契約書と重要事項説明書を持ってその不動産屋に聞きに行くのも いいんだがその前に住んでいる都道府県の宅建課に相談して重要事項説明違反に問えるのか聞いてください。 通常 貸主（又は貸主の代理人）が借主に対し、契約前に、書面により「契約の更新がなく、期間満了により契約が終了する」ことを説明すること そして同意したと言うサインが必要ですね http://legal-cafe.tea-nifty.com/blog/2008/02/post_1902.html http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/tc01-010.html こんな感じでしょうか？ http://www.chintai-heya.com/2008/08/post_1.html ここに重要事項説明書の記入例があるよね。 契約の種類と期間 ・普通型賃貸借？ ・定期借家賃貸借？（⇒定期借家契約について） ・建物の取り壊し予定がある？ ・■更新について ・更新は可能か？ ・更新料は有？ ・更新料はいくら？「新賃料の1ヶ月分」など ・更新手数料は有？「○不動産に新賃料の0.5ヶ月分を支払う」など つまり更新はなしと記入して 再契約は可能と書いていないといけない・・・ つまり２年間で契約終了そしてすべて再契約になるはずなんですが・・・ もしセ不動産屋が重要説明書の記入なく説明もない場合は宅建法違反になり そこから損害賠償も可能 そして契約は有効で仲介の不動産屋に責任を問える可能性があります。 だから管轄の都道府県の宅建課に相談をしてみてください。東京近郊なら国土交通省の宅建課に相談可能 （日本中可能ですが電話代は自己負担してもらう必要あるのでね。担当者を聞いて地元の役所に再度国土交通省の○○氏に相談したら連絡してもらうように・・・と言う感じ） 後は先も書きましたが 、不動産会社が貸主から説明代理権を得て、不動産会社が説明するのが実務的取扱いです（逆に言えば、借主は「説明代理権を得ているのか？」と突っ込むこともできる） 顕名が必要 代理人が代理行為をする場合に、自らが本人の代理人であることを相手方に示さない限り代理行為の効果が本人に帰属しない、という原則 大家の代理ですと 貸主の代理人からの事前書面説明が必要となっています。この「事前書面説明」は不動産会社の重要事項説明とは別制度です だからhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/tc01-010.html のような別のものが本来必要となります。 、なお、契約期間が終了したからといって、当然に借りる権利が終了するわけではありません。契約期間終了の１年前から６ヵ月前までの間に「○月○日に契約は終了しますよ」という終了通知があった場合に、「期間終了＝契約終了」となります。この終了通知がなければ、いつまで経っても契約終了とはならず、貸主からの終了通知があってから６ヵ月後に契約終了となります。 。 まあ素人が書いてます もう一度専門家に聞いてください。 役所に聞けば教えてくれると思う。宅建免許の担当にね。 一応契約は定期借家契約として締結されてるようですがその過程が正しいのか？疑問がありますね。 又２年ごとの更新とも聞いていません 更新じゃなく再契約です。だから更新と言ってません たぶん終了しますよと言ってるはず・・後は重要事項説明書に記入されてサインして通常あなたも保管してるず。 確認してね。 だから通常解約予告期間 １ヶ月 解約は書面にて通知。 この文章がなんかおかしい。 ＞別用紙に、 「借地借家法第38条第2項の規定に基づく書面」 とあって、 サインしてるんだよね？通常２年間は住んでもらいその間に退去する場合は損害金として○○円払うとか書いてあるはず。通常の定期借家ならその期間内において解約不可能ですから何を意味するのか？ 普通に読むなら退去する１カ月前になんでもいいから文書にてしてくださいと言う感じなんですが 契約書をきちんとみないとわかりません。
お礼
