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私道を専用通路にする事での近隣トラブル
先代から相続している私道（２ｍ通路）を所有しており、 この度その通路に面した古家付土地を買取ました。 通路と土地を合わせるとその先の４ｍ道路に接道するので 再建築しようとしておりますが、その通路の奥に家が５軒 建っており、その方々から通行の権利の侵害という事を 言われて困っております。その方々は以前より当方所有 の通路を通られており、その内のお一人は当方の通路を使用 して建築確認を申請したらしいのです。（先代の許可は不明） 役所に相談しましたら、かなり前の建築確認で通路を使ったか どうかの明確な返答は得られず、（現況に照らすと確認概要と 違うが重複申請の可能性があるとかないとか・・） 確認申請をださないとどうなるかわからないとの事。 この場合当方が再建築をする事は無理でしょうか？ 当方としては、その方々が通路を使われる事に異論はなく 今まで通り何も変わる事はないと思うのですが・・ （自分の土地なのに家が建てれないのが納得できません。） 又、仲介不動産業者の重要事項説明では再建築と明記されて いましたが、通路と土地を合わせたら建築できる旨を口頭で 説明うけました。 再建築できなかった場合業者に責任を負ってもらえますか？ 長文で申し訳ありませんが困っております。ご教授願います。
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再。 ＞ただ、以前の確認申請と敷地がダブってしまうことを普通は役所が認めません。 そうなんです。虚偽の申請であったことが明らかでも、役所としては対応を考えてしまうところでしょう。昔の担当者のずさんさにいらつくところですがどうしようもないのです。これで通路幅が４ｍほどあれば４３条但し書き道路で出してもらえませんか？と市民の資金と労力を使って解決しようとするところですが、幅員も不足のようですものね。 不動産屋に協力を仰ぎたいところですが、その労力を費やして不動産屋に今さら利益がありません。建築可能な土地ならもっと高く取引できた商品です。不可だからこその取引だったのです。そして通路を相続したあなたにしかこの建築可能にするチャンスはなかったようです。 ☆ここからは、あなたが建築士（司法書士、行政書士）などに依頼して近隣との民法上通行権の文書解決、以前の虚偽申請だったことを認めてもらい新規の確認申請の受付への動きに入るしか無いと思います。同じことが起きないように役所は対策を提案してくると思いますのでそれが実行できれば（奥の方の誓約書などいろいろ考えられます）建築可能でしょう。 近隣が確認申請書を持っていても内容が現状を逸脱しているならばあなたに不利ということでもないと思います。その方も理解しているかどうかわかりませんが（たとえ分かっていても家を建てたい一心で業者の言うがままになった可能性もあるけど）たいていは、その建築の利益がほしくて業者が虚偽申請したという経緯があると推測します。（ただ、まれに道路づけがかわったとかそういうこともあるので虚偽と決めつける前にちゃんと専門家に調査させてくださいね） 建築敷地として使っていいという文章が出てきた場合はややこしくなります。通路としてならいいのですが（囲にょう地通行権）。でも、距離が違う時点で当時の適当な業務状態が伺えますからあまり心配しないで聞いてみるしかないでしょう。どちらにしろすっきりします。 ただ、あなたの建築によって（あの家は建て替えたことがあるからもしかしたら・・・と思っているかも知れなかったが）奥の方々の再建築不可は確定的なものとなるわけなのであまり近隣と仲良くしたくても相手がどう思っているかを考えると辛いものがあります。 公道に面したところが敷地を下がってくれないのはよくあることです。 ３件のお宅で公道に面する家が下がってもらえなかったとき、２年ほどかかりましたが、次の建築の際に下がるという誓約書で奥の方が建築可能になったという誠ににイレギュラーな事例を経験しています。公道に面した住宅が今にも建て替えそうな老朽化した建物であったということもあったかもしれませんが・・。レアケースです。 建築士としてみれば、５件プラスあなたと公道に面する方たちで協力して４ｍの空き地を作り（価値の上がる土地の人から負担を強いた土地の人への金銭授受が発生しそうですが）４３条但し書き道路でも協定を作り行っていけば皆さんの土地が生きると思うのですが。時間も費用もかかりますのでなかなかできませんし、義務もありません。 基本的には☆でよいと思います。 不動産屋は現況を調査して伝えるので責任は果たしていると思います。 しかも、隣の土地を相続しているのでこのあたりの状況は不動産屋さんより分かっているだろうと思われたかもしれません。 あと、２ｍの通路ですが折れ曲がるなどして一か所でも2ｍを切ると敷地延長で認められません。今一度ご確認ください。ご健闘をお祈りします。
