中古住宅の告知義務違反とは

質問

六年前に親戚から中古住宅を買いました。
仕事の関係で今まで一度も住んだことはなく賃貸にして
おりました。このたび自分たちが住むことになりそうなの
ですが築30年近い建物で建て替えを考えたところ
法律上建て替えのできない土地だとわかりました。
こういった場合さかのぼって売買契約を無効にすることや
損害賠償などは可能でしょうか。
売買時は、不動産屋は通していなくて、売買契約書を
とりかわしただけ（建物や土地の図面もなし）でした。
大変困っております。

回答No.3

kita52326 · ベストアンサー

■宅地建物取引業法(宅建業法)という法律があり、宅建業者が売主、仲介の場合、
　土地・建物の売買時に必ず告知しなければならない事項が決まっています。
　再建築不可などの土地に対する法令上の制限内容は、必ず説明しなければならない重要事項です。
　しかし、この法律は宅地建物取引業者に対して適用される法律ですから、
　親戚との個人間売買で問題が生じた本件の場合、事後処理の法的根拠は、
　民法に定める瑕疵担保責任と契約書に基づいて処理することになると思います。

　購入動機に再建築は含まれていたのでしょうが、本件の場合、
　再建築が可能かどうか、買主が自ら調査することを怠った結果であるとも言えますから、
　売主が、購入動機と再建築不可なこと知っていながら、積極的に虚偽の説明をした、
　というようなことでもなければ、１００％売主が悪いということにはならないでしょう。

■売買が６年前ということですから、売主も納税も済ませているでしょうし、
　今から損害賠償に応じることは考えにくいと思います。
　賠償請求しても、「そんなことは知らなかった」と言うこともできますから、
　法的に立証して、請求を実現することは極めて困難だと思います。
　因みに、売買の目的物は適正に引き渡されているので、
　司法書士に対しても売買契約書の作成不備という考え方も難しいでしょう。

■現実的な事後対応の案としては・・・・。
　(1)再建築不可の原因解決を図る
　　接道要件なら隣地の一部買収、または隣地所有者への売却
　(2)リフォーム工事により建物寿命の延命を図る
　　自治体によると思いますが、面積が変わらなければ比較的大規模なリフォームでも大丈夫です。
　(3)現状有姿で売却
　　買い手が見つかるか不透明なうえ、差損は発生すると思いますが・・・・。

　あと、売主に今の状況を知らせるかどうかが難しいですね。
　悪意であればシラを切るでしょうし、
　善意であっても賠償に応じる可能性は低いうえ、気まずさだけが残ることになりそうです。

　私なら、賠償は期待しないで、一応状況は伝えるでしょうか・・・・。

お礼

ありがとうございます。
あちらはもちろん知っていてうちがだまされたのだと
思いますがそれを証明するのもむずかしいのですね。
なんとかいい方向に解決できるようにしたいものです。
ありがとうございました。

回答No.2

nornor1999

瑕疵（かし）とは通常の注意力では知りえない隠れた欠陥というような意味です。
契約書に瑕疵担保責任の条項がないとのことですから民法第566条3項
（契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から１年以内にしなければならない。）
を適用すると考えるのが通則です。

現実的には売主が「はい。私が悪かったです。契約解除でも損害賠償でも受け入れます。」とは言わないでしょう。

・親戚に対して訴訟を起こす覚悟があるのか？
・損害額や瑕疵を知った時等全てを訴訟を起こす側が立証しなくてはならない。

実際に契約解除にしたりや損害賠償を受けることには高いハードルがあります。

＞＞損害賠償は可能だということですね？
違います。損害賠償を請求できると考えられますということです。

お礼

ありがとうございます。
簡単なことではないということですね。
親戚と書きましたが、夫の実父です。
当時は主人も私も何の知識もなく
義父のいうなりですすんだ売買契約でした。
いまさら悔やんでも遅いのですが。
ありがとうございました。

回答No.1

nornor1999

＞＞法律上建て替えのできない土地だとわかりました

明らかに瑕疵ですから売主の担保責任を問えるかが問題になります。
通常個人間の売買だと契約書に建物の瑕疵担保責任は免責であるとか、引渡し後２、３ヶ月と定めることが多いですね。
契約書に瑕疵担保責任の条項は謳われていますか？

契約書に謳われていない場合、通常民法の規定が適用されると考えるのが普通です。
その場合、買主が瑕疵を知ってから1年以内であれば損害賠償等の請求が出来るとされています。

お礼

ありがとうございました。
比○担保責任というのがわからないのですが
売買の際に契約書すらありませんでした。
親戚のしりあいの司法書士？さんが作った
売買契約書、という簡単な紙一枚だけです。
売買が六年前であっても、知ったのが最近であれば
損害賠償は可能だということですね？
ありがとうございました。