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土地賃貸契約の証明の必要性と損害賠償の有無について
- 建物（倉庫）を賃貸する際、土地賃貸契約書の必要性が出てきました。いくつかの条件が結ばれ、借り主が入居する予定ですが、土地の賃貸契約の証明が必要です。契約書がない場合、地主の一筆で現在法定更新であることを証明することができるでしょうか。
- もし地主が契約を破棄し、借り主が引っ越せなくなった場合、地主に損害賠償を求めることは可能でしょうか。契約書がない状況では、損害賠償の根拠についても注目されます。
- このような場合、土地賃貸契約の証明には他の方法があるのか、また借り主が損害賠償を求めることができるのか、法律的な観点から考察していきます。
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質問者が選んだベストアンサー
質問内容の「建物賃貸」は、個人的な取引ではなくて仲介業者から来た話なんですね。 なら、「られるでしょうか」という質問は仲介業者に確認することです。 その上で、地主に依頼、交渉するのか。もめているなら慎重に、 仲介業者と連絡を密にして交渉して下さい。 仲介業者だって話をまとめたいから、その方向で頑張るでしょうから、 こんなところの回答者とは信頼度も比べものになりません。 こんなところで質問するエネルギーは、仲介業者への相談に向けたらいかがですか。 限られた字数で利害関係のない野次馬に説明したところで 下記の回答のように齟齬を繰り返して腹を立てるだけ。 何も得る事は出来ません。
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- okarayarou
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経験者です。 liar_storyさん 「土地の所有者の関係を説明と証拠となるもの」が、賃貸契約書でなければならないとは宅地建物取引業法のどこを探しても書かれていません。 「地主と借地人の関係が良好な関係で有ることが前提になる事と土地賃貸契約内容にも影響が有ります」としていますが、借地借家権に「良好」という条件はありません。 例えば賃料の未払いが長期に亘っていたり、社会通念上問題のある使い方であったりするならともかく、新規契約の条件闘争で良好でなかったからそれが契約できない理由になるなんて判例は聞いたことありません。 そもそも条件闘争が双方で食い違うのは有り触れた事で、それを以て良好でないと言う事にもなりません。 それで答えですがケースバイケースとしか言い様がありません。 建物仲介者にまず全てお話ししてご相談の上、地主に一筆をお願いするなら手数料をつけるなどして、念のため誠意を尽くしてはいかがでしょうか。 ですが、一筆を拒む理由も分かりません。 そこであなたが逆襲して調停に持ち込み「20年前の更新料を楯に契約しなかった」などと言われたら、更新料そのものを否定する判決が出て地主が困る事になると思いますが。そもそもその地主は調停まで行くという危機感もないと思います。あったら昨年破談になった時点で賃貸料の受け取りを拒否して契約解除等を言い出すはずです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 おっしゃるとおりで、家賃を支払った証明を見せたら それで終わりでした。あっさり解決しました。 建物の登記もされていたので、問題なしです。 土地地主との関係が良好かどうかは、建物賃貸契約と関係ないそうです。 「出来ません」と断定した回答は、明らかにデタラメだったのです。 そんなデタラメ回答を、けじめもなく無反省に 今後も書き続けるのでしょうかね。
- liar_story
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貴殿のご期待に添える回答でなくて申し訳有りません、ついでにもう一言述べさせていただきます。 「現在法定更新である」という地主の一筆で代替できるでしょうか。出来ません。 万が一、地主がグズグズ言ったことで建物賃貸契約が破談になった場合 地主に応分の損害賠償は求められるでしょうか。 出来ません。 宅地建物取引業法により、仲介者（不動産業者）は契約に際して当事者に契約の内容について説明する義務が有ります、その中の重要事項説明の中に建物の所有者と土地の所有者の関係を説明と証拠となるものを添付しなければなりません。仮に相続登記も済んでおり賃貸人と建物の所有者が同一であったとしても借地関係である以上、地主と借地人の関係が良好な関係で有ることが前提になる事と土地賃貸契約内容にも影響が有りますから、仲介者（不動産業者）はそれらを確認して説明するために、土地賃貸借契約書を求めているのですから、その土地賃貸借契約書がなければ、仲介者（不動産業者）は説明が出来ず契約を結ぶことが出来ないことになります。
お礼
>その土地賃貸借契約書がなければ、仲介者（不動産業者）は説明が出来ず契約を結ぶことが出来ないことになります。 できたらどうしますか。 今後、ここの回答者をやめますか
補足
さかしらに、法律文言を自己解釈する回答は 望んでいません。 法解釈の議論をしたいわけではないからです。 実務の方にご回答をお願いいたします。
- liar_story
- ベストアンサー率23% (24/102)
前の質問で回答してくださったpoolisherさんの言うとおりなのですが、たぶん仲介者（不動産業者）は建物の登記名義人と貸主となる人が異なることからその様な（土地賃貸借契約書）の提示を求めたのだと思います。又は、建物の保存登記がなされていないか相続登記がなされていないかですね。
お礼
失礼ですが、法律マニアか法律系士業の勉強中の方でしょうか。 少なくとも言えることは 「建物の登記名義人と貸主となる人が異なることから その様な（土地賃貸借契約書）の提示を求めた」のではありません。 なぜなら、そもそも「異なる」かどうか自体、仲介人は現時点で知りません。 一般に不動産業者は、仲介を受ける段階では 現場を見て寸法を測り、鍵を預かりますが それ以上のこと（登記上のこと）は調べません。 表題登記か所有権登記か相続手続完了かどうか、等の問題も 全く関係ないと思います。 なぜなら、現時点でそれらが未手続であったとしても （というか、表題登記がまだということは有り得ませんが） 相続者がこれから所有権登記すれば、事なきを得ることであるし、 そもそも求められているのは「土地賃貸契約」の書面であり、 建物の登記ではありません。 今回は単純に、土地賃貸契約の実態があるかどうかを知りたいだけでしょう。 で、肝心の質問に対する回答はありませんね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 おっしゃるとおりで、仲介者に相談した所 予想通り、法定更新の実態を確認したいだけの話だったので 家賃を支払った証明を見せたら それで終わりでした。あっさり解決しました。 建物の登記もされていたので、問題なしです。 土地地主との関係が良好かどうかは、建物賃貸契約と関係ないそうです。 「出来ません」と断定した回答は、明らかにデタラメだったのです。 そんなデタラメ回答を、けじめもなく無反省に 今後も書き続けるのでしょうかね。