競売による新家主との賃貸借契約締結のルールは？

質問

今のアパートに居住して20年以上になります。
このアパート(土地付き)が裁判所による競売に付され、売却決定され新家主(法人)が現れて、賃貸借契約を新しく締結しようといってきました。どう対処すべきかに関して質問させていただきます、

私の場合は旧借地借家法が適用されて居住者の権利が最大限に守られて、明け渡しをする必要は無いと理解していますし、新大家もそこまでは要求せずに新契約の締結を望んでいるようです。

前家主(法人)は5年前に所有権を取得した２代目で、私とは裁判で争った経緯があります。結局は裁判上の和解となり、前家主が全面改築する為に私が「一時的に」退去する、という形で決着し、賃貸借契約も結ばれました。ところが前家主は改築工事を怠ってアパートを放置したまま約束期限を迎えたので、私が建物引渡し訴訟を提起して勝訴し、今日に至っています。前家主への賃料は違約金相殺のために停止したまま、契約は法定更新中です。他方、前家主が借金を返済しなかった為に、抵当としてのこのアパートが競売になった次第です。前家主は破産手続きに入った模様です。

新家主との新賃貸契約を結ぶにあたって、私の疑問や注意点等に皆様のお知恵をいただければ幸いです。
１．　交渉に楽観しておりません。少なくも平等な立場のはずですから、長引くことも予想されます。その場合の双方の法的立場はどうなるのでしょうか？　契約以前に既に居住済みという現実があルわけで、旧借地借家法の下では保護されるべきものと理解していなす。双方夫々の弱点、強点は何でしょうか？
２．　ふと気付いたのですが、敷金の扱いはどうなるのでしょうか？技術的な点かもしれませんが、約２０年前の最初の敷金はそのまま継承されるのでしょうか？　前家主との契約の際は継承の扱いでした、
３．　旧借地借家法の適用を重視していますが、これは正しい態度でしょうか？その為にはどんな注意が必要でしょうか？

以上、宜しくお願いします。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

最先端の抵当権が平成20年で、賃借した日が平成4年ならば、改めて、契約する必要はないです。
平成4年に契約した内容を、そのまま、その競売で買った者が承継していますので。
旧借地借家法などこ考慮する必要はないです。
書面として残したいならば、タイトルを「確認書」などとして、従前の契約内容を列記して「上記に内容に間違いないことを双方確認した。」でかまいません。

お礼

tk_kubotaさん、回答を有難うございます。

これまで旧借地借家法が適用されることが重大事だとばかり思い込んできましたが、そうではないのですね。現行法は旧法から内容的に大きく変わったわけではないのですね。旧法でも現行法でも「承継」されることには変わりないのですね。

回答を有難うございました。

回答No.2

toratanuki

抵当権設定が先なので、あなたの立場は弱いです。

法に守られていません。

回答No.1

tk-kubota

拝読しましたが、hutenさんは、そのアパートの一室を借りている賃借人ですか ?
それとも「私の場合は旧借地借家法が適用されて」と言うことですから、hutenさんは、土地を借り、その上にアパートを建てたアパートの所有者ですか ?
まず、それを教えて下さい。
次に、その「アパート(土地付き)」の土地及び建物の抵当権設定時期を教えて下さい。
また、hutenさんが借りた時期(土地を借りたのであればその時期、アパートの一室を借りたのであればその時期)も教えて下さい。
それらによって、この回答は違ってきますので。

補足

tk_kubotaさん、補足が遅くなってしまいごめんなさい。パソコンの深刻トラブルでした。

私は、アパートの一室を借りている賃借人です。前大家の所有以前から単独居住状態となりましたが、昨年からは他室に数名の定期賃借人が入っています。

抵当権設定は平成20年に複数件です。

私の最初の賃貸借契約は前前大家(アパートの建設者)との間で平成4年に締結されました。

以上、ご検討を宜しくお願いします。
ご助言をいただければ幸いです。