登記について

質問

中古住宅を契約しました。登記のところに、抵当権設定。　原因平成９年５月１６日保証契約に基づく求償債権同日設定。　債権額１６００万円　
損害金　年１８．２５％　年３６５日日割計算。　連帯債務者　夫婦の名前。　抵当権者　九州総合信用株式会社　共同担保　目録（○）第○○○○号に下線。順位６番の登記を移記　共同担保　目録（○）第○○○○/○○○○号とあります。この物件は、平成４年８月に建っています。平成９年に１６００万借金されたということでしょうか？銀行融資実行の時に精算して、抵当権が、私たちの保証会社にうつりますと、いわれました。分かりやすく教えてください。

回答No.6

mifu33

すみません。余談ですが・・・
「平成９年５月１６日保証契約に基づく求償債権同日設定」は恐らく借り換えだと思いますよ。平成９年だと以前に比べればかなり金利が下がっていたので、住宅ローンの借り換えをした人も多かったと思います。借り換えをすれば、当然ながら新たな保証契約を結びますので、その際に抵当権を登記します。
いづれにしても、売買時に抹消されるものなので・・・
蛇足でした。

お礼

ありがとうございました。住宅金融公庫から地方銀行への借り換えということでした。分かりやすく教えていただきありがとうございます。

回答No.5

0621p

No.４です。
「順位６番の登記を移記」という部分がありますが、これはおそらく登記がコンピューターに移行した時のことです。平成９年の抵当権設定を移記しているわけですから、この物件の管轄の法務局では平成９年以降にコンピューターに移行したのでしょう（法務局によってコンピューターに移行した時期が違います）この移記の際、その時点で有効な登記のみ移記されます。ですから平成４年の新築時に借入して抵当権の設定があったとしても、コンピューター移行までに返済して抹消していれば今の登記簿には出てきません。コンピューター移行前の登記について知りたければ、閉鎖登記簿を閲覧することになります。
以上の話は登記の仕組みの話ですが、そんなことを詳しく話してもじつはあなたにはあまり意味はありません。今回あなたが家を買うにあたって問題なのは、今現在設定されている抵当権が抹消されるかどうか？ということです。これはおそらくあなたが支払う金額で抹消するのでしょう。ということは今回の売買金額はその抵当権の金額以上でしょうか？借入金額は１６００万ということですが、きちんと返済していれば当然元本は減っているはずです。住宅ローンにしてもそれ以外の借入にしても、抵当権が設定されていることは別におかしいことではありません。もし売買金額よりも多い額の債務が残っているなら問題ですが、売買金額の範囲内なら問題ありません。
売買金額が１６００万以上なら何も聞くまでもないですが、もし聞きたければ売主さんの残債務はいくらか？と聞いてもいいかもしれません。しかし、売買金額が１６００万以上なのにそこまで答える必要はない。と言われるかもしれません。もし売買金額がもっと低いならば、残債務はいくらか？残債務が売買金額より多いならばどうやって抵当権の抹消をするのか？聞く権利はあります。

回答No.4

0621p

平成９年に抵当権設定するまでは抵当権は付いてなかったのでしょうか？ということは現金で家を建てたのでしょうか？お金持ちですね（笑）しかしお金に困って借金して平成９年に抵当権を設定したんですね。
まあここまでは余談のようなものですが。
売主は、売却の時には抵当権を抹消して買主に引き渡さなければなりません。そのためには借金を返さなければなりませんが、その借金返済は家が売れた金額で返済するのが普通ですよね。売れた金額とはあなたが支払うわけですが、あなたはその金額を支払うためにローンを組むんですよね。あなたがローンを組んで支払うためには買った家に抵当権を設定しなければなりません。しかしあなたのローンのための抵当権を設定するには、売主の抵当権を抹消してあなたの名義に所有権移転しなければなりません。
ちょっとややこしいですが、売主、買主ともに借り入れがある場合はこれらのことを同時に行うのが普通です。所有権移転と同時に、売主の抵当権抹消（借金返済）、買主の抵当権設定（ローン借入）を同時に行うのです。同時抹消と言います。
「わたしたちの保証会社にうつります、といわれました」この「うつる」という言い方はちょっと適切でないですね。前の抵当権がうつるわけではありません。抹消してまた新たに設定するわけですから。
共同担保は住宅ローンであれば土地と建物で共同担保、というのが普通ですが、それ以外の借入なら家以外の不動産も一緒に共同担保になっている場合もあります。
最初の共同担保目録に下線ということですが、下線が入っているのは抹消された事項ということです。つまり共同担保を変更しているのですね。最初は家の土地、建物だけを担保に入れていたが、担保価値が下がってしまったので他の不動産も共同担保に追加したか、あるいは他の不動産も一緒に共同担保に入れていたが、一部返済して他の不動産の担保は抹消したか、というようなことが考えられます。

補足

権利部乙区の欄は、順位番号１に、抵当権設定とあります。ということは、平成４年に現金で購入したということになるんでしょうか？明日また、不動産の方に会います。何を尋ねたらいいでしょうか？ホントにバカな質問ですいません。

回答No.3

osamu_god

宅建講師です。

なるほど、前所有者は、住宅取得の５年後に、借金の担保として、（根）抵当権設定をしているわけですね。当初は、無担保だったのでしょうかね。

補足

ここに書いたことしか登記簿には、書いてありません。ということは、当初は、無担保ということでしょうか？わかりやすく回答していただきありがとうございます。もっと勉強して契約すべきでしたね。

回答No.2

osamu_god

宅建講師です。
抵当権つきの中古物件を売買契約されたのですね。
前所有者が、平成９年に購入時に１６００万円借金して、平成４年建築の中古物件を購入したと推測できます。
もちろん貴方は、前所有者の「抵当権」を抹消する前提で購入されるのだと思います。
貴方が今度借金する銀行の保証会社の抵当権を設定するわけですから、そのまま、前保証会社の抵当権を移記するか、新たな保証会社の抵当権設定になるかということです。全て一緒に行えば、費用的にはそれほど差がないと思われます。
「共同担保」と書かれていますが、土地と建物双方に１６００万円の「抵当権」が設定されているということです。

補足

ありがとうございました。
前所有者が平成４年に建てたものです。なのに、平成９年に１６００万借りてあるみたいなのです。私、無知なもので心配になりました。

回答No.1

zorro

今の登記の抵当権があなたへの銀行融資の実行の際にあなたが取引する保証会社に移ります。あなたが全額を銀行に返済すれば抵当権はなくなります。