登記簿謄本乙区の読み方

質問

初歩的な質問で申し訳ありません。登記簿謄本乙区の読み方を教えてください。
登乙区１番に住宅金融公庫が2000万円、２番で保証会社が1500万円で抵当権を設定している場合、借金総額はいくらですか？

回答No.4

dojou · ベストアンサー

住宅金融公庫から金銭を借り入れる場合、当該金銭債権を被担保債権とする抵当権設定登記は通常乙区１番でなされます。言い換えれば、住宅金融公庫は、乙区１番で抵当権を設定できる場合でなければ、大抵の場合、お金を貸してくれないということになります。このとき、直接の債権者は、住宅金融公庫であり、債務者は、当該抵当権設定登記の登記事項欄に記載されている債務者です。このとき、通常、登記原因は、「年月日金銭消費貸借年月日設定」と記載されているかと思います。これは、債権者と債務者の直接の債権を被担保債権として抵当権設定登記がなされたことを意味します。
　次に、乙区２番で保証会社を抵当権者とする抵当権設定登記がなされているということですが、当該登記簿上の登記原因は、「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっているのではないでしょうか。これは、債権者、債務者間の直接の金銭債権を被担保債権とした抵当権設定登記がなされているわけではなく、債権者、保証会社、債務者という３当事者関係のうち、保証会社と債務者との債権を被担保債権として抵当権が設定されていることを意味します。この場合、債権者と債務者との間では金銭消費貸借契約が、また、保証会社と債務者との間では保証委託契約が締結され、そして、債権者と保証会社との間では保証契約が締結されます。一見複雑な関係であると思われますが、これは、世間一般でよくある、個人の債務者と保証人、そして債権者の関係を思い出せば、その関係が良く分かると思います。つまり、債務者が債務を履行できなかった場合、保証会社が債務者の代わりに債権者に弁済することになり、その代わりに保証会社は、債務者の土地に設定した保証委託契約による求償債権を被担保債権とする抵当権を実行し債権を回収することを意味します。つまり、保証人は、債務者の代わりに弁済をしたのですから、その支払った金額を債務者に求められるという権利が「保証委託契約による求償債権」ということになります。
　以上から、乙区１番の抵当権者と乙区２番の抵当権者は異なっているのですから、そもそも、当該２つの債権は重なり合っているのではなく、別々の債権として判断することになります。そうであるならば、元本だけの単純合計金額は金３，５００万円となり、その他に、登記簿に利息の記載があるときは、それも加算して合計額を出すことになります。
　ただし、借り換えにより、住宅金融公庫の抵当権が抹消され、その代わりに乙区２番で保証会社の抵当権が設定されている場合は、保証会社の債権を担保する乙区２番抵当権のみが生きていると考え、その債権額は金１，５００万円とその利息の合計額となります。もう一度登記簿を確認してください。
　参考になったでしょうか。またいつかあなたの質問があれば答えさせていただきます。それでは。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。助かりました。

回答No.5

chakuro

混ぜ返すような横レスになってしまって申し訳ないんですけど・・・、
　そもそもどういったいきさつがあって、こういうご質問になっているんでしょうか？
　それによって、回答する側の適切な回答の仕方って、大きくかわるべきご質問のような気がしますが・・・。
　もし、ご購入を考えている物件の登記簿を見てこういうご質問をされているのなら、特にご質問されているようなご心配自体があまり意味のないことで、とりわけちゃんとした仲介業者の方を入れるのなら何も心配はないことです。
　　それとも、人にお金を貸すことになって、担保として提供を申し出られている物件の乙区がこうなっているのか・・・、一般の債権者の方で、その不動産に強制執行をかける価値があるのか知りたいのか・・、それとも・・・。
　恐れながら、回答する側としては、質問自体が、適切な観点からはされていないような気がするのです・・・・。

　「借金総額はいくらですか」ということですが、現存の債務額を知りたいのなら、登記簿からはわからないので、債務者に債権者から残高証明を取ってもらって、それで確認するしかありませんし、「抵当権で担保されている」債務額は、必ずしもその全額というわけではありません。元本＋最後の利息・損害金の2年分が被担保債権となっています（民法374条）。
つまり理論的には、2000万＋2000万X0.145（損害金の年利）X2=2580万という計算で、公庫の把握している優先弁済額は、最大で2500万円を超えてしまいます。
　しかし、これもあまり現実的ではない計算で、なぜならば、実際の住宅ローンの返済方法はそんなに単純ではないし、そもそも元本が１円も減らずにいきなり延滞する人もいないでしょうから。
　教科書的には上記の計算方法で、「最大で2580万円＋1920万円（保証会社は14%？）＝4500万円である」と説明されていますが、上記の理由などで、実際にはそんなことには通常ならないし。
　その前に競売が始まっちゃいますよね？
　早い話が、登記簿を見てもそれだけでは、現存の債務額もわからなければ、抵当権に担保されている債務の額もわかりはしません。
　とっくに完済しているのに、抹消登記をほったらかしている人だって、けっこういらっしゃるんですよ。
　たとえば、、任意売却の買主側ということでしたら、要は、公庫と銀行が、それぞれあなたの支払う売買代金から、XXX円返済に充ててくれるのであれば、抵当権の登記を抹消するのに必要な書類を引き換えに差し上げます、という話が代金決済までにまとまってしまえば、債務額がいくらとかそんなことは心配される必要はないのです。
　そのことと、売買価格というのは直接的な関係はあまりなくて、不動産の時価を債務額が上回っていれば、売主さんとしては、不動産を売ったがまだ借金は残るというだけのことで、買主側には何も関係のないことですし。

お礼

状況をうまく説明できなくて申し訳ありませんでした。
ご回答ありがとうございました。参考になりました。

回答No.3

shoyosi

その不動産について、担保となっている借金は乙区に表示されるだけではありません。甲区に表示される譲渡担保、代物弁済予約の形式で担保とされることがあります。この場合には、債権額は表示されません。税金による差押もありますので、一応確認してください。、

お礼

ご回答ありがとうございました。甲区、確認してみましたが、担保関係は記載されていませんでした。
参考になりました。

回答No.2

noname#24736

#１の追加です。

２番抵当権が、住宅金融公庫の借入れ分についての保証会社であれば、借入金は住宅金融公庫の2000万円だけになります。

回答No.1

noname#24736

乙区には、所有権以外にかかわる事項（抵当権の設定内容など）が記載されています。

この場合は、１番抵当と２番抵当で、抵当権が3500円設定されています。
抵当権は、貸金よりも多く設定されている場合がありますから、借金の総額は3500万円以内ということです。

登記簿謄本の読み方は、下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.2550.net/estate-toukibo.htm

参考URL：

http://office-tanaka.m78.com/toukibo.html

お礼

ありがとうございました。
金銭消費貸借で2000万円、それを保証する形で保証委託契約で1500万円なので、合計2000万円かと思いました。(^^;;この場合、単純に合計額でよいのですね？