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今晩は cyoi-obakaです。 今、質問者さんの礼文を読みまして、 kei4912さんの＃6の回答を読ませて頂きました。 その中の☆の部分を読ませて頂きますと、私のアドバイスと方向性は同じであるように解釈しました。 ステップの踏み方が、kei4912さんの意見の方が女性らしく柔らかいですね！ 奥の方々への配慮を重視すれば、kei4912さんの手順の方が良策と思います。 私のやり方では、ストレートですから、奥の方々の反感を買う恐れがありますね～！ 目指している場所は、奥の方の虚偽の確認申請処分の無効（白紙撤回）の回答を得る事ですから、同じだと解釈しますが………。 私の解釈、間違っていますか？ ＃7のアドバイスは、＃6を読む前に投稿してしまいましたので、 「アレ～、蛇足を書いたな～！」とチョット後悔したんですがネ！
お礼
こんばんは。cyoi様有難う御座います。 ご指摘を頂き、もう一度読み返して見ました。 ＞役所に事実誤認を追求するのは無理 という下りと ＞役所が確認申請を虚偽の申請として無効とする事は、可能なのではないですか？（時効要件：その事実を認知してからの年数！） の違いの意味を理解していませんでした。（汗 役所は自分の間違いは認めないが、以前の申請が虚偽の申請 だったという事なら受け付けるという事ですね。 kei様と同じご意見です。安心しました。すいません・・ ＞私のやり方では、ストレートですから ＞＃7のアドバイスは・・ いえいえ！そんな事ないです。私としましては専門家の方が同じ 方向のアドバイスを下さり、どれだけ心強い事か。 cyoi様、kei様、専門家様でお忙しいのに、素人にもわかりやすく、 お答え頂き、お二人のご意見に助けられました。 本当に有難う御座いました。
今日は cyoi-obakaです。 ＞奥の方の確認申請の事実はあった。しかし、重複申請の可能性有り？ この場合、重複申請というよりは、虚偽の申請に該当するのではないでしょうか？ 当時（昭和49年）の役所（確認申請受理及び処分庁）の事実誤認を追求するのは、時効等の壁がありますから無理でしょう。 また、確認申請をした建築主に対する法的制裁も無理ですね。 従って、現存する建物に対する是正及び取り壊しの命令は出せないでしょう。 しかし、役所が確認申請を虚偽の申請として無効とする事は、可能なのではないですか？（時効要件：その事実を認知してからの年数！） ＞不動産仲介業者は再建築不可と表示していた。 であれば、その理由の詳細はどうあれ、仲介業者の責任は全く無いと判断致します。 その時、あなたが なぜ再建築不可なのか？、詳細に説明する事を要求したのであれば、その内容を調査説明したでしょうが、 それは重要事項説明の範疇を越えた事になる可能性が大きいように思います。 結論としては、奥の方の確認申請が存在しますと、貴方の申請は重複申請となり、受理されません！ この点をクリアーしませんと、何も進みません！ 以上、追加の参考意見です。
お礼
こんにちは。お忙しい中のお答え有り難うございます。 ＞役所が確認申請を虚偽の申請として無効とする事は、可能なのではないですか？ そうですね、その辺りのことがあって役所も逃げ腰なのかもしれません。 ＞仲介業者の責任は全く無いと判断致します そうなのですね。４ｍ道路に２ｍ接道すれば家は建つという 雰囲気の中、その時は安易に考えておりました。 今更ながら反省しております。 ＞奥の方の確認申請が存在しますと、貴方の申請は重複申請となり、受理されません！ うーんこの辺りがkei様の意見との微妙な差が有り落ち込み そうですが・・専門家の方々でも意見が分かれるほど難しい 問題なのだと改めて認識しました。 ただ、皆様にアドバイス頂き胸のもやもやが晴れ前向きになれた ので、解決できるよう頑張ろうと思います。有り難うございました。
- 02jp
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読みました。再建築不可じゃない物件なら 近隣の誤解やセットバックはする。そこは建てない大丈夫と思うけど 境界協定が出来たら 再建築は可能です。 不動産業者に頼んで有るのですからその程度は動きます。 出来ない物件は リフォームです。
