借地権の上の建物の登記はない・・・

質問

お世話になります！我が家の斜め前の家（地籍１０坪）をいずれ買い取りたいのですが・・・現在その土地１０坪には築２０年以上の家があり居住者がいます。住人から土地は借地権だ・・・とは以前聞いたのですが自分で調べたところ（謄本を取った）土地はやはり借地権で昭和１７年の登記で別の人間のものでした。ですが建物は登記されていませんでした。素人質問で申し訳ないのですが建物が登記されていない理由として挙げられるのはどういう事ですか？またその土地を居住者に分からないように（？）手に入れる方法は何かありますか？借地権の所有者に直接聞くのもトラブルになりそうですし。何かアドバイスがありましたら教えて下さいませ。

回答No.1

guramezo · ベストアンサー

建物が登記されていない理由
⇒昔の建物は、登記がされていないものも少なくないですよ。
理由は、建物の所有者が特に登記を必要と思わなかったからとか、登記自体を知らなかったとか、登記費用がもったいないから、とかいう理由が多いですね。

その土地を居住者に分からないように手に入れる方法
⇒土地の所有者が借地権者に通知しなければ、借地権者関係なしに、契約も土地の所有権移転もできますよ。

借地権の所有者に直接聞くのもトラブルになりそう
⇒借地権者とトラブルになるかは、借地契約の条件変更があるか否かによるでしょう。

しかし、
(1)建物の登記があろうがなかろうが、建物が現存していれば明らかに「借地権」が存在しますから、借地権を否定するのは困難です。

(2)借地権がある土地（底地といいます）を購入するのは、よほど安く入手しないと、割が合わない（底地は、地価相場の半分以下が普通。商業地なら20％ということもあります）

(3)例え、底地相当の価格で手に入れても、借地権者から入る地代が、購入金額に見合うかの判断が必要。
普通、昔からの地代はかなり安いままなので、合わないことが殆どです。

(4)割に合うのは、借地権が消滅する見込みがあるか、借地権自体を安く入手できる場合です。
でも、そんな見込みがあるなら、現在の地主が売らないでしょうし、これはプロの「地上げ」で行う範疇ですね。

(5)登記をしていない借地権の建物は、例えば地震・火災などで建物が消滅し、立て直す前に、更地と判断した第三者が購入した場合に、その第三者に対抗できない、という不利な点があります。
しかし、地主又は購入者、或いは両者が悪意で意図的に行わない限り、無理があります。

まあ、すぐに必要ではないから、とりあえず安ければ完全な土地になるのに何十年かかってもいいだろう、という場合であれば、いいかもしれません。
その場合は、やはり地主、借地権者に条件を提示して交渉するべきと思います

お礼

お礼が大変遅くなり失礼致しました。とても分かり易い説明で納得致しました。
本当に有り難う御座いました。

回答No.2

noname#19073

建物が未登記というのは、古い建物ですとたまにありますね。理由は色々でしょうけれど、昔は今ほど法務局にきちんと届けを出すなどの手続的なことがそんなに重要とは考えられていなかったからかな・・。

（こう言っては失礼ですが、法務局にある20年とか30年前の資料というのもたまにいい加減なものがあったり・・。）

それに今は融資を組んで家を建てれば抵当権を設定する関係で必ず登記は必要ですが、現金で建てればそういうものも関係無かったりとか・・。

未登記であることはそんなに深刻に考えなくても良いと思います。問題があるとすれば1の方のご指摘の通りに借地権者の権利の対抗要件として多少弱い部分がある、という位です。

その土地の所有権（底地権）を購入するにしても全く借地権者に知られないというのはやや無理があるような気がします。
底地を買い取れば地主はあなたになるわけですから、地代の受け取りもあなたになります。

買い取ったとして今後の利用方法がわかりませんが、借地権も立派な権利である為、すぐに何かしようとお考えになっているのでしたら慎重に考えたほうが宜しいかと思います。

概ねの土地の価値としては借地権が6～7割、底地権が3～4割位です。底地だけを買い取っても借地権者から借地権の買取を要求される可能性もありますので。

お礼

お礼が大変遅くなり失礼致しました。とても分かり易い説明で納得致しました。
本当に有り難う御座いました。