住宅ローン・登記簿謄本等に付いて

質問

下記にて質問している物です。内容は下記質問ページ内容です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4467612.html

登記簿謄本の方を確認いたしましたが少し分からない点があり再度質問させて頂きます。

質問１）
登記簿の内容で『共有者』のところに名前があった場合、それは債務者と言うことでしょうか？
登記簿の共有者欄にＡ氏持分５４　Ｂ子持分２３　Ｃ子持分２３となっています。

質問２）
債務額は２１００万で債務者はＡ氏　抵当権は住宅金融公庫です。
次に債務額９００万で債務者が●●福祉生活共同組合　抵当権は年金資金運用基金になっています。（●は県名です）
この内容で９００万の方はなぜ債務者が名前ではなく会社名？なのでしょうか？
この場合９００万の方はＢ子とＣ子と言うことなのでしょうか？
（３０００万のローンを２つで借りています）

質問３）
例えばこの物件が差し押さえられて競売になった場合の残債に付いてですが、残債額が１０００万とします。
この状態でＡ氏が自己破産した場合、Ａ氏の公庫分が残債より引かれて
年金部分だけをＢ子Ｃ子が支払う
と言うことになるのでしょか？それとも共有者ですのでＡ氏が自己破産しても残債は全て残りＢ子Ｃ子が
払っていかなければならないのでしょうか？

以上宜しくお願いします。

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

質問１）登記簿の『共有者』のところ・・・・
　権利部の「甲区」欄だと思いますが、債務者ではなく「所有権の持分」と言うことです。
　５４・２３・２３は持分の割合です。

質問２）債務者がなぜ会社名？
　あまり事例は多くないようですが、福祉生協の中には年金融資の転貸事業
　（年金資金運用基金から福祉生協が住宅資金を借りそれを個人に又貸し）
　を行なっているところがあります。
　住宅生協を間に入れて金銭消費貸借契約が２本あることになりますが、
　川上の方の契約を、融資対象物件に抵当権設定しているということでしょう。
　これだと、福祉生協から借りている債務者(連帯債務者)が誰なのかは
　福祉生協との金銭消費貸借契約(ローン契約)書を確認しなければわかりません。
　不明の場合は、福祉生協に照会するのが手っ取り早いです。

質問３）残債１０００万の支払い
　元々、公庫２１００万、年金９００万を借りているので、
　残債１０００万とすると、公庫分と年金分がありますね。
　（第１順位から優先的に充当されます）
　公庫分はＡ氏のみが債務者で連体債務者や連帯保証人がいないなら、
　Ａ氏が自己破産すればそれ以上の請求は誰にもいきません。
　年金分は質問２）の回答の契約当事者名を確認が必要ですが、
　主債務者が破産したら、連帯債務者(連帯保証人)は、年金分の残債全額について、
　連帯して返済しなければいけません。
　（その場合の相手先が年金基金か福祉生協かは確認しないとわかりません。）
　年金との返済協議が整わず、返済不能な場合は弁護士・司法書士に相談し、
　債務整理(任意整理・民事再生・自己破産など)を考えられたほうが良いでしょう。

お礼

とても分かりやすい説明を頂ありがとう御座います。

質問１）の件ですが、甲区です。所有権の持分にＢ子Ｃ子の名前があると言うことは支払い義務があると言うことでよろしいでしょうか？
質問２）の件とても参考になります。早速福祉生協に確認し債務者がだれになっているか確認したいと思います。
質問３）の件でが、残債１０００万（公庫+年金）として、たとえば割合が公庫７５０万　年金２５０万とした場合
Ａ氏が自己破産した場合７５０万の支払いが無くなり年金の２５０万を一括返済で残債０円となるのでしょうか？
前の質問での内容としてＢ子Ｃ子の自己破産は避けたいので、もしそれが可能であれば先行きが見えてきます。
しかしＡ氏自己破産の場合やはり公庫分きれいになるのかが心配です。
（公庫側Ａ氏の方は保証人や連帯債務者はないようです）

以上宜しければお答え頂ければ幸いです。

回答No.2

kita52326

質問１）補足：Ｂ子・Ｃ子の名前があると言うことは支払義務があると言うことか。
　抵当権設定されている物件の所有権持分を持っているだけなら、
　単なる「物上保証人」ということで、物件の売却代金の範囲での責任だけです。
（持分の限りにおいて保証人になっていること）
　公庫分については「物上保証人」になっていると言えるので、
　物件を売却しても回収できなかった分は、Ｂ・Ｃ子には支払義務はありません。

質問３）補足：残債１０００万（公庫+年金）で公庫７５０万・年金２５０万とした場合
　　　Ａ氏が自己破産した場合、公庫分の支払いが無くなり、
年金分をＢ・Ｃ子が一括返済する(協議によっては分割も可)のはその通りです。
但し、Ａ氏が自己破産してチャラになるのは、公庫分のうち担保物件を売却しても
回収できない分だけです。

競売・任意売却での代金は、抵当権の上位の債権から優先的受け取れるので、
まずは公庫の債権回収にあてられてしまいます。
　　　これまで同じように返済されてきたとしたら、
残債の割合は２１００：９００＝公庫７：年金３くらいでしょう。
残債が２０００万（公庫１４００、年金６００）で、
物件の売却代金のうち返済に回せる金額が１０００万だとしたら、
競売後の残債は、公庫４００万、年金６００万ということになります。

ちなみに、一般的な物件なら、競売より任意売却の方が高く売却できるので、
仲介手数料を支払っても返済にまわせる金額は多いと思います。
債務整理案件の物件仲介に手馴れた業者は、(第１抵当権者である)公庫に相談すると、
紹介してくれると思います。

お礼

＞庫分については「物上保証人」になっていると言えるので、
＞物件を売却しても回収できなかった分は、Ｂ・Ｃ子には支払義務はありません。
売却後はそれぞれの債権者への支払いになるということですね。参考になります。

＞Ａ氏が自己破産した場合、公庫分の支払いが無くなり、年金分をＢ・Ｃ子が一括返済する
Ａ氏が自己破産した場合の年金から一括返済されるんですね。分割といっても毎月どれくらいになるのかが怖いですね。

＞物件の売却代金のうち返済に回せる金額が１０００万だとしたら、
＞競売後の残債は、公庫４００万、年金６００万ということになります。
売却後このな割合で返済されるんですか。。年金は減らないんですね。。

＞一般的な物件なら、競売より任意売却の方が高く売却できるので、
＞仲介手数料を支払っても返済にまわせる金額は多いと思います。
任意売却も考えています。少しでも高く売った方がいいですし、引越し代だけでも確保出来れば
助かりますしね。競売では掘出されしまいますもんね。。。

とても参考になるご意見ありがとう御座いました。