ご回答下さりありがとうございました。 お礼が大変遅くなりまして申し訳ございません。 専門家ではないと仰りながらも、すごく丁寧に詳しく 説明下さいましたのでとても参考になりました。 又添付資料もとても参考になりました。 部屋を探す前にこの資料を探せたら良かったと 勉強不足な面を反省しています。 たまたま気になる物件があり、 不動産屋に問い合わせたら、実際気になった物件は あまり良くなく他に案内された中にいいかなぁと 思う物件があったので、そのまま手続きをすすめました。 ちなみに契約書は頂きましたが、 重要事項説明書や説明は受けていなく、 気になる事をこちらから伺った後に こちらから聞かないと説明してもらえないのか 伺ったところ・・・ 後日説明する予定であったとの事でした。 しかも、本当は初期費用を契約前に 入金してほしかったと言われ・・・ 説明もちゃんとしてくれないのに 言いたい放題かな？と思ってしまいました。 （初期費用は契約前に払ってもおかしくないのかも しれませんが・・・。） 又、宅建課に相談できる事も知りませんでしたし、 今回は賃貸に関しての契約の事など 本当に勉強になって、最初につまづいて良かったかも と思っています。 担当者や不動産屋に関しては・・・若干問題 ありと思えますが、 今契約しようと思っているところ 以外でいいなと思うところは、１～２万円ほど 家賃が高くなり、なかなかいい物件もないので、 試しに定期賃貸契約のところに住んでみようかなと 思っています。 一応、担当者曰く、再契約にて長く住むのも可能 らしいので。 実際住んでみないとわかりませんが、 ご回答者さんや他のご回答者さんのアドバイスを 今とこれから先にいかし、納得のいく 賃貸で住みたいと思います。 余談も含め長くなりましたが、 本当にアドバイスありがとうございました。
- yokoyama-senmu
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なるほどなるほど・・・回答させていただきます。 まずもって契約内容について担当した営業さんがちゃんと説明をしていなかったようですね。 まだ一般的ではないですが一定期間だけ家賃を値下げして賃貸する場合などに適用することが多い契約方法です。最近ですとレオパレスさんが特割適用期間の間を定期借家契約で結ぶといったケースが多いですね。 (1)解約予告について 解約予告は定期借家契約に関わらず全ての賃貸借契約で1ヶ月前予告が通例です。（※テナント・事務所物件の場合は3ヶ月～6ヶ月前に予告する。）また即座に解約したい場合は1ヶ月分の賃料を支払うことで解約できるというのが契約条文に記載されているはずです。解約予告は口頭でも効力が発生しますが、勘違いや変更など手違いを防ぐためにも書面で改めて通知するのが一般的な方法です。 ですから、退去の際には管理会社へ「▲月▲日に退去します。」で電話連絡した後に専用の書面が送られてきてそこに引越先や退去清算した敷金の還付先などを記載して提出する・・・といった流れになります。 (2)定期借家契約について この契約の方法は一般的な契約方法ではないので、担当の営業さんは接客した際にお客様へきちんと事前に説明する必要があります。定期借家契約が何かといいますと短的には決められた契約期間が終了するとその物件から出ていかなければなりません。一般の契約は借家法で入居者が保護されているため契約違反がない限りは契約が一方的な意思表示で終了することはありません。また入居者が住みたいと言えば当然のごとく契約が更新されるのが通例です。今回の契約ではとりあえず2年後に出ていかなければならない取り決めとなっています。また逆に中途解約に制限を設けている場合もあります。（※定期借家契約で多い違約金のケースは1年未満の解約の場合は家賃の1ヶ月分を支払うという取り決めです。） (3)契約更新の際に礼金など金銭がかかるのか？ こちらについては、もうちょっと具体的に教えていただかないとお答えできないところですが・・・今回の契約では定期借家で2年後当然に契約が終了します。よって続けて住みたい場合には更新契約ではなく再契約となります。手間を省くために書類代や更新料（家賃1ヶ月分）などで再契約できる場合もあります、再契約の際以前の賃料より高い設定をされることもありその際には差額分を入金しなければなりませんし手数料その他がかかる場合もあります。また定期借家で注意しなければならないのは更新時期が近づいた際に次の入居者が決まっているというケースもありその際は費用の問題ではなく退去するしかなくなります。 総括しますと、レオパレスさんを中心に広まってきている定期借家契約ですが主に『特別価格で契約できますから、一定期間は必ず住んでくださいね。また特別価格ですからその家賃で住めるのは最初に決めた期間だけですよ』という意味と取っていただいて概ね間違いありません。長く住みたいとお考えでしたら担当の営業さんに再契約にかかる費用も事前に確認しておきましょう。