#2の cyoi-obakaです。 回答してから、考えたのですが、仮に、奥の方の確認申請の事実証明が出来なかった場合なのですが、 質問者さんは、奥の方々の通行を妨げる意思は無いのですから、 質問者さんが、奥の方々の囲堯地通行権を認めるとすれば、 問題は解決するのではないでしょうか？ それであれば、質問者さんは建築可能ですし、奥の方々も通行権を確保出来ますよね！ ダメですかね～？ この案…………（質問者さん及び回答者さんの皆さんに逆質問デス！）
せっかく買った土地ですが、口頭で建築できると言われても残念ながら証拠には残りません。「あの時はできると思いますと言っただけで確認していない。確実なら重要事項説明書にそう書きますよ」といわれておしまいというような気がします。 奥の方々にはおそらく通行権があるのでしょう。 ただ、この民法の通行権は幅に関しては様々なので何ｍ巾なければいけないということもありません。 建築をする際に初めて２ｍ道路に接する必要があるわけですが、再建築不可となっているのでその通路が建築基準法上の道路でない可能性は高いようですね。しかし、奥の方は確認申請をとった。ここがよくわかりません。敷地延長でとるにしても廻りの状況を考えると非常に無理がありそうですがそれで取ってしまったのでしょうね ここで、通路部分やその周りを含めて４３条但し書き道路という基準法上の道路にしてしまえばもしかしたら奥の方も再建築可能になるし、もちろんご自身も建築可能の道はあるのではないかとも思います。 しかし、今の４３条但し書き道路はおそらく幅が４ｍ以上ないと認められません。（条件はいろいろですが）あと２ｍ公道から廻りの協力で幅を確保でき、安全な道を確保できる時という作業を行い協定を結ぶなどして許可申請にこぎつけるにははかなり大変な作業だと思います。 ５件が再建築可能な状態にしてあげるという必要性はないでしょうが、通路部分を近隣の方も提供してそのあたり一体が安全になればよいのになあ。と感じます。 しかし、そういう敷地は面積が小さめのことが多いので敷地の提供を断る方が多いのも事実です。 ちなみに通路をふさぐことがなければ奥の方が通行権を行使して利用していても敷地面積として考えることは可能ではないかと思います。 不動産屋の話もまんざら虚偽ではないと思います。ここは役所でご確認ください。 民法と建築基準法は別の法律ですので。 ただ、以前の確認申請と敷地がダブってしまうことを普通は役所が認めません。近隣が協力して解決しないとおそらく改善ができずそのあたりはずっと再建築不可で安い価値の取引となるでしょう。
お礼
詳しく分かり易いご回答有難う御座います。 こちらも今まで通り通路としてお使い頂いて良好な近所付き合いを希望しています。ただ其処に住みたく、家もかなり古いので建替えしたいだけです。 ＞ただ、以前の確認申請と敷地がダブってしまうことを普通は役所が認めません。 その辺りがよくわからないのです。役所で奥の方々の新築した概要書？を見せていただき説明うけましたが、その一軒が位置的には当方の通路の方向を専用通路として使ってるようですが、４ｍ道路からその方の長さは実際には２５ｍ位はあるのに、書面には１０ｍとの記載・・合いません。役所も昔（Ｓ４９年）の事なのでわからないとの頼りない返事。 役所もへたな事は言えないというような雰囲気です。もしそのお宅の方が新築するのに通路の使用を許可するような書類を持っていた場合（私は聞いた事はないです）こちらは不利になりますか？（まだ、怖くてご本人には聞けませんが・・）
今日は cyoi-obakaです。 回答の簡単な順に、お答え致します。………現実は大変厄介な事例です！ ＞再建築できなかった場合仲介業者に責任を負ってもらえるか？ この場合は、再建築できない原因が何であるか？が重要に成ります。 現状のあなたの敷地形態は、「旗竿敷地」になっておると判断しますが、 その旗竿部分（通路状の部分）の接道要件が建築基準法及び同施行令や条例等の関係法令に適法であれば、仲介業者に責任は無いものと判断します。 ただし、これからが重要な点ですが、現在生じているトラブルが予期しうる場合は、仲介業者の「重要事項説明に不備がある」と判断可能です。 依って、契約解除可能と成りますが、損害賠償請求は？ですね！ ＞奥の敷地を所有する一人の方は、当方の通路を使用して建築確認を申請したらしい。役所ではその事実認定が出来なかった。 あまり昔の申請の場合、データーが無い場合も有りますが、一般的（私の地域）には、昭和40年代頃までは必ず役所で確認できます。 役所で確認出来ない場合は、先方に証拠提出を申し入れすべきでしょうね（役所がデーターを紛失したとか何とか理由を付けて……それが無いと皆さんの建物自体が違法建築物に成ってしまう等……物は言いよう）！ 