２期連続赤字で債務超過ですが国民生活金融公庫や中小公庫から借入できますか？

質問

＜前提条件について＞

(1)３年前に収益不動産事業のための有限会社を設立しました。その際に国民生活金融公庫から１８００万円の融資を受けて２２００万円の中古アパートを購入しました。今のところほぼ満室に近い状態です。

(2)１年前には信金から３５００万円の融資を受けて４５００万円の商業用テナント物件を購入しました。こちらも大手企業に１５年契約で賃貸していて順調です。

(3)ただ、商業用テナント物件を購入した際に付属していた古家を取り壊したために多額の除却損が発生してしまい、貸借対照表上は６００万円程度の債務超過になってしまっています。また、創業後１期目は創業赤字でしたので２期連続赤字決算となっています。

(4)保証人は代表を務める私の他に、主人にもついてもらいます（主人の収入は安定しています）。

＜相談事項について＞

(1)３棟目の物件購入のため国金か中小企業金融公庫に融資を申し込みたいと考えています。バランスシートが債務超過になっている場合でも、従来の賃貸事業が全て順調で、かつ、新規賃貸案件の事業計画と担保もしっかりしている場合には、資産超過の場合と同じ条件で借り入れすることは可能でしょうか。
ちなみに、今回は５０００万円の物件をいったん自己資金５０００万円で購入した後（私個人の資金を会社に繋ぎ融資）国金か中小公庫に対して４０００万円程度申し込もうと思っています。

(2)また、増資することにより簡単に債務超過を解消することができる状態になっています。債務超過のままで借入申込みするよりも、借入申込みの前に増資した方がよいのでしょうか。

(3)更に、せっかく増資するのであれば、変則決算となってしまいますが決算を前倒しして絞めて（決算期変更）、債務超過となっていない最新の決算書を作ってしまった方が良いのでしょうか。

(4)増資をする場合、資本金の額によって法人税など納税額は増えてしまうのでしょうか。消費税については資本金１０００万円未満であれば非適用なので、その範囲の増資に留めようと考えているのですが、他に気を付けた方が良いことはあるでしょうか。

(5)増資金額のうちの半分を資本準備金に組み入れて、資本金を１０００万円未満に抑えながら純資産の部に厚みを持たせるという方法は有限会社の場合でも可能なのでしょうか。

とりとめのない質問になってしまい申し訳ございません。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

yamakin

まず、一期目の創業後の赤字の原因が、創業費償却でどの程度出たかにもよります。また、減価償却は、毎期満額してありますよね。
　銀行サイドの貸借対照表は、役員借入金は、消されますので、債務超過にはなりません。
　下手な小細工はしない方が良いかと思います。順調な賃貸料収入が入ってきているのなら、今度購入予定の物件ならびに、今までの賃貸物件の今後の事業計画を提出すれば、返済がうまくいく？という事で、簡単に借りられると思います。
　現在、債務超過でなくなったとしても、今後の見通しもしっかりしていないような会社には、二の足を踏む恐れもあります。

お礼

ご経験に基づくアドバイスありがとうございます。１期目の赤字の最大の要因は減価償却費負担と物件取得諸費用が大きかったためです。仰るとおり減価償却は、毎期満額してあります。また、銀行サイドの貸借対照表上、役員借入金が消されて債務超過にはならないという点は心強い限りです。とても参考になりました。どうもありがとうございます。