居住権について。。。

質問

両親が代々何十年も地代を払い続けています。延滞もございません。土地坪が100坪弱あります。年金暮らしということもあり老後の事を考えてます。地主さんに話をしたところ居住権で4割の権利があるとのことでした。全てを買い取って頂くのなら60坪の代金で購入できますとの事でした。もし6割の土地を返却する場合は更地にしての返却となるようです。土地も正方形、長方形ではなく道路間口が狭く奥に広くなっている土地です。ですので4割の土地も間口の大きさの4割になってしまします。３ｍの奥に長い土地になるようです。うちの希望としては100坪の大きな土地は必要ない。でも、間口の狭い縦長の土地に新たに家を建てるのも。。ってことで4割の権利を買い取っていただけないですか？と地主さんにお訊ねしたところ「それは無理です・・・」との返答でした。この場合はどうなるのでしょうか？前、後（道路沿いと、道路に沿わない）をわけられても駐車場の確保も難しいです。それならば新たに中古物件で狭くてもいいので引っ越しが希望です。でも、地主さんにいい返事がもらえれないのならば4割の権利も諦めないといけないのでしょうか？知識がなく困っています。良いアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#65504

借地の権利が地上権か賃借権かによりますが、地上権なら借地権を自由に売買出来ます。地上権の場合は地主は登記に対して協力する必要がありますので、登記をすることもできます。

でも地上権で契約しているケースはまれで賃借権のことがほとんどです。以下はこちらを想定したケースです。
この場合、地主は登記に協力する必要はありませんし、借地権（借地上の建物の）の売買については、原則として地主の許可が必要です。

地主さんからの立ち退き要求の場合は、建物を壊して更地にせず、逆に建物を時価で買い取ってもらえたりすることもありますが、借り手側からの退去の場合は、そういう権利はありませんので、更地にして返す必要があります。

質問者の対応としては、ざっと考えても以下のようなものが考えられます。

１）買い取りは地主の同意が出るようなので６０坪をいったん買い取って、不要部分を他の人に売却する（ただし、道路に面していない取りは建築基準法により建築は禁止されますので、土地の分割の仕方は考慮しなければなりません）。
この場合は事前に不動産屋などに相談しておくことをおすすめします。

２）地主の許可を取って他の人に建物を売却する（この場合、名義書換料を通常地主に支払うことになります）。

３）地主の許可を取らず、売却する。この場合裁判などになる可能性がありますが、地主に極端に不利なことにならなければ、裁判により譲渡の許可がもらえます（名義書換料の支払いは発生することもあります）。この場合も弁護士などに相談してから行ってください。

４）土地を更地にして、契約を解除して出て行く。

５）そのまま建物のある限り契約し続ける（地代の支払いは継続する）。契約者（質問者のお父様？）が死亡した時点で、相続放棄をすれば、借地権は失うが、更地にして返す義務も無くなる。

等でしょうか？

回答No.1

shiba_003

地上権（居住権）を今後も請求すれば住む権利は保障されます。しかし、ご両親を含めて何十年も地代を支払っていても基本的に賃貸契約でしかありません。居住権で４割の権利がある、というのは何の根拠からは判りませんが、宅建の勉強をした範囲でアドバイスすると残念ながら４割の権利を地主が買い取る、というのは無理と考えます。（地上権という権利は元々地主が持っており、それを賃貸契約で地主から借りる契約をした訳です。地上権を地主に返す事にお金を貰うことは難しいと思います）
地上権を設定して借りたときに更地だった場合、返すときも更地又は更地にする代金を支払う事が必要となると思います。

最後に地上権の設定をした時に特約をつけていたかを確認してください。今まで書いた事は原則ですが、特約で追記した事があれば特約が優先されます。（４割の権利はここからきているかもしれません）