借地権？居住権？

質問

こんばんは。実家の土地のことで困ったことがあり質問させていただきます。
少し離れた土地３０坪ほどを、数十年にわたり近所の人に貸しています。
父によると、ずいぶん昔のことで契約書などはない（そもそもかわしていない）とのことです。
その土地は、借りている人の土地と隣接していて、ずっとガレージとして使用していました。
賃料は定めておらず、最初は年に１度お砂糖や菓子折りを持ってきていたそうです。
その後（２０年ほど前から？）年末に１万円とお菓子を持ってくるようになり、近年は１万５千円持ってくるようになったそうです。
もう長いことそのような感じでしたが、土地を買ってくれないかと申し出たところ「いりません」と断られ、
先月お菓子と２万円を持ってきて「今回が最後にします（お金を払うのを）」と言われたそうです。
その際に、ただでは立ち退かない（？）ような事を言って、例えば土地を売ったとして、半分を欲しいと要求してきました。
それって法律上、支払わないといけないものなのでしょうか？
居住権だとして、よく家賃×２４ヶ月分を支払うとか聞いたことがありますが、そもそもガレージに居住権というのは当てはまるものでしょうか。
詳しいかたいらしたら、お知恵を貸してください。よろしくお願いします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．借地法１条では、「借地権と称するは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」と定義されています。

※ 平成４年に法改正があり、借地に関する法律関係は「借地借家法」に規定されましたが、それ以前の借地契約は、いわゆる「旧法」といわれる「借地法」が適用されます。

　近所の人に貸している土地の地価水準や周辺の地代水準がわからないので確証はないのですが、受け取っている地代が年間２万円程度でしたら、この土地の固定資産税にも満たないのではないでしょうか。

※以下の回答は、受け取っている地代がこの土地の固定資産税にも満たない場合を前提に書いていきます。

　地代が固定資産税程度であれば、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借契約（民法５９３条）である可能性があります。

　この場合、地代を支払っていたか否かは問題ではありません。重要なのは地代が経済的な対価として妥当であったか否かです。
　使用貸借であれば、借地法１条に照らして「借地権」はない、という結論になります。

　今回の借地が使用貸借によるものであれば、ガレージとして使用する目的がなくなったとき、あるいは、地主と借地人との信頼関係が破綻したときには借地契約は解除され、借地人はガレージ（建物）を自費で撤去して原状回復した後、地主に借地を返還することになります。

　使用貸借は無償なので（＝固定資産税程度の支払いは無償と同意とされる）、その権利も相当弱いものです。

２．ですから、質問文の「ただでは立ち退かないような事を言って、例えば土地を売ったとして、半分を欲しいと要求してきました。」というのは、借地人の不当な要求だと思います。
　お父さんは、１円も借地人に支払う義務はありません。

　お父さんは借地人に対して、「土地の使用貸借契約は解除する。○月○日までにガレージを撤去して、土地を明け渡せ。」と言えばいいだけですが、借地人が承諾しない場合には、建物撤去土地明け渡し訴訟を提訴して、裁判で決着をつける方法をとらざるをえないと思います。
この場合には、裁判所はおそらく、建物撤去土地明け渡しを認めるものと推察されます。

　ご参考までに、土地の使用貸借に関して、ある弁護士の方のＨＰを下記、参考URLに貼っておきます。
　また、弁護士にご相談されるときは、土地、建物（ガレージ）の登記簿謄本（＝登記事項証明書）、固定資産税の評価証明書を持参されると話が早いと思います。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totisiyo.html

お礼

回答ありがとうございます。
固定資産税は６千円程度とのことで、マイナスではなかったみたいです。なにせ田舎なもので安いのです・・・(^_^;
でも何十年もお菓子だけの時期もあったので平らにすればプラマイ０ってことになるんでしょうか。
あまり裁判とかしたくないんですけどね・・・
もし売れたとしても、やはり半分も要求されるのは納得いかないので、きちんと弁護士に相談してみることにします。
HPも参考にしてみます。どうもありがとうございましたm(_ _)m

回答No.2

password

家の貸し出しでは借地権が発生しますが
居住していない以上　一般のレンタル契約となります。

駐車場などには　居住権扱いは不可能ですので
支払う必要性はありませんね。

お礼

回答ありがとうございます。
支払う必要はない、と聞くとほっとしますが、近所の人とグルになってか何か企んでそうで不安になります。
なんか借りてる方が立場って強いんですかね・・・貸してる方は損ですね；；
あまりごたごたしたくないものですが、弁護士に相談してみようと思います。ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.1

yanemoto

本件場合、建物所有を目的とした、賃貸借（借地権という）契約と、
言えるかが、問題となります。
借地権が、成立する要件として、建物が建っていること、
建物の登記あること（借地権の登記不要）、
上記の要件みたしてない（契約書の有無は関係ない）ので、単なる、
土地の賃貸借では、ないでしょうか。
そうすると、借地法に規定する地主の正当事由も必要なく、
土地の返還が可能と考えます。ただ借主が、すんなり認めず、
争ってくるかもしれません、一度弁護士に相談した方がよいかと。

お礼

回答ありがとうございます。
建物といえば建物ですかね。シャッター付きのガレージです。
登記などはどうなっているのか確認してみます。
近所の方でしたので、そんな事を言われてちょっとショックを受けております・・・
父もだらしなかったと思いますが。しっかり契約などしておけばよかったのかと。
最後に２万持って来た時にはじめてその話があり、昨日また２回目の催促（？）があったそうです。
昨日は近所の人を一人連れてきて、立会人だか仲介人？になるって感じだったので、やはりすんなり行きそうにありません；
弁護士に相談してみようと思います。ありがとうございましたm(_ _)m