借地料の適正価格の調べ方[教えて]

質問

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

回答No.2

matthewee · ベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方（ヒント）として読んで下さい。

１．地代をコスト面から見た場合、一般に「地代＝固定資産税（都市計画税も含む）＋地主の報酬（必要経費も含む）」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

　借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね５００円前後だと思います（市によって異なる）。

　評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の２倍～４倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に１２ヶ月で割れば算出できます。
　「２倍～４倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

２．次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
　国税庁ＨＰを下記に貼っておきますので、「平成１７年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　例えば、路線価が「２８０」と表示してあれば、２８００００円と読んで下さい。路線価は時価の８０％相当なので、２８万円を０．８で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます（２８万円÷０．８＝３５万円）。
　地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは１．５％～２．０％程度だと言われています。
　愛知県ＨＰから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

　例示として期待利回りとして１．５％を採用した場合、３５万円×１．５％＝５２５０円と求め、これに土地の面積４３m2（＝１３坪）を乗じて、年額地代２２５７５０円を試算します。１２ヶ月で割って、月額１８８１２円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います（※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、１．５％より高い利回りになることもあると思う）。

　なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、３．０％です。国税庁ＨＰから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

３．このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます（市場性から検証する方法）。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

　上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

４．借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です（借地借家法１１条１項）。「９０%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成４年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています（条文の趣旨や考え方はほとんど同じです）。

　ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
　裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年１０％の利子を付けて地代を支払う義務があります（借地借家法１１条２項）。
　逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

　値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で（地代を支払わないと債務不履行になるから）、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

お礼

とても詳しくしかも素人にも解る丁寧な解説をしていただき偏に感謝申し上げます。失礼ですが相談料をお支払いしたいくらいです。この場を借りて言葉でのお礼しか申し上げられませんが本当にありがとうございました。心より納得できる解説ですし、とても一般人とは思え無い詳しい内容に驚きました。

回答No.1

gamigami

賃借料を書かれてもそれがどこかわからないので、(1)は回答できません。路線価を参考にされるほうが良いかと思います。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
(2)なんともいえませんね。法律でそれを規制するのに適したものがあったかな？
(3)過程は飛ばしますが、最後は裁判所で裁判を受けることになり、適切であろう金額を裁判所で決めてくれます。
どの道拒否しても最後は司法の判断に持ち込まれて金額は決まる(というか決めるほうに貸主は持っていく）ということです。