賃貸店舗の契約更新

質問

賃貸店舗で二十数年飲食店を営業しています。
更新は２年ごとなので既に十数回更新しているのですが
前回の更新時に特約事項として別紙（ただの白い紙に書いたものに捺印）に「賃貸人が期間満了前に本契約を解約する場合は６ヶ月前に予告するので、予告期間終了後はすみやかに本物件から退去のこと。但し期間満了後の契約解除に関しては記載通りとする。」
という記載があったのですが現実的にそのような事態が予想できなかったので了承しました。

現在は契約満了で更新はまだしていませんが、何となく土地を売却するような気配があり、今度の契約書にも同じような記載があった場合、その部分は削除してもらおうと思っています。
その場合、契約拒否という事態も予想できるのですが、こちらは契約継続を希望しているので家賃の供託をすれば良いのでしょうか？。
また、２年の契約が満了した現在でも前記の特約条項は有効ということなのでしょうか？。
宜しくお願いいたします。

回答No.4

m_inoue · ベストアンサー

＃１です

＞コミュニケーションはほとんど無いんです。

いいですねえ．．．（笑）。

大家にとって良い入居者とは
家賃の延滞がない、
問題を起こさない、
物件を壊さない、

なのです、連絡をとる必要が無かった方は「良い入居者」です．．．（笑）。

最近は退去時に揉める事が多いので、なんでも特約・特約で書き込む様になりました、
なんでも無いことまで特約に書きますから契約書がぶ厚くなっています

＞６ヶ月前に予告するので

通常は書かなくてもそれが通用するのですが大家さんがどこかで、それに関してのトラブルでも聞いて特約に追加したのだとは思いますよ。

あまり気になるのなら、それとなく今後も長期間借りるつもりである事を話されてはどうですか？
不安な毎日をおくるより気が楽になります
ダメなら今から引っ越し先の検討もする必要が有るでしょうし．．．。

補足

再度のアドバイス有り難う御座います。

今までに一度として問題を起こしたことはありませんし、大家さんに連絡をとったことも無いんです。
常に私にとってはマイナスになるような要求を呑んできましたから。

回答No.3

noname#16022

今回の場合は以前締結した契約書に
賃貸人からの解除について記載がなかったためではないですか？
賃貸契約は借主・貸主、双方から解約ができます
ただし借主のほうが賃貸においては弱い立場とされているために、解約の通知は６ヶ月前と相当の期間をおいています。
また、例え貸主がこの物件を手放したとしても借主に対し
その有無を通知する義務はありませんが
貸主が変わっても通常と変わらず賃貸借はできます。
（貸主変更後の賃貸借契約を新たに締結・更新する場合は
　条件が変わる可能性があります）
契約の解除については正直防ぎようがない確率が高いですが貸主が変更する場合に契約当初に預けていた保証金等の引継ぎがうまくいかないと解約時の返金が受けられない可能性がありますので注意が必要です。

お礼

アドバイス有り難う御座います。
以前の契約書には確かに賃貸人からの解除についての記載はありませんでした。
二十数年前の契約なのですが、最近は最初からその件の記載がある場合が多いのでしょうか？。

回答No.2

m_inoue

＞「記載通りとする」

どう記載されているのかが判りません
おそらく契約本文に書かれているのでしょうね

今まで貴方が意識しなかっただけで期間は２年間しか保証されていなかったのです

それが今度は特約で実質６ヶ月間に短縮されただけです

嫌なら長期契約されるべきです、その場合は期間内解約の違約金が発生するのが一般的です

でも、わざわざ特約を追加したのですから、大家には長期で貸す意志が無いのかも知れません

家庭の事情、大家業の継続の問題．．．何か有るのでしょうね。

突然退去を要求されても話し合いの余地は有ります
立ち退き料の請求とか、立ち退き期日の延長とか．．．。
理屈関係なしに法廷闘争は大家も避けたいところですからそこは商売人同士の話し合いでしょうね
日頃のコミュニケーションは保っておきましょう。
（釈迦に説法でした）

お礼

アドバイス有り難う御座います。
契約を何度更新しても、難しく考えたことがありませんでした。
コミュニケーションはほとんど無いんです。

回答No.1

m_inoue

大家してます

お互いに契約書に則って対応しなければなりません

事業用物件の場合は住居用の物件と異なり法律も契約を重視します
契約者双方がプロと言う考え方からそうなっています

貴方の場合、契約満了しているのですから、同条件で自動的に更新されていると考えるべきでしょう。
後２年間（６ヶ月間）の権利は確保されているはずです

＞その部分は削除してもらおうと思っています。

大家が応じなければ変更は出来ませんから、６ヶ月後には契約解除されてもしかた有りません。
業務用物件には「正当な理由を要す」は適用されません（駐車場と同様です）

＞２年の契約が満了した現在でも前記の特約条項は有効・・・

特約が無効なら契約も無効でしょ？
貴方が借りている権利も無いと言う事になりますよ？
契約満了で双方がなんら意思表示をしていないのですから契約はそのまま引き継がれていると考えられます

契約と特約は一体の物です

家賃の供託は値上げなどの話がこじれて、大家が受け取らない場合のシステムです
大家が受け取り拒否をしない限り、預かっては貰えないでしょう、
預けても意味が無いでしょうね（単なる家賃滞納になる）

ただ、「但し期間満了後の契約解除に関しては記載通りとする。」
この部分の、記載の内容が判りませんのでその辺りは回答保留です

お礼

早速アドバイス有り難うございます。
大変参考になりました。前回特約条項が付いた時点で慎重になるべきでした。
単なる紙に書いただけのものでしたので簡単に考えていましたし、文面の削除などの要求をして悪い関係になりたくなかったもので。
二十数年も問題無く営業をしていて、突然出て行けといわれたら途方に暮れてしまいます。

特約条項が無かったら、また違った展開になるのでしょうね？。

最後の文面はどうも意味不明で？。

補足

契約書の（特約事項）に別途記載と書いてあるのですが、
メモ用紙に書いた程度のもので捺印はあるものの、効力があるのかがどうも疑問なんですよ。もっともきちんとした書式の用紙があるのかどうかも分からないのですが？。