土地セットバックしたことによる請求権

質問

敷地の外の道を広くするためにセットバックに応じました。
どこまで請求できますか？

●土地は借地で（坪単価×坪数）を毎月支払っています
●20年に一度更新料を支払っています
●新増改築の度に承諾料を支払う約束になっています
●外の道は付近住民の共同道ですが、地主の私道です

1.塀工事代金は請求できますか？
2.道の整備代金を支払う必要がありますか？
3.減った土地部分の更新料返還は請求できますか？
4.減った土地部分の借地権相当金額を請求できますか？

回答No.4

CC_T · ベストアンサー

NO.3続き
> お宅の土地の価値も上がるのです。
土地の価値が上がっても借主には何のメリットもありませんね。周辺住民相手の商売でもしていない限り、賃料が上がって迷惑なだけですよ。

> 【契約期間内でも～土地の租税その他公課は甲（地主）の負担とする】
それは土地の価値を上げるように協力する義務については何も書かれていないって事です。ですから賃借権を盾に、塀の建て替え費用など懸念項目が解消するまで応じなきゃよかったんですが。
今からでも「そちら都合での工事ですから、建て替えや道路整備の費用は当然そちらが負担されるものと思っていた」とセットバック同意時の『錯誤』を訴えれば通らなくもないとは思います。

> 土地賃貸借の期間は、更新料を払った日付から満２０年と記されてます。
家を借りる時の礼金みたいなものですね。それではやはり更新料の返還請求は通りにくいでしょう。

ともかく現状では民事、つまり完全に当事者間の取り決めによって決めればいいものであり、あなたと地主が交渉して双方が納得すればそれで問題ない事です。こじれない限りは法律家の出番はないし、法律家でも間に立って仲裁して、新たな契約書を作成するのがせいぜいと思われますね。

お礼

ANO.2さんに「頭がおかしいと思われる」と言われましたが、1.については何とか請求してみます。
ご丁寧にありがとうございました。

回答No.3

CC_T

あなたが借りている土地に建物を新築するために必要になったわけではないのでしょうね。地主が対面側の土地を売る事にしたとか、そんな理由があるのですか？
ともかく、借地契約の契約書をよく読むことです。条件変更があった場合は、両者で協議するなど盛り込まれていませんかね？
借りた土地を一方的に狭くされ、塀の建て替え費用もそっち負担ね、なんて言われてホイホイ従うのはあまりにお人よしってものです。

1.塀工事代金は請求できますか？
　普通、借地権を放棄する場合の原状復帰は契約で求められているでしょうから、文面上は難しいでしょう。ただしあなた都合ではなく100％地主都合のセットバックによって生じる費用であれば、旧塀の取り壊し費用は１００％、新造塀の費用も旧塀同等のものを建てる費用の半分近くを請求してみればいいでしょう。どこまで支払に応じるかどうかは地主側の裁量次第です。市道などならセットバックに伴う塀の建て替え用に補助金が出たりするんですよね。

2.道の整備代金を支払う必要がありますか？
　セットバックによってできる道路をあなたも使うわけでしょうから、受益者負担として相応分を持つべきです。１と部分相殺の形になるでしょう。

3.減った土地部分の更新料返還は請求できますか？
　契約内容次第ですが、おそらく「次の20年分」として支払う性質のものではなく、20年経過の区切りとして支払っているでしょうから難しいでしょう。

4.減った土地部分の借地権相当金額を請求できますか？
　交渉次第。少なくとも、賃料の減額は交渉できるでしょう。　地主も地目が宅地などから道路に変わることで、課税額が変わってくるはずですから。

相当の通行量があるようならば将来的にその道部分が市道なりに収用されることも考えられますので、今のうちに管理区分が地主側にあると明確にしておいたほうがお互い面倒も無いと思います。３，４をあわせ、今までの借地契約は破棄して、新たな面積で契約し直すべきでしょう。通常は接道が広ければ地価は上がるので、借地権の坪単価が上がるかもしれませんけどね。

補足

奥の住宅の開発を進めたいそうです。「この道を広くすることによって、この辺りのすべての土地の価値が上がるのです。お宅の土地の価値も上がるのです。」と常々地主から委託されている不動産屋が説いています。
あなた様がおっしゃる確認すべき契約内容に近い箇所は
【契約期間内でも土地の繁盛、物価の変動、又は土地固定資産税の増加、或いは近隣賃料増加等に因り不相当となった時は増額を協定するものとする。但し土地の租税その他公課は甲（地主）の負担とする】とあるだけです。
土地賃貸借の期間は、更新料を払った日付から満２０年と記されてます。

回答No.2

burakku

そもそも前提にセットバックは応じるものではなく法律です。
何か工事するときなど現状を変更するときにセットバックも一緒にしなければなりません。
でなけりゃ、永久に狭い道のままで消防車も入れません。

１、請求は自由ですが頭がおかしいと思われます。
２、支払うって誰に？
３、できません。
４、次回の更新時に行います。

お礼

よくわかりました。
2.の意味は両隣り前の住民もセットバックが終了し、もし地主が道を整備したいので費用の負担を言ってきた場合の仮定の話でした。
ありがとうございました

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

それって、セットバックに応じる前に地主に確認すべき項目ではないのですか？

地主の私道を広くするのだから、事前に地主と話し合いが有ったと思うのですが....
貴方の土地でない部分を道路として提供してるんだから、貴方が応じたこと事態おかしな話です

お礼

おっしゃる通りです。ありがとうございました