賃貸更新拒否

質問

平成１１年９月から所有しているワンルームマンションの一室を賃貸しています。当初は賃借人も約定どおり家賃を支払ってくれましたが、ここ２～３年は延滞（２ヶ月から３ヶ月）しがちです。２年ごとに更新していましたが、今年の９月で２年の契約期間が満了するため満期６ヶ月前に賃借人へ満期による解約により更新しない旨を内容証明で送達しました。一応管理会社が間に入っていますが最後は当時者同士で話し合って欲しいと及び腰です。逆の立場の投稿を見てると退去に６ヶ月負担する等ありますけど、貸主として金銭的にダメージの少ない方法はありますでしょうか？

回答No.3

mu128

定期借家契約という契約でない場合には、契約期間が満了したからと言って当然に立ち退きを請求できません。それは、仮に家賃が遅れ気味という理由があったとしても同じです。

現在、３ヵ月分の家賃を滞納されているのでしょうか？　また、一番最近に入金されたのはいつぐらいでしょうか？
３ヵ月分滞納であることを理由に契約解除の通知（内容証明）を出して、それから、訴訟手続きにより判決をもらって・・・という方法もありますが、３ヵ月分滞納の状態で訴えて、裁判の日までに入金が少しでもあったりすると、契約解除自体が認められないかもしれません。要は、貸主と借主の信頼関係が破綻するくらいの状態でなければ、契約解除は認められません。遅れ気味なのだが、少しずつ入金があるということでしたら、厳しいかもしれません。

その借主の入金状況（何日おきくらいに入金があるのか？　毎月、金額は不足しているが入金があるのか？など）によっても判断が違ってきます。それが、あまりに非常識な範囲と思われるものでしたら、訴訟をしても認められると思います。

ただ、結局、訴訟までいくと、契約解除を認められるくらいに酷いと、滞納家賃だけでなく引越し代金やそのたの訴訟費用などが高額になってしまいますので、その入居者と交渉して、引越し代金を負担するのと、４月分の家賃はいらないので、４月末までに退去して欲しいということにしてしまった方がいいかもしれません。
そのまま入居するのでしたら、「毎月○日までに１ヵ月分の家賃＋○○円の金額を支払います。この約束が守られなかった場合は、契約解除に応じます。残っている荷物の所有権は放棄します。撤去していただいても何ら異議を申し立てません」といった内容の誓約書を書いてもらうようにすればいかがでしょうか？　そうすれば、その約束が守られない場合は、今の契約期間が満了していなくても契約解除ができます。

「６ヵ月分負担」というのは多分、立退き料のことですね。本来、立退き料は家賃を滞納している人には言う権利はありませんが、どちらにしても、退去して欲しい場合には、貸主がなんらかの負担をするということはよくあることです。

契約更新をしないという内容証明は、あまり意味がないです。
やるとしたら、家賃滞納による契約違反による契約解除の意思表示です。

お礼

ご意見ありがとうございました。
やはり厳しいですね。
ちょこちょこ延滞するだけで信頼関係は崩壊しております。（法律では認められないのかもしれませんが。）
こういった借りたもん勝ちの制度自体何とかならないものでしょうか。
参考にさせていただきます。

回答No.2

m_inoue

大家してます

＞更新拒否

更新拒否は出来ないでしょう

＞２年の契約期間が満了するため満期６ヶ月前に賃借人へ満期による解約により更新しない旨を内容証明で送達しました。

なんら法的な効力は有りません、ただの宣戦布告文書
百害有って一利無しの文書でした、相手が警戒するだけ．．．。

・家賃滞納
・日限を定めての督促「５日後に支払え」等
・督促に応じなかった
・「信頼関係の崩壊」を理由にしての契約解除

これなら比較的簡単に契約の解除ができるでしょう

　「更新まではそのままで住んでください、更新はしません」

これでは「信頼の崩壊」とまでは言えないでしょうね

＞逆の立場の投稿を見てると退去に６ヶ月負担する等ありますけど、

入居者になんら落ち度がない時に大家が一方的に立ち退きを要求する時の負担でしょう

よけいな文書を出されていますから入居者の今後の滞納に期待することが難しくなっているでしょう

今後正常に家賃を払えば居住の権利は何時までも有ります

まっ、家賃が正常になれば退居させる必要も無いでしょうが．．．（笑）。

お礼

ご意見ありがとうございました。
世の中知らないと損する事が結構ありますね。
ただし、家賃が正常化しても出て行ってもらいたいのが本音です。

回答No.1

turbotjc

業者の者です。

立ち退き費用については過去の多数の投稿にあるとおりですが、ご質問者のようなケースの場合はよほどの事情がない限りは費用を払ってまでとなるケースは多くありませんね。

既に送られた内容証明の中身が分かりませんが、まず「頻繁な滞納」が更新しない理由であることを強く主張して、相手を納得させてしまうことです。万一、相手が法律を持ち出してくるようなら、こちらも滞納は契約違反だと切り返します。普通であれば借主にも負い目があるので、「仕方ないな」と思ってくれる可能性が高いですよ。

さて、これでダメなら「今後は滞納しない。滞納したら即日契約解除」する旨の念書をもらい、その上で定期借家契約にて手続きするようにします。定期借家契約にするのは互いの合意が必要なのですが、これも借主には滞納した負い目があるので、普通は応じるはずです。これができれば少なくとも2年半後には確実に契約が終了します。

ご参考まで

お礼

ご意見ありがとうございました。
現に定期借家契約に切り替えているケースは結構あるのでしょうか。