お礼
ご回答頂きありがとうございました。 とても詳しくご説明頂きましたので すごく参考になり勉強になりました。 実際長く住むかどうかは、住んでみないと わかりませんが、 今は長く住みたいと思っていますので、 担当の方に、この契約で2年以上住む事は可能なのか？ を尋ねたところ、 借主に問題がなければ（滞納などがなければ） 再契約で長く住んでもらえますとの回答でした。 けれども、 この様な契約である限り、家主さんの意向によっては 住み続ける事ができないかもしれないので 契約終了前は常に動けるように、 金銭的にも心の準備もしておこうと思います。 ちなみに・・・ なぜちゃんとこの契約について説明をしてくれなかった のかと尋ねたら、 後日説明する予定であったと・・・ 担当者の方も再契約は更新みたいなものという 説明だったので、 こういう契約について深く考えていないのか？ この物件が本当に長く住める物件だからあまり 気にしなかったのか？ 真意はわかりませんが・・・・ 事前に一応説明してほしかったなと思います。 本当に参考になりました。 ありがとうございました。
- natto5338
- ベストアンサー率49% (433/880)
定期借家契約については、xs200さんが詳しくご説明されているので、省きますが、(1)の解約の際の書面通知について補足しますね。 解約通知は、管理会社によっては規定の解約通知書があり、それに記入するよう求められる場合もあります。 なので、退居する場合は、ぎりぎり１ヶ月前ではなく、少し余裕を持って連絡し解約通知書の提出を含め退居手続きを確認する事をお勧めします。
お礼
ご回答ありがとうございました。 補足説明して下さりありがとうございます。 もし退去する時は早めに手続き等を確認してから 行いたいと思います。 アドバイスありがとうございました。
- xs200
- ベストアンサー率47% (559/1173)
大家してます。 (1)お好きな形でかまいません。証拠を残すためだけのものです。 (2)2年で契約は終了するので2年ごとに新規の賃貸契約をします。更新ではありません。定期借家契約では契約書とは別に更新がないことを知らせる別紙を添付しなければいけない決まりなので別用紙があります。 (3)更新のない契約ですのでこの質問は成り立ちません。定期借家とした場合には再契約時には礼金、保証金をもう一度取られることは普通はありません。契約書に再契約の場合の礼金のことが書かれているはずですので確認してください。 定期借家契約は悪質な借主から大家を守るための契約です。騒いだり、家賃を払わなかったりしなければ再契約されるので安心してください。契約時に重要事項の説明もありますので、わからないことはわからないままにしないでください。
お礼
ご回答頂きありがとうございました。 とてもわかりやすくご回答いただきましたので とても参考になりました。 アドバイス頂いてから、わからない事はそのままに してはいけないと思い、 担当の方に契約の事など確認したら ご回答者さんとほぼ同じ回答でした。 お金もかかる事ですし、これからは躊躇せずに わからない事や疑問点などきちんと確認したいと思います。 アドバイスありがとうございました。
お礼
ご回答頂きありがとうございました。 とても詳しくご説明下さいましたので 参考と勉強になりました。 家賃は確かに安いと思いました。 この契約だからかもしれませんね。 念の為に、再契約時に家賃は上がる可能性はあるのか どうかを担当者に尋ねたところ、 通常上がりませんとは言っていましたが・・・ 又、特に問題がなければ再契約にて長く住めるとも 言われましたが・・・・ 何事も用心を越した事はないので ご回答者様の仰ったとおり、 家賃も上がるかもしれないし、2年しか住めない場合も あると一応覚悟をして借りなくてはいけないと 思いました。 本当に参考になりました。 ありがとうございました。 感謝申し上げます。