私の予想ですが、まず確認申請の事実は無いと思いますがね！ ＞当方が再建築をする事は無理でしょうか？ 上で記載しましたが、旗竿敷地の要件が関係法令に適法であれば、建築は可能です。 とすれば、建築不可となる要件は、あなたの権利以外の要因でしかありませんから、チョット結論は出難い状況ですが建築可能と成るでしょう（あくまで私的見解です）。 最も、最良の解決策は、現在の通路が42条2項道路と認定（役所の無理矢理判断で……本来は法令の主旨を尊重すると違法ですが……）する事ですかね？ 次は、通路に接した権利関係者全員の同意により、通路を位置指定道路として許可申請をする事です。 それ以外は、民事訴訟ですね！ 以上ですが、解決は長く成りますよ。 頑張って良い結論が出ることをお祈りします。
お礼
丁寧にご説明していただき、有難うございます。追記まで頂き感謝で御座います。 奥の方の通路使用について、役所に書類（概要書？）はありました。 確認申請も許可されていると思います。ただ書類と現況（書類上 ４ｍ道路からの距離は１０ｍだが、実際は２５ｍ位あります）が あまりに違うので役所もとまどっているのでしょうか？ 重複申請の可能性があるとかないとか、もごもごしていました・・ ４２条２項道路について・・セットバックが必要な道路の事だと したら私の先に家（４ｍ道路に面した）があるので残念ですが まず無理だと思います。 私としたら奥の方々の再建築は元々無理であろうとの考えで、 むしろ通路の所有者がそこに住む方が周りの方々もご安心いただけ るんじゃないかと驚きの気持ちが強いです。 （その後、上記の通路使用の可能性がでてきて不安になってますが） 業者の責任について、確かに再建築不可とは書いていましたが、 土地が建築基準法上の道路に接していない為との理由です。 問題が出てきて、素人なりに調査しただけで、奥の方の道路使用で 重複申請の可能性等もわかり（勿論そんな事は業者からは聞いてお りません）きちんと調査して頂いたのかと疑問です。その様な可能性 までの調査義務はないのでしょうか・・ 周りの住民の方々の理解がいただけたらと願うばかりです。
- jirounonus
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いま一つ、質問者様の敷地、周囲の建物の敷地、通路と言われている部分がどうなっているか、そこが単なる私有地か私道なのか。それらの関係がよくわかりません。すいません。 敷地の状況のわかる図面を役所とかでみてもらった方がよいとは思います。 いわゆる私道でも、位置指定道路というものがあり、私有地でありながら道路というものがあります。この場合、これを廃止するのは諸条件があって難しいときが多いです。（質問者様の言う通路というのが指定道路の場合） 一方で、本当に単なる通路だとすると、奥の５軒の家の敷地はどうなっているのか？ということになってしまいます。 結論 質問分から推測するに、暗黙の了解の通路により道路に接道している土地と思われる。しかし、質問者様が建て替えをすると奥の家は接道していなくなるのでは？（敷地の重複使用になる） 質問者様の土地自体が即、再建築不可かどうかは判断できませんが、再建築することでほかの土地を殺してしまうかもしれません。
お礼
お返事有難う御座います。通路とはお察しの通り暗黙の了解の通路と なると思います。位置指定道路ではありません。全長２５ｍ位の通路で奥に通り抜けることもできません。囲にょう地？のようなものになると思います。私が建替えをするしないに係わらず、奥の方々は再建築することは不可能だと思います。 （誰かにその通路を使用していただくつもりはございませんので・・） 通路をセットバック等して広げれば、皆さんと共に建替えできますが、私の土地の手前に家があり、その方々は４ｍ道路に接しておられ土地を削ってまで通路を広げる事に協力はしていただけません。どうすれば良い方向にいけるものかと思案しております。
お礼
こんにちは。お忙しい中、丁寧に、分かり易くお答え頂きまして 本当に有難う御座いました。専門的すぎて、常識的な事もわから ないので、大変勉強になり難しい中にも一筋の光が見えたような 気がしており、救われた思いであります。 自分のおかれている状況・解決の可能性・進め方がわかりました ので、冷静に近所の方々と専門家を交えて話をしてみます。 ＞２ｍ通路の件・・何ヶ所も測りましたのでクリアーしていると思います。 役所・業者も人事のような感じで、親身になって頂けなかったので 苦しかったですが、相談して、アドバイスを頂け本当に良かったです。 どうなるかはわかりませんが、前向きに頑